隨著租賃政策不斷完善和普及，各人口淨流入城市發展租賃市場後勁十足，租賃市場的朋友圈也越來越寬廣。
租賃主體端，有基於集中式公寓和分散式公寓定位開發的一系列品牌；資源供應端，去年至今在各大型城市陸續有租賃用地推出，舊城改造也正在向租賃用途方面傾斜；資金融通端，不僅有近期十分活躍的資產管理類機構，更有國有銀行開始鼎力支持，未來隨著租賃環境的愈發成熟，REITs也箭在弦上。
7月22日，保利公寓管理有限公司總經理方琳以“不負初心，擁抱明天”為主題，分享了保利對長租公寓的思考，闡述保利將盡到央企責任，希望房子迴歸到居住的本質，以行業地位，為市場搭建共贏生態平臺。
保利對長租公寓的理解
2016年、2017年保利地產在天津、杭州、上海等7座城市拿地52萬平方米，保利進入了自持住宅或長租公寓領域。
保利對長租公寓在兩個維度理解上有看法。一個是經濟的視角，一個是政策的視角。經濟視角從供給、市場、需求三個方面展開來看。保利認為，開發的峰值時代終將過去，或者是在不久的將來要過去，正如大家提到的50萬億或者100萬億租賃市場，開發是有限的，運營是無限的。這也是眾多房企和開發商進入城市運營重要的判斷。從供給端看，土地資源是有限的，市場端則在一線或者是1.5線和二線城市，租售比和租金差不斷拉大，租房將會成為必然的選擇。需求端則是社會結構和消費結構發生了變化。
政策視角從兩個方面看，一個是讓房子迴歸居住的本質，第二個是讓房企因為房屋的使用價值獲得利潤，這是商業模型成立的前提。本輪政策核心的觀點是房住不炒，要求房企不僅通過銷售，還通過使用價值方面獲得利潤。
總結幾點思考，增量時代已經過去了，存量時代開啟了，保利會主動轉型。我們認為無論是REITs或者是ABS行業，都將迎來新一輪的變革。作為國有企業及租賃用地的開發商，我們覺得應該發揮主導的作用，存量時代的來臨，改造更新必將成為房企站位和破局的關鍵。保利進入了長租公寓行業，我們相信大象領跑，堅定做大規模，做資源的整合者和行業的領頭羊。
保利對長租公寓商業模式的思考
基於對行業的理解，保利針對租賃業務有幾個主要發展的策略，這是基於行業粗淺的理解。保利唯一的出路是攤薄成本，做大規模。信息化是保障，金融手段是支撐。我們有初步的判斷，未來應該是掌握在擁有資金和渠道兩個重要資源的企業的手中。
保利認為在三種商業模式：自持運營、二房東、管理輸出中，自持運營是未來很重要的市場主流， 前提還是REITs和資產證券化成熟發展的模式。二房東模式，最大的挑戰就是薄利。管理輸出可能專業化，會精緻，但是規模不會做到很大。
在2018年上半年的思考和實踐的過程中，國內自持的資產都是偏離軌道的。去年發行了50億的REITs，今年3月份發行了17.17億，利息低於5%，內部的項目無法覆蓋回報的成本。這裡有兩個方面，我們認為單純租賃的邏輯是不能完全成立的，必須是開發和租賃結合。我們堅信有一個前提，直接獲得房子的成本，必然要高於獲得租賃用地建設的成本；用地重新再建的成本低於直接拿房的成本，這是開發和租賃捆綁成為閉合商業模式重要的一環。
保利公寓業務現狀
保利公寓實際上是保利大家族中很出色的一部分，是很重要的一環。2010年，保利地產提出了“一主兩翼”發展戰略，2013年提出了“6+3”發展戰略，包括地產、養老、教育、購物中心、酒店、教育等等領域，保利公寓是保利全產業鏈的一員。
保利公寓從商業板塊孵化出來，與保利酒店、保利購物中心和社區商業在一個平臺協同和工作。保利公寓跟其他的企業不太一樣的地方在於，目前有非常多的開發區項目，例如新城建設。在新城建設方面，以綜合體的姿態，全業態進入，進入新城配套，需求量是非常大的。
近年來，保利還做了一件事情就是大保利的會員系統。在目前持有的8種業態中，保利大會員系統做了4種業態，公寓、酒店、社區超市、購物中心。目前公寓的體量比較少，今年大會員系統有望通過四個業態達到300萬家的會員。
保利公寓目前通過其他業態進行導入，也是對保利資源的借用和共享。保利公寓整合內部和外部的合作資源，包括林安物流是戰略合作伙伴，滴滴打車是重要的股東，正在協同消費家的產品，打造N+無憂系的產品。
保利的優勢在於籌建和成本控制。目前，保利擁有12年酒店運營管理經驗,共運營29家酒店，在中央採購平臺具有成本優勢。在保利N+公寓中，使用與五星級酒店相同的床墊，這是非常有吸引力的。
目前，保利公寓品牌N有三個主流品牌：小n、N+、N joy 。
保利小n定位於年輕人到達城市的第一居所，特點是，沒有那麼貴，小但是講究，高性價比，很吸引人。保利N+則是為城市青年安舒適的家，強調青年社區的時尚調性。
保利N擁有三個主要含義，乾淨、溫暖、新潮。
保利公寓在發展支持REITs的業務的同時，也在積極外拓合作項目，主要的合作方式有以下幾種，第一是政府人才公寓和新區新城的人才公寓，我們不僅僅是保利公寓，而是綜合運營商，對城中村微改造等進行更新。同時，也與其他的開發商進行合作開發和經營，現在已經與超過5家的其他開發商簽訂了戰略協議，優化資產品質，積極投入運營。
保利將擔當起央企責任，希望房子迴歸到居住的本質，以行業地位，為市場搭建共贏的生態平臺！
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