飛翔的企鵝0598

商品房預售對於房地產市場的發展起到了一定的助推作用，加快了房地產市場的發展節奏，對於開發商來說他們非常熱衷這種售賣方式，可以做到低成本敲起高槓杆，先自己墊付一點錢然後通過銀行抵押貸出錢來蓋房子，用預售的方式先從購房者手裡拿到錢來償還拿地建房過程中需要償還的銀行貸款，可以說除了前期拿地的錢是自己出的意外，後面建房子的錢都是從購房者手裡拿的，對於開發商來說可以空手套白狼，而且還可以加快房地產市場的節奏，營造出一種樓市火熱供不應求的局面。

而且在這種交易形式下也給購房者們帶來了很多的不確定性因素，比方說開發商在開發的過程當中資金鍊出現了問題，導致房子不發按期交付甚至爛尾，對於購房者造成的損失不言而喻，特別是那些舉家買房的剛需們，在購買期房後肯定心裡都希望開發商能夠按時交房，這樣才能讓自己省心。

如果沒有商品房預售，那麼開發商就不敢這麼急功近利的去貸款拿錢建房了，前期的成本投資將是實實在在的，必須要等到房子建好後才能買，那麼這個週期裡樓市可能發生很多新的變化，畢竟建房需要1-3年左右的時間才能完完全全把房子、小區綠化等設施建好。那麼這個時間裡開發商也將面臨很多樓市的變化，可能投資預期會有一定的改變。對於一些實力不足的開發商來說他們肯定不願意冒這個險，市場上將留下一些真正具備實力的開發商。

沒有大量開發商的參與，樓市的熱度就不會那麼高，同時也能減輕銀行貸款的壓力，整體樓市的交易環境也會變的更好一些。

樓盤網

現在開發商是拿著購房者的錢。蓋了房子賺購房人的錢。

房子還八字沒有一撇。地產公司就開始收意向金。收了意向金。房子蓋了沒多少。就開始預售。預售許可證學問可大了。 各地沒有統一標準。可以早一點可以晚一點。有很大的自由裁量權。

有了預售證。就可以堂而皇之的開始售樓。30%以上的售房款就可以進入開發商。 用於建築樓房了。絕大部分開放商有誠信意識。不會挪用款項。部分不良開發商挪用資金。成為爛尾樓。就把風險留給了購房者了。購房者交了錢拿不到房。那是淚眼望穿秋水。可是沒有任何辦法。

地產預售大大減輕了地產公司的資金壓力。讓他們可以囤地待漲。賺取暴利。一旦取消樓房預算。地產公司資金鍊緊張就會不斷增大。逼迫地產公司加快週轉。否則財務成本會壓垮很多地產公司。現在不少地產公司負債率動輒80%以上。一旦取消預售許可證。實現現房銷售。將就催逼更多地產公司降價促銷。地產價格面臨更大回落壓力 也不敢囤地待漲了。囤地待漲一旦遭遇融資困難。就會導致大問題出現。

早該取消預售許可證了。但是也要防止中小地產公司淘汰形成的寡頭壟斷。

杜坤維

你好，商品房的預售說的不好聽一點就是資本家空手套白狼的方法。現在的很多大房地產商都在這個制度裡收益了的。當時有個比較出名的案例是一個普通人從銀行裡貸了款然後去買地蓋樓，樓才剛有動靜就開始賣房了，錢到手之後把欠銀行的錢還了，剩下的足以把樓房蓋起來，把樓房蓋起來之後仍有很多盈餘，然後利滾利現在成了很有名氣的地產商。之後很多人看到了預售制的好處紛紛效仿，但是裡面有些人只是打著這個旗號去騙錢，導致全國各地出現了很多爛尾樓。經常會有一些報道說某某地產商跑了，就是利用了這一制度。

那麼如果商品房預售制一旦取消會產生什麼影響呢？會直接把在市場裡那些空手套白狼的那些人限制住，同樣的現在一些賬面上沒有現金流的地產商也會受到很大的影響

對於樓市來說從側面來講是利好了，一旦沒有預售制，那麼意味著現在市場上很多地產商不再具備銷售房子的資格，市場裡的樓房供應量會驟減，但是市場的需求量並沒有發生變化，結果就是需求大於供應量，市場中可以拿來銷售的房子可能會受到追捧，甚至一房難求，價格方面估計也會高於之前的市場價。

