700萬的學區房，說白買就白買了
最近看到一篇關於學區房的報道，標題十分吸引眼球：《700萬的學區房，說白買就白買了》。
文章說的是，何女士一家拿出夫妻倆的全部積蓄，賣掉父母在老家的住房，購買了北京一套60多平米、價值700萬的附近學區房，目的是希望把自己適齡的孩子送進八里莊小學——一所40%名額直升首師大附中的重點小學。
2018年初成功落戶之後，本來處於第一入學順位的何女士，由於八里莊小學突然縮減招收名額，學位不足，導致孩子只能調劑到其他不理想的小學。何女士經過多次協調、跑前跑後，最終也沒有改變被調劑的命運。
八里莊北里小區 攝影：王彥入
學區房的風險，稍不注意，就是大坑
花了名校學區房的錢，最終卻上了一所普通小學，您說這家長心裡能好受嗎？
實際上，學區房的風險，遠不止“學校縮招”這一個方面。歸納起來，至少還存在劃片範圍、學籍資格、戶口遷入等不確定風險。我們一一來說。
1、劃片範圍
劃片範圍是學區房的根本。買學區房之前，劃片問題一定要首先搞清楚，不然這幾百萬真就白花了。
小區是否屬於重點校的劃片範圍，一定要多方求證，千萬不要只聽中介和房主的一面之詞。
首先可以問問鄰居或者其他小區住戶，尤其是在此居住多年的大爺大媽，他們的兒女甚至隔輩人都在附近上學，他們對學校的評價以及招生政策的瞭解程度，往往比中介深多了。
二是要直接去目標學校進行諮詢，並向當地教委進行求證，順便還可以打聽接下來一兩年會不會有什麼變動。
一定要多方求證，收集更多信息，才能最終確定房子的劃片範圍。
【特殊情況】
有的小區建設面積大，除了一期、二期之外，還能建到三、四期。比如海淀某小區，一期二期劃片歸屬區重點小學，三期卻劃片給了一個普通小學。
還有的小區，1號2號樓屬於A學區劃片，3號4號樓屬於B學區劃片......
還有，北京朝陽區芍藥居地界有兩所學校，一個叫人大附中朝陽學校，另一個叫人大附中朝陽分校，二者名字極易混淆，雖然相距不到500米，但卻屬於不同的劃片，很多家長都被搞暈了......
還有，北京海淀宣佈，2019年1月1日起，在海淀新購入住房且申請入學的，將不再對應一所學校，而實施多校劃片......
總之，劃片方面的政策變動具有很多特殊性與不確定性，購房前一定要120%的上心。
2、學籍資格
學區和劃片是入學的前提，學籍資格是入學的關鍵。所謂學籍資格，簡單來說，就是允許這套房對應的適齡兒童上學的資格。
前幾年，家長買了學區房，子女基本就獲得了學籍資格。但郭嘉為了抑制學區房的炒作，陸續完善了學籍管理制度。
一般來說，目前的一套學區房，6年以內只能有一個學籍。換句話說，該學區房的學籍一旦用了，必須滿6年之後才能再次使用。
所以在購買學區房時，一定要確認該房的學籍是否已經被佔用，或者計算一下孩子的適齡入學時間，是否趕得上6年的學籍更新。
【特殊情況】
有的學校（主要是北京、上海），會有戶籍遷入和購房時間的規定。有的地區規定是遷入或買入3年以上，孩子才能在所屬學校入學，有的則規定5年。
還有的地區按購房順序確定學籍，先買房的順序靠前優先入學，後買房的則後入學。
3、戶口遷入
戶口問題非常重要。如果戶口沒辦法遷進來，前邊做的就都是無用功了。
關於學區房的戶口，最常見的問題是原房主不遷出。房子已經過戶，但戶主就是百般託辭不將戶口遷出，子女就根本無法入學。
戶口問題比較複雜，一個地方一個樣。有的地區規定，在原房主戶口未遷出的情況下，已過戶的新房主是可以遷進來的；有的地區規定，原房主拒不遷出或無法遷出的，經過新房主申請，派出所可直接將其戶口遷至社區公共戶。
上述兩種情況還好，至少能找到解決辦法，否則只能尋求司法的幫助了。
【特殊情況】
很多學區房房齡都很長，有些“老公房”，當初甚至能住進過七八戶人，戶口本上的人可能連戶主都沒見過，甚至戶主的名字都不在戶口本上。
買了這樣的房子，不僅孩子上學成問題，將來拆遷或者再次出售都是問題。
注意，戶籍問題屬於“行政管理”範疇，歸公安局管，因此即便鬧到法院，法院也無法強制要求戶主遷出，而只能根據雙方簽訂的購房協議，要求戶主承擔違約責任，進行相應賠付。
不過，萬一真的上不了戶口，對方賠你多少錢，孩子上學的事也要泡湯了。
建議大家，在買學區房甚至所有二手房之前，看一下原房主的戶口本，或者陪房主到當地派出所查驗戶籍狀態，一定要確認自己能將戶口遷入才能考慮出手。
實際上，我們在購買學區房時，可以通過簽署《補充協議/條款》的方式，對上述問題及可能帶來的不利後果進行事前防範，萬一真出了問題，自己也能得到一定的補償。這方面的具體做法，我們今後找機會再聊。
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