2000年,薛某與初某簽訂租賃合同,約定薛某將位於城郊接合部的一套房屋及院落出租給初某,月租金為200元,租期為18年。初某租下該房屋後飼養奶牛,很是賺了一大筆錢。2008年以來,隨著城鎮化建設的快速推進,房價飛漲,租金也隨之“水漲船高”。對此,薛某多次要求變更租賃合同,增加租賃費用,初某則堅決表示反對,為此薛某起訴至法院,要求與承租方解除合同。法院經審理判決支持了原告的訴訟請求。
通常情況下,合同訂立並開始履行後,因一方原因導致違約的,可以追究違約責任。然而,現實中難免出現各種“意外”,致使繼續履行合同的基礎喪失或動搖。此時,受損一方可以及時援引“情勢變更”原則來維護自身權益。所謂“情勢變更”原則,是指合同有效成立後,作為合同關係建立的基礎或環境的客觀情況,因不可歸責於雙方當事人的原因,發生無法預見的、非不可抗力造成的不屬於商業風險的重大變化,導致合同的基礎動搖或喪失,或繼續維持合同則有悖於誠實信用原則和顯失公平時,應允許變更合同內容或者解除合同。最高人民法院1993年5月6日發佈的《全國經濟審判工作座談會紀要》中明確提出:“由於不可歸責於當事人雙方的原因,作為合同基礎的客觀情況發生了非當事人所能預見的根本性變化,以致按原合同履行顯失公平的,可以根據當事人的申請,按情勢變更的原則變更或解除合同。”這是司法實踐中對適用情勢變更原則的明確規定。《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第26條規定:“合同成立以後客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬於商業風險的重大變化,繼續履行合同對於一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的,當事人請求人民法院變更或者解除合同的,人民法院應當根據公平原則,並結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。”本案中,原、被告簽訂租賃合同時的經濟發展水平較之現在已發生根本變化,當初約定的租金與當下的價值已不可同日而語,據此可以認定本案中存在“情勢變更”事由。初某如果仍按原合同約定支付租金,對於薛某而言明顯不公平,損害了原告的實際利益。因此,法院基於公平公正和誠實信用原則作出上述判決。
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