時間不算長，在塔園路地塊流拍後一個月，獅山板塊又掛地了。
蘇地WG-2018-27號地塊，珠江路向陽路交叉處，佔地約9.4萬方，起拍樓面價18000元/m²，最高限價32000元/m²，起拍總價超38億。
1字頭的起拍樓面價、高得嚇人的總價、相當可觀的土地體量.......各項指標相較於從前獅山的掛出地塊，不可謂變化不大。尤其在起拍價格的設置上，獅山板塊的“姿態”似乎更低了。
那麼，這宗“接地氣”的獅山宅地，現狀如何呢？在土地市場又會遭遇怎樣的命運？
實探：獅山木瀆交匯處，前身為電子廠！
地塊位於珠江路以東、向陽路以北。據記者實探，地塊由南北兩宗地塊組成，前身均為廢棄廠房。其中，北地塊的原板硝子電子廠已正在進行拆遷，據其門衛人員表示，“近期來看地的多了去了，來了幾十個了。”
(27號地塊全景)
值得一提的是，地塊的西側另有上海上實的工程部，安保人員表示，目前還未收到搬遷通知。
地塊北側為中國蘇州創業園，探地日恰好為工作日，周邊通勤的上班族較多；地塊西側為老小區萬楓家園，目前二手房均價在22000元/平左右；地塊東側為已交付小區 路勁香港時光，目前二手房價格35000元/平左右；地塊南側為電子、精密儀器工廠片區。
（地塊周邊情況一覽）
目前地塊周邊在售項目有3個，獅山當代moma、 天地源拾錦香都、國瑞熙墅，未入市的項目有一個，位於金楓路的上海上實項目，4個項目除了獅山當代moma，均在行政上分屬於木瀆鎮。
（地鐵1號線汾湖路站）
交通方面，地塊距離軌交1號線汾湖路站約一公里，而在向陽路與珠江路都設置有公交站臺，公共交通較為發達，此外地塊距離中環西線也較近，後期自駕也較為便捷。
商業方面，地塊周邊3km範圍內，除了有長江美羅外，由於靠近木瀆片區，金楓路的悠方購物中心也環伺周邊。而在北側創業園內，也分佈有一些小商戶。
（新區一中）
教育方面，地塊周邊學校很多，蘇州外國語學校、新區一中都在地塊的東北角，但需要指出的是，兩個學校，一個是私立，一個是高中，都不屬於義務教育範圍內劃分的學校。按照目前周邊小區入學狀況推斷，未來地塊或為新升學區。
總體來說，地塊處於獅山和木瀆金楓路交匯片區，可同時享受兩個片區配套，交通、商業等方面可圈可點，但不可忽視的是，地塊周邊目前工廠也較多，居住氛圍並不濃厚。
糾結點：體量大，限制多，總價高
從地塊價格來看，此次27號地塊的起拍樓面價為18000元/平，相較於今年掛牌的其他獅山地塊，已經出現了較大的降幅，但是這並不意味著27號地塊就是“易開發”的。
（地塊現狀）
首先，地塊佔地面積超過9萬方，建築體量達到將近20萬方，相應總價也水漲船高——27號地塊的起拍總價已經超過了38億，對於目前普遍“資金緊張”的房企來說，拿地的資金壓力不言而喻。
其次，27號地塊本身限制也較為嚴苛。除了“全裝修”交付以外，地塊在設計風格、市政交通、建築退讓等方面進行了非常細緻的規定，將進一步提升地塊開發難度。
例如，在城市設計引導一項，要求“沿珠江路住宅裡面必須公建化處理，且不得設置開敞陽臺，封閉陽臺建築面積全部計入容積率”，這就意味著沿珠江路的住宅房源，未來將沒有開敞陽臺，且不能通過“陽臺偷面積”的方式增加實際使用面積。
（建築面寬概念）
再例如，“高層住宅建築面寬不得超過55米”。一般來說，建築面積100-120平的套型住宅，面寬在14米左右，兩個住宅單元的面寬一般在60米左右。一定程度上，面寬卡嚴了，等於就框住了套型住宅的組合排布，“4*120”、“2*（90+140）”或可能成為樓棟的主流戶型搭配。
一方面是比較高的資金門檻，另一方面是摳得較細的規劃要求，兩者綜合來看，27號地塊比較適合經驗豐富的大牌房企拿地開發，或者是幾家房企聯合開發。
流拍或受熱捧？27號地塊成交分析
上面說完了地塊的糾結點，你一定會覺得這宗地塊，在土拍的“人氣”會很一般——尤其在眼下這個節點，7月24日蘇州市區土拍，獅山剛剛流拍過一宗宅地。
但是，筆者從周邊地塊保安、門衛人員的反饋來看，半個月來，投資部看地人員絡繹不絕，感興趣的開發商不在少數，為何27號地塊的熱度高於預期呢？
其實也很簡單，那就是獅山目前沒有在售的住宅樓盤。2017年之前拿地的樓盤基本都已經售罄，只剩下獅山當代在賣公寓。不僅如此，2017年後拿地的蘇高新、九龍倉保利項目也距離27號地塊較遠，並不相鄰。
（一路之隔便是木瀆）
尤其要指出，27號地塊一路之隔的木瀆金楓路板塊，高地價改善項目不少，中鐵項目、上實項目等樓面價都較高，都在24000元/平以上，地價已經處於高位。
換言之，如果27號地塊能以一個合理價格拍出，未來入市項目所面臨的市場競爭，也許並不大。
（地塊東側 路勁香港時光）
而看看地塊周邊次新小區的二手房價格，路勁香港時0光，35000元/平左右。依據這個來反推地價的話，27號地塊最終成交價若在2.0-2.5萬/平這個區間，對於房企來說或“有利可圖”——有利可圖太重要了，尤其是“高地價”與“上不去的備案”並行的今天。
“從總價和地塊指標來看，如果地塊出讓成功，拿地的大概率是強勁的品牌房企。”蘇房網數據中心夏瑋芬如此說道：“地塊處於獅山和木瀆板塊連接區域，在享受雙區位待遇的同時，在行政劃分上相對木瀆的改善型產品具有一定優勢，而新區內地塊周邊目前也沒有直接的樓盤競爭，未來產品可期。”
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