經濟觀察報 張雅楠/文 前段時間去重慶，逛了龍湖在重慶的幾家購物中心，並和項目操盤手有過深入交流。重慶是龍湖的大本營和商業發源地，可以說是龍湖商業裂變的起點，在龍湖商業鋪開全國牌面初期，為各地輸送了大量的人才。
與此同時，基於在重慶多年的積累，龍湖在重慶的商業佈局也已初具規模，並且呈現出一家企業在一個城市紮根後應有的生態影響力。
與這種影響力並生，龍湖商業也在不斷打造自己的產品能力——幾乎沒有一個購物中心與其他購物中心完全相同，人群定位、建築體量、管理難度，總有一些指標是特別不同的。
對照北京，舉個不嚴謹的例子，在重慶，龍湖商業管理著一個三里屯太古裡、一個王府井商街、一個通州萬達、一個頤堤港、可能還有一個北京南站的商業街等等。我想表達的是，龍湖商業每一家購物中心，真的很不一樣，從外在不太能看到項目可以複製的部分，這本是衝刺規模時最方便的做法。
比如，在觀音橋區域，龍湖北城天街是重慶的潮流聖地，地位可以與三里屯之於北京媲美。
當一些國際知名的潮流品牌如維多利亞的秘密全品類店在重慶開店的時候，毫無懸念地落地在了這裡。
和北京三里屯一樣，這裡還是重慶的街拍聚集地，每天下午四五點鐘，攝影師扛著長槍短炮瞄準穿著入時的重慶美女們，成為這個城市的一道風景。
重慶和平原地區不同，由兩山兩江區隔形成了六大組團，每個組團都有自己的商業中心，北城天街能夠彙集全市的潮流人群至此，是商業運營和客群不斷正向調整的結果。
不論是硬件上的增加屋頂，改善照明，還是軟件上的品牌組合不斷調升，北城天街作為中國最早一批購物中心，其在商業上的調整都有著先驅的意味。
事實上，那些歷時10餘年的面向潮流人群的購物中心，調改方向都有一些共性，例如提升品牌調高客單，增加化妝品組團，與品牌合作推出定製型門店，調整燈光地面屋頂等硬件設施等等。
對北城天街來說，提高單位面積產出更大的想象空間來自百貨租約到期後釋放出來的面積。
拿下這塊地時，龍湖集團董事長吳亞軍也許並沒有想到這個場子10多年後的樣子，當年，她站在商場二樓數客流時，還只能數到兩位數，如今，隨便一個節日的客流都在六位數。
這是一個被稱為每平方米都能擠出錢的場子，也是龍湖商業最賺錢的購物中心，但龍湖商業總經理李楠曾經很有信心地表示過，北城天街的銷售很可能被其他龍湖天街取代。
最直接的一個原因是，北城天街的面積不大，只有14萬平方米。
到了時代天街，龍湖幾乎是憑藉一己之力打造了一個商圈，體量60萬平方米，是亞洲最大的購物中心，連接兩條地鐵線，這就不僅僅是規劃一個購物中心，而是在一個區域同政府共謀，與城市一同成長為大坪商圈的主力和代表。
時代天街的體量是普通購物中心的三到四倍，有將近1000個品牌，並且隨著運營的逐漸精細化，一些店鋪還會再被切分，品牌數量還會有增加。
體量大意味著運營難度大，對運營人員來說，一天時間都難以巡完場，但也意味著可以品類完整、品牌豐富，騰挪的空間大，裝得下各種可能。
在大坪商圈慢慢養成的過程中，時代天街經歷了迎合基本生活需求到引領精神文化需求的過程，這一點對很多購物中心來說，是有著很強的啟示意義的，因為太多的購物中心，開業初期想的都是高舉高打，強調“引領”，忽視了商業的發展階段。
同樣處於滿足消費需求階段的是U城天街，位於西部新城，介於中梁山和歌樂山之間，它的位置相對北城天街、時代天街要遠很多，當年，司機是開越野車載著吳亞軍去看的地。U城天街開業時，董事長吳亞軍和CEO邵明曉一同出席，以示對龍湖商業第一個新城新區地鐵上蓋項目的支持。
在這個購物中心，明顯的感受是，品牌更加本土和年輕化，因為周邊的主力人群是大學生和年輕的產業員工。
U城天街最大的亮點是位於四樓的兩層調高的空間，U+學院，這樣的空間，通常的做法是冰場（這幾乎是龍湖天街的標配），或者是大的主力店，畢竟每一個空間位置都要考慮收益。
但U城天街沒有這樣做，而是把它打造成為與年輕客群建立情感鏈接的載體，確定這個方案，項目跟地區公司之間，地區的商業跟地產建造團隊之間，建造團隊跟設計團隊之間，地區跟集團團隊之間的碰撞，五輪不止。
總共2500平方米的面積，日常被用來做藝術展、招聘會、公開課、明星見面會、畢業作品展、網遊PK賽等等，是一個超高人氣的地方，活動申請不斷，U城天街也因此可以揀選資源。
重慶是龍湖的起源地，也是龍湖的糧倉、後腰、人才基地和創新打板基地。和龍湖的商業人聊天時發現，幾乎所有人都會說的一句話是，把“行活”做好。
在我的印象裡，“行活”不是個褒義詞，約等於大路貨，或者是說在職責範圍內把事情到可以交差就行。
交流之後發現，龍湖“把行活做好”的意思是把最基礎的工作做到最好。簡單來說，就是做到五個統一：統一規劃、招商、推廣、運營和管理，每一個行活都有界限無界面，也就是規模擴張的可複製性體現在這裡。
最簡單的例子是，在衛生間，只要是開業時間都要有捲紙，檯面上的水漬的清潔頻率，不能超過5分鐘。
當下的商業環境裡，單單是行活做到極致，並不意味著商業的成功，所以還必須在行活之外做出創新，比如IP化，小場景等等。比如北城天街的品牌領導性，比如時代天街的一站式生活娛樂體驗感，比如U城天街的U+學院等。
聽上去有一點虛，但是在重慶吃過幾頓小面，反而理解了。
把小面做到好吃是行活，不然連活下去都成問題，但讓人產生歸屬感，想要常去的原因，很可能是小面裡幾粒榨菜酸爽可口的跳脫，讓這一碗小面超越了均好，成為印證你食物品味的獨一無二的個性。
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