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有很多粉絲感興趣祖國大地，特別是北上廣深的房子還能不能炒的問題，說實話這個問題如果從各種庫存數據，投資率和開工率的角度，估計幾天幾夜都討論不完。
那麼我們換個角度，根據目前的經濟情況，亟需解決的問題和政府的政策意圖來分析。
以前的文章裡多次提到，中國經濟現在處於明顯的滯漲期，如果繼續放水推升房價，會繼續觸發投機房產，造成社會貧富分化快速拉大，房產收益率過高也會造成實體空心化，全國人民無心踏實幹實事，經濟活力下降，社會矛盾不斷激化。
那麼政府亟需解決的問題就是壓住過快上漲的房價，引導資金流入實體。
而目前使用的政策主要是限購，限貸，打擊各類非法流入房地產行業的資金。
但是由於土地綁定了政府的收入，似乎房價不漲或者下跌不僅是老百姓無法接受的，也是政府自身無法接受的。
如此關乎我華夏國運的問題看似不可調和？
且慢，還好我國幅員遼闊，人才濟濟，本國師天降，造化凡塵。
想要完美解決上面的所有問題，只要做到一點：把房地產長期年化收益率控制在6%到7%的區間。
為什麼呢？我們首先想想這十年來造成房地產高度投機的根本原因：房地產近十年年化收益率達到了20%-30%的區間。
我們國家目前按揭貸款的年化利率接近6%的水平，一手房低一些，目前在5.4%左右，如此高的平均年化收益率，給槓桿部分的信用資金帶來的超額收益，觸發了大量的投機需求。
而很多房地產企業的借款利率年化也達到了12%-18%的水平。
從全國市場的角度來說，只要把房地產長期收益率壓制在年化6%到7%的水平，就能將民間投機資金大部分趕出市場，房地產企業的高息融資可以基本杜絕。
那麼大家會問，如果這些錢都流出市場，我們的房地產市場是不是就崩了？
大家換一個角度想，6%-7%的區間，不僅僅是按揭貸款的利率區間，也是居民收入增長的區間。
2017年我們居民收入的增長是7.3%，整體居民收入增長與房價增長相適應，可以做到可持續上漲。
而政府目前的限價政策，其實也確保了房地產價格的穩定。
只要二手房市場以年化6%-7%的速度緩慢上漲，周邊開出的新房只要通過限價的模式折價於周邊的二手房價格，依然不愁賣出，這就是房地產的“類打新股”模式。
但是現在政府對打新的剛需資格確認十分嚴格，所以也不會造成過度投機，只要控住房子搖號的非法交易就可以了。
當然這樣的福利只屬於有剛需的人，能一定程度緩解貧富分化。
因此政府的限價政策並非毫無道理。
只要把房地產長期的年化收益率控制在6%-7%的區間，就可以清理大量投機需求，反過來促進房地產市場價格的平穩，與收入匹配的房價增長，也可以緩解社會矛盾。
而緩慢上漲的房價，大部分老百姓和政府也都可以接受。
這樣的國策，金星老師看了也會說完美。
從另一個角度，除了政府限價，也沒有任何一個國家房產收益率能長期維持在20%-30%的水平。
中國人口的劉易斯拐點已過，城鎮化建設已然多年，房地產行業黃金期已過，進入房地產後週期時代，房產收益率下滑本就在所難免。
讓我們來看幾個圖：
就北京上海來看，常住人口增長率2010到2011年就出現了明顯拐點，這輪上漲不小一部分來自於改善型需求。
目前處於生育率較低的階段，雖然政府進一步放開了生育率，但是隨著城鎮化不斷推進，生育率長期低迷是歷史規律。
舉日本為例，生育率隨著城鎮化和現代化，生育率呈現長期低迷的態勢。
十大城市房地產市場從15年6月起出現了明顯的量價背離，雖然背後主因來自於政府限購，但是成交量的萎靡也會制約房產價格的上漲。
這是我根據人口普查數據拉的圖表，人口普查數據目前只能查到16年。25歲到54歲為買房適齡人口，五年後的買房適齡人口比例將呈現明顯下降趨勢。
以上基本說明了中國人口週期高峰已過，加上政府要“脫虛向實”也具備壓制房地產市場收益率的動力，房地產進入後周期，高收益時代一去不復返，長期必然呈現收益率的下滑在所難免。
那麼大家最關心的北上廣深的房地產，是否值得一炒呢？
按前文所說，如果全國房地產市場的收益率被壓在6%-7%的水平。
那麼一線城市的由於富人聚集和人口流入，收益率應該會高於平均水平。
但是由於政府的管控也不會高的太多，假設一線城市的年化收益率在10%-12%的水平，剛需的人可以有機會獲得一部分打新房的收益，槓桿部分也能獲得一定的低收益。
但是單純投機的角度來說，收益率也並不是很划算，頂多為資產起到基本保值增值的作用，難以觸發大規模的投機行為。
而大多數三四五線城市因為人口流出，很可能會低於這個平均收益率，如果收益率在3%-5%的水平，那麼本金部分只能跑贏通脹，槓桿部分甚至帶來虧損。
所以投資三四五線房產是很不划算的，剛需房也要期待打新房的收益來彌補之後槓桿的損失。
真正值得炒的應該是附帶稀缺資源的含權房，比如一線城市的學區房，但是現在政策趨勢並不鼓勵，如果北京落實了新的招生規則，那麼北京的學區房很可能就涼了，含權房要關注政策風險。
就從北京、上海、廣州的角度來看，這三個城市其實是有土地的。
廣州基本是良心政府，供地量大於其他一線城市，因此廣州的房價基本是一線房產裡最低的。
北京和上海是長期控制了土地的供應量造成的供不應求。
這兩年年政府為了增加收入在三四線城市大量供地。
如果政府之後還有收入需求，一線房產上漲壓力過大，也不排除增加一線的土地供應的可能性。
但是深圳是一個已經沒有多少土地的地方，城市人口普遍年齡層較小，還沒有觸發改善型需求。
城市也不大，有一種處處是中心的感覺。
因此我覺得如果要在一線城市投資房地產，深圳是個相對好的選擇。
分析到這裡大家應該基本瞭解未來房地產市場的藍圖和政府的政策意圖了吧？
那麼我們喊個口號吧。
為了華夏之崛起而不參與房地產市場投機！
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