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跑贏大盤的王者

要說影響一定是比較深遠的，我從幾個方面來講講。

大致分為這樣三個方面：

供、需、地

首先說需。因為我們目前主要城市的住房定價還是以賣方為主，而購房者基本沒有過多的議價能力，所以，需比較簡單，需要明確的是，無論商品房預售制度的啟停，都沒有直接辦法改變剛需這種硬性需求的結果，有可能會對需求有所減緩，但是如果是必須要購房（不受租房、公共住房等影響的）如外遷、改善等，預不預售基本沒有什麼影響。

但是對於購房者最主要行為除了買就還有一個等，就是遇到不明朗的時候會持幣觀望，這樣可能會延緩購房的數量。

另外就是預售制度的終止時按照什麼要求終止，按照以往地產界的制度調控出臺都是以新建住房時間為制度執行截止時間的，因此我覺得最終確定可能也會是這樣的標準，例如截止到某日新建住房必須以全售而不是預售的方式銷售。因此對目前市場上的存量住房有可能沒有影響。（不過是有可能啊。）

然後是供，供主要是開發商等機構的問題，那麼預售是各類開發商獲得充裕現金流的主要手段，也就是可以以一個較高的槓桿購入土地和進行地產開發，然後只要封頂即可進行預售，（按照原來的預售制度可以不封頂就售，但是因為跑路的開發商太多，只能封頂再售），這樣房屋質量往往不是最終交房標準，但是卻可以為開發商獲得較好的資金週轉能力。那麼預售制度如果暫停房企必須完成全部住房滿足交房標準才能銷售那麼，對於房企的資金充裕程度是一個非常巨大的考驗。

然後就是完工交房引發的一個後續的情況，就是，如果房屋完工，質量、園區、配套等等都會成為購房者考慮的問題，那麼這些指標將是市場競爭力的一個附加體現，如何能夠做到更好，可能還是各類房企需要考慮的問題。而還有一個重要的因素，就是一旦完工，不銷售就是賠錢，那麼對於買方的議價能力就是一個利好。那麼對方房產銷售方（不一定是開發公司，有可能是委託銷售）是一個全新的考驗，那麼有可能改變整個地產界的銷售模式，假、大、空現象，虛假宣傳現象（段子裡說，好的房子永遠在宣傳彩頁上）將有所遏制。

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而對於開發商的能力考驗更大，有可能淘汰一大批開發商。

然後是地，目前我國土地出讓制度以政府轉讓土地為主，再次轉讓為較少情況，土地出讓金基本在財政收入，而預售制度是企業現金流的主要來源，而在預售制度如果停止的情況下，那麼很多開發商不敢拿地，那麼會影響土地供應數量，也會影響財政收入，這個連鎖放映有關部門不得不考慮。

而不能囤地，不能緩建，那麼開發商的要求這麼高，一定會大浪淘沙，只剩下頭部企業，其他小企業只能做配套或者聯合開發。那麼我國的地產市場一定會發生巨大變化。

但是需要看出來的一點就是曾經的買房希望通過期房購買一個價格較低的房子，然後等建好的等增值的機會就不大了，因為新房子一定是最貴的（獨立區域的新小區，沒有配套的不算），而逐步除了地緣優勢（教育、配套）的漲價，房子就真的不容易囤積掙錢了。但是，買新房的成本可能會比原來多，也是需要注意的。

以上為個人觀點，歡迎批評指正。

張小帥說理財

簡單點來說，商品房預售就是買期房，是房子還沒蓋好，你就給開發商支付了定金，到時候等交房的時候，就可以入住了。

賣房預售，要求開發商建設樓盤項目，當工程進度完成1/3層左右，就可以對外出售了，這個週期大概是半年左右，購房者給開發商交了定金，申請房貸後，開發商就能夠輕鬆拿到現款了，然後他們拿這筆錢，在進行下一輪開發。

這是房企的一種融資手段，預售能夠加快資金週轉，而且使用資金成本很低，對於開發商而言是利益多多，有種“空手套白狼”意思。預售款對於開發商而言，就相當於一筆無息貸款，屢試不爽，利潤增加。

