策論：

以北京房租大幅上漲引發的爭議，讓租客們心裡慌，也讓有關部門陷入了尷尬的境地：

“決遏制房價上漲”“房住不炒”還沒擺平，房租又開始坐火箭了，趕緊要控制“房租不炒”了，如果說房價關係民生，那麼，房租更是民生中的民生、剛需中的不鏽鋼了！

曾經，批判中國樓市畸形發展，房價租金比嚴重不合理，萬萬沒想到，現在是以房價穩定、租金上漲的方式向合理邁進。但這種“合理”，是誰想要的？

至少在目前，大家似乎找到了攻擊的目標：以自如為代表的資本！“逐利者”們不計成本的擴張房源，囤積居奇哄抬租金，再以金融資本模式謀利！

是這樣嗎？這種爭論，一時半會得不出令人信服的結論。因為，確實有多種因素導致房租上漲，比如，供不應求、求職季、開學季、大規模拆遷、外來人口增多等等。

但令人驚奇的是，大家突然發現，在各種機構公佈的房租上漲排行榜上，都沒有武漢——那個新晉中國網紅城市、頻頻登上中國各類十強榜單的城市、那個最早喊出“五年留下百萬大學生”搶人口號的城市、那個中國房產銷量最火的城市、那個房價三年翻一倍的城市.......

一線城市房租猛如虎，武漢房租穩如狗！這是一種什麼操作？先來看一篇湖北日報的專題報道！​​

連日來，北京房租暴漲的新聞刷屏了不少人的朋友圈。

《2018年7月中國城市租賃價格指數報告》顯示，在其監測的35個城市中，有10個城市7月租賃價格指數環比上漲，北上廣深4個一線城市全部在內。

武漢房租價格是否上漲？房租漲價是否需要監管？湖北日報全媒記者進行了走訪調查。

武漢房租相對平穩

6月20日，武漢房地產經紀行業協會發布武漢租賃市場統計數據。據統計，武漢市租賃住房家庭約佔全市家庭總數的22.5%，全市住房租賃人數約253萬人。中國社科院財經研究院數據顯示，全國租金最高的仍是一線城市；二線城市中，除杭州、蘇州、珠海等長三角和珠三角城市外，全國大部分二線城市的單套租金水平在2000元—2800元/套/月區間。武漢單套租金約為2800元/月，較其他中部城市稍高。

武漢房地產經紀行業協會負責人稱，從租金變化趨勢來看，一線城市租金呈明顯增長態勢，武漢等二線城市房租相對平穩。

貝殼研究院數據顯示，武漢8月租金水平為34元/月/平方米，環比7月上漲0.3%，同比2017年8月下跌0.6%，近一年租金穩定在34元—35元/月/平方米，租金表現較平穩。

2017年畢業於華中科技大學的彭大古，去年起和朋友在南湖合租一套三居室的長租公寓。他說，入住兩年來，房租並未上漲，“因為經常去北京，跟北京朋友相比，感覺在武漢租房要輕鬆很多。”

規模化租賃企業在漢未佔據壟斷地位

此輪北京房租暴漲，矛頭紛紛指向了自如公寓、蛋殼公寓等規模化住房租賃企業。曾任我愛我家集團副總裁的胡景暉稱，以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商，為了擴大規模，以高於市場正常價格的20%到40%爭搶房源，人為抬高收房價格，這些長租公寓重裝修、N+1出租模式加劇了租房價格上漲。

8月21日，記者走訪武漢多地發現，目前，武漢雖有多家規模化租賃企業入駐，但暫未形成市場壟斷地位，租賃企業更多是收集毛坯房源，裝修後做長租公寓隔斷出租。家住魯磨路的

黃飛（化名）則仍選擇通過中介出租位於中北路的房子，而不是和長租公寓合作。他說，長租公寓一般收集毛坯房，再隔成好幾間，他擔心會對房屋造成影響。

武漢房地產經紀行業協會負責人稱，目前，武漢機構化、規模化住房租賃企業仍處於初級階段。據統計，2017年武漢代表性公寓企業實際管理的房源量約5.4萬間，佔市場租賃房源的比例約4%，遠低於北京的近20%。

