9月13日晚間，北京市住房公積金管理中心發佈《關於調整住房公積金個人住房貸款政策的通知》（下稱《通知》），公積金貸款、提取、首付比例等方面均發生多處變化，其中最大的調整在於

年輕“剛需”的購房成本更高了

在此之前，北京公積金貸款的最高額度是120萬元，但基本不受繳存時間長短的影響，多繳存可多貸，具體額度可登陸住房公積金管理中心官網查詢。

而根據最新的《通知》規定，公積金每繳存一年可貸10萬元，繳存年限不夠1整年的，按1整年計算，最高可貸120萬元。

換句話說，公積金繳存超11年才可貸120萬。

中原地產分析師表示，這個政策對剛需購房者的影響非常大，特別是年輕人。很多人大學畢業之後，22或23歲開始繳存公積金，按照北京樓市平均28歲左右的購房年齡來計算，新規實施後，公積金貸款大約只能貸50萬元。

這意味著，手頭資金不多，但又指望公積金購房的“剛需”們，購房週期可能會被拉長，或者乾脆放棄公積金貸款，轉而採取銀行商貸。

按照目前公積金貸款3.25%的利率來計算，貸款100萬元，等額本息，期限30年，月供4352.06元；

而按照銀行商業貸款4.9%的基準利率來計算，貸款條件同上，月供則需要5307.27元。實際上，目前北京普遍實施首套房利率上浮10%的規定，因此實際月供應在5600元以上。

相比之下，如果剛需者被迫選擇商貸，那麼月供至少要比公積金高出1000元。

當然，購房者也可以同時選擇商貸和公積金的“組合貸款”方式，拉低購房成本，不過申請難度較大，且辦理時間較長。

公積金新規的主要變化

除了貸款額度與繳存年限掛鉤之外，本次公積金新政還出現了以下主要變化。

1、與商貸看齊之一：首房首付比例35%

以往購房者申請公積金貸款，首套房90平米（含）以內的，首付比例為20%，90平米以上，首付比例為30%。如果申請銀行商貸，首套房比例不低於35%，二套房首付比例不低於60%。

而公積金新規規定：

• 購買經濟適用房的，首付款比例不低於20%；
• 購買共有產權等政策性住房的首套住房，首付款比例不低於30%；
• 購買政策性住房之外的首套普通自住房，首付款比例不低於35%。這也是大多數人面臨的購房情況。
• 首套非普通自住房的首付款比例不低於40%。

如此來看，調整過後，公積金貸款和商貸的首付比例就基本一致了。

2、與商貸看齊之二，認房又認貸

“認房”，指的是審查購房者在北京有無住房；

“認貸”，指的是審查購房者在人行徵信系統中有無房貸記錄，其中包含本地和外地的貸款。

去年3月，北京出臺了商貸新規，明確表示銀行商業貸款將嚴格按照“認房又認貸”原則。但對於公積金貸款，之前是隻“認房”而不看貸款記錄的。即只要名下無房，就能按首套房標準申請公積金。

但根據最新公積金貸款《通知》要求，貸款申請人即便名下沒房，但只要申請過房貸，就會按照二套房來操作；如果被認定為兩套及以上，則無法申請公積金貸款。

如果有小夥伴在老家給父母貸款買過房，日後想在北京買房，就只能按二套房操作了，首付不得低於60%。

3、夫妻共同貸款的額度，以繳存較長一方計算

如果一對夫妻申請公積金貸款，其中丈夫繳存了7年，妻子繳存5年，是否可以一起貸120萬元？

答案是：No。

《通知》規定，如公積金貸款申請人已婚，核算貸款額度以夫妻雙方中，繳存年限較長的一方計算。所以上述這種情況，將按照丈夫繳存7年計算，最多貸款70萬元。

4、貸款期最長不超65歲

此前的公積金貸款期限，最長可到70週歲，新政則調整為最長可到法定退休年齡後5年，原則上最高不得超過65週歲。

比如，公積金貸款申請人55歲，按過去標準可貸款15年，現在則最多隻能貸10年。

5、月還款額不超月收入6成

《通知》還規定，在保證申請人基本生活費用的前提下，按等額本息還款的月供金額，不得超過申請人月收入的60%。以前是隻要保證基本生活費就行了，並無60%一說。

這麼設計，據說能減少購房者的還貸壓力。

6、購買郊區房，貸款最高可上浮20萬

根據《通知》規定，公積金貸款人戶籍在北京東城或西城區，購買“城六區”以外的首套住房，最高貸款額度可上浮20萬元；

貸款人戶籍均在城六區且購買城六區以外的首套住房，最高貸款額度可上浮10萬元。

這項變化與產業結構調整、城市規劃調整有關。

很明顯，北京這一輪公積金政策採取了收緊措施，“房住不炒”理念下的房地產調控政策，還將繼續得到嚴格執行。

但也有評論認為，公積金新規對剛需影響非常大，特別是年輕人，本來公積金貸款額度就很少，9月17日新規實施後，公積金將基本離開剛需。

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