我們設想一下，如果商品房預售制或將終結，對樓市有什麼影響呢？可以預見的是，靠規模擴張的地產時代，就真要落幕了。

取消預售後，資金來源會缺乏，要知道房地產融資面在縮小，像之前的銀行開發貸、信託貸款等融資方式都受限了。

房企沒有足夠的資金，就沒辦法加大擴張開發，再加上房地產調控，所以，開發商會減緩拿地的速度。

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我房網

如果取消預售，就是依靠開發商自己的資金蓋樓，那麼加大了開發商的風險，

很明顯，國家管理層已經知道，風險在於銀行與購房者，房子越蓋越多，那麼就只有用開發商自己的資金蓋樓，

所有的風險就加在開發商頭上，

至於多套房產，按照黃奇帆的說法，多套房產只要是購買者自己的資金，只要不從銀行貸款，那麼風險讓購買者去扛，而不是銀行，

那麼通過這些做法，恐怕要從貸款的銀行進行入

那麼取消預售，就等於讓開發商四兩博千的力量就沒有了，也就是說購買者在幫開發商蓋樓，是購買者自己的資金，也就是眾人抬一的說法，

這樣一來，開發商可能自己蓋樓，自己又炒樓的做法就行不通了，減少炒作行為，開發商很難扛住，開發商的壓力無形變大，房價迴歸理性是指日可待

基礎聯盟

商品房預售制度徵詢意見令地產板塊大跌

個商品房預售製取消的徵詢意見，令港股地產股以及A股地產板塊大跌，這背後到底是為什麼，商品房預售制有多大的影響呢？

為了需求學習香港預售制度

其實，在最早學習了香港的商品房預售制之後，確實解決了很多的問題，也造就了現在商品房市場的繁榮。

此一時彼一時 現在有了取消的需求

但時過境遷，當時的需要相比，現在隨著房地產市場的變化以及調控的需求，房地產監管越來越嚴格，預售製取消的呼聲也越來越高。

對於樓市來講 預售製造福了很多企業

預售制對於房地產企業來講，是解決其資金週轉的最好途徑，也是最有效的，很多房企甚至可以通過預售制空手套白狼，也使得很多高負債，高槓杆的房企顯得從容淡定。

預售制不是輕易就能取消的

但是，預售制不是說取消就能取消的。一方面，房企的高負債和高槓杆靠誰，如果不是預售，很多房企的資金鍊可能都會斷裂，尤其是中小房企，日子會很難過；另一方面，取消預售制度，供需方面會出現大的變化，供需不足的話，市場可能會亂套；

預售製取消可以考慮試點

一個制度的出臺，一定是充分的調研和分析，絕對不會輕易就做出來了。就目前國內市場來看，這些問題的解決還需要很長時間。所以不用過於擔心，但是部分地區可以考慮小範圍試點，這個是可以有的……

我是投資顧問郭一鳴，感謝閱讀和關注，更多觀點還可關注本人同名新浪微博，歡迎常聊！

郭一鳴

如果商品房預售制終結，那麼對於房地產開發商來說，不啻是一個巨大的打擊。

商品房預售就是開發商在商品房還沒有建好的時候就將房屋預售出去，收取了購房戶的購房款或者從銀行辦理了抵押貸款。這對於有的開發商來說，就等於拿了一塊地就可以用購房戶的錢開發商品房了，這無疑是空手套白狼。

但是如果商品房預售制終結，那麼開發商就不得不用自有資金先行墊付建房了，這就增加了開發商的資金壓力，有可能使一些開發商承受不起，從而停止投資建房的。

這樣樓市就可能會出現兩種局面：

一、大量的開發商都不再開發建房了，導致房屋建築面積大幅減少，房地產市場就有可能出現供不應求的局面，房價也會進一步上漲的。

二、房地產開發商投資房地產沒有什麼利潤可圖了，並且加大了風險。這樣房地產市場就進一步降溫，房地產也不那麼熱了。隨之而來的房價拐點就有可能到了，房屋有可能會真正實現是用來住的，不是用來炒的目的。

當然，就目前房地產已經出現產能過剩的事實，第一種情況出現的可能性很小，房價就有可能轉為下行趨勢。

法重情深

這事情只是廣東這邊吹了點風，至於什麼時候具體實施還是個問號，說白了還只是個構思，就引得市場一陣驚呼。

這事兒怎麼說呢，要實現商品房現房銷售，那還真是大浪淘沙，估計很多小開發商要被清理出局。