房租難有較大上漲空間

“武漢房租難有較大上漲空間。”8月21日，中國指數研究院(華中)市場研究總監李國政接受記者採訪時稱。武漢新建商品房銷量連續多年居全國前三，存量房市場大，租賃房源充足。同時，武漢是多中心格局，租賃需求不至於過度集中於某一區域，造成供求失衡。

他提醒說，規模化租賃企業確實對租金上漲有一定的推動作用，應警惕租賃企業掃蕩中低價位的房源，裝修後溢價出租。“多數長租公寓背後有資本推動，當一家企業在一個片區掌握5%以上房源時，就可通過規模化效應推動租金上漲。”

市場分析人員鍾濤認為，武漢的租金將繼續保持穩定，不會出現大幅的上漲。從長期來看，武漢的租賃市場供需矛盾相對緩和；短期來看，武漢租賃客源在6月畢業季到達年內高點後開始持續下滑，7月和8月新增客源量環比分別下滑16%、13%，預計下半年，武漢租金將依舊保持平穩。

武漢房地產經紀行業協會負責人表示，解決房租難題可參照深圳和重慶。深圳單套房屋租金，中等價位比北京、上海低一半，主要原因是有大量城中村，解決租房難題；重慶前些年新建了50萬套公租房，市民有較大的選擇空間。政府部門牽頭加強租房保障，才是根本之策。 （湖北日報記者黃磊）

1、問：武漢房租為什麼能夠做到不漲？

答：1、武漢新建商品房銷量連續多年居全國前三，存量房市場大，租賃房源充足。同時，武漢是多中心格局，租賃需求不至於過度集中於某一區域，造成供求失衡。

2、租賃人群及市場結構。多以學生、新市民、務工人員為主，租金承受能力有限，單間價格800元以下為主。租賃市場以個人房東為主，機構佔比不到4%，以中低價房源為主，議價空間較大。

3、保障房政策落實好。武漢保障性住房建設在全國屬於較早的一批，公租房、經濟房、廉租房落實力度較大，目前主要以公租房為主。

武漢實施“百萬大學生留漢創業就業工程”，在全國率先提出“讓更多留漢大學生以低於市場價20%買到安居房、以低於市場價20%租到租賃房”，已規劃和建設14個“長江青年城”，總規劃用地面積達9000畝，建築面積約800萬平方米。

• 2017年7月底，武漢招才局公佈首批12個區的人才公寓配租公告，房源共計2003套。配租房源中有的是精裝，有的是普裝，均配置有熱水器、空調、床、衣櫃等傢俱家電，租金普遍比市場價便宜三成。
• 2017年8月，武漢市人才公寓首次集體交付，比如江岸區拿出城區項目，長投漢口年華96套，丹水國際40套，月租金分別為18元／平方米，16.5元／平方米，物業管理費1.44元／平方米，月租金和物業費總計不超過800元，低於市場租金的50％以上。
• 2018年6月9日，武漢首批“市場價8折”大學生安居房——新港青年城對外搖號銷售，均價6800元/平方米，購買條件：畢業5年內的大學畢業生，擁有本市戶籍，在本市創業就業滿1年，家庭在本市無自有住房，且3年內無住房交易記錄。​​

（武漢大學生人才公寓配租現場）

​​2、問：長租公寓機構是房租上漲的主要推手嗎？都是資本惹的禍？

答： 肯定有關係，具體作用多大，這個比較難回答。

2015年中國發生股災，國家隊進場救市，主要出手藍籌股、成分股、指標股，一是穩定大盤指數，二是穩定散戶人心，利用少量資金也可達到救市目標。反過來理解，就能明白租賃機構在個人房東為主的租房市場起到的作用，市場份額未必很大，但示範效應、推動效應不可小視。

於市場預期的調控，也是樓市課題。至於資本的推動作用有多大，不好說，可以看下具體案例：

• 2017年1月，魔方公寓曾發行我國首單公寓行業ABS產品，引起轟動。基於北京、上海、廣州等一二線城市經營的30處物業的4014間公寓未來三年的租金收入作為底層現金流，採用“專項計劃+信託受益權”的雙SPV架構設計，發行規模3.5億元，當時實現了全部優先級證券的AAA評級。
• 2017年8月15日，長租公寓品牌——自如以資產服務機構身份，成功發行租房市場首單房屋租金分期類ABS——“中信證券-自如1號”的房租分期信託受益權資產支持專項計劃。發行規模5億元，本專項計劃優先級票面利率5.39%。中介機構包括外貿信託、中誠信評級、大成律師事務所、立信會計師事務所、中證信用等。
• 2018年1月16日，自如集團A輪融資40億，成為長租公寓行業單筆融資規模最大的企業；
• 2018年5月8日，自如2號儲架式ABS項目在上海證券交易所五樓交易大廳舉行掛牌儀式。自如正式獲得20億元儲架式ABS發行額度，成為租賃市場首家以房租分期作為底層資產獲准儲架發行的機構。

都說租賃很難賺錢，但是根據媒體報道可知，在2017年8月時候，按地域劃分，自如北京已實現微利，上海、深圳等新拓展城市還處於成本投入期。當時成功發行的ABS，來源於自如變租金“季付”、“半年付”、“年付”為信用“月付”的管理方式。

金融人士點評：自如在做租房分期的債權，從下端租客應付賬款入手，其實把租房分期構成一個債權的形式，做成類似信用卡分期的形勢，進行資產證券化。

租金支付是城市青年十分重要且頻次穩定的持續性日常消費，當公寓運作和財務規範後，市場認知度高，更容易得到資本和專業機構的青睞，從而獲取更多且更便宜的資金，從長遠來看，依託於租房形成的消費信貸資產必將成為交易所ABS市場備受關注且潛力巨大的金融產品。

但是，現在大家把資本看作房租上漲的推手，那麼為什麼越來越多的租賃企業資本運作能夠成功實施？

因為這是國家倡導和支持的大方向！

國務院辦公廳2016年6月印發《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，2017年7月18日，住建部證監會等九部門又聯合發文《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，曾經提到：

重點支持住房租賃企業發行以其持有不動產物業作為底層資產的權益類資產證券化產品，積極推動多類型具有債權性質的資產證券化產品，試點發行房地產投資信託基金（REITs）。

為什麼？

國家要發展租售並舉，加強住房保障工作，但是在短期內，僅僅依靠政府，無法提供足夠房源實現這一目標，因而吸納資本進入，希望在短期內形成規模供應，但是，在中國現有的土地、金融、稅費等條件下，租賃是一門虧本的生意，大家沒有積極性，怎麼辦？

於是就在土地、稅費、金融等方面開口子，允許創新，拿出優惠政策吸引大家進來。

於是這個市場一下子就熱鬧起來了。經紀機構、房地產企業、社會資本、酒店行業，都來大力支持政府工作了！但是，政府的意圖與社會資本的想法，肯定是有偏差的。不能說與虎謀皮，但南轅北轍甚至同床異夢那是有的。

這個，就是目前出現問題的原因。下一步，估計還要打一些政策補丁，出臺一些監管細則，逐步的去達到參與各方利益的平衡，這也不稀奇，改革就是摸石頭，相關部門這方面也是有經驗的，這也是樓市調控的常規操作。​

剛剛，媒體報道，杭州的一家名為鼎家網絡科技有限公司長租公寓公司宣佈破產，這起破產事件有如平地驚雷，牽起人們關於金融+長租公寓模式的警覺。

受害者們發現，這一系列操作，竟與跑路前的P2P理財公司套路如出一轍。鼎家也並非人們所認知的打一槍換一個地方的傳統意義上的黑中介，其發佈的相關通稿裡，顯示其成立於2009年，截至2017年底已發展長租公寓超過5000間，並在今年2月份剛剛獲得一筆千萬級融資，投資方為浙江築家投資管理有限公司。

租客們通過銀行卡綁定一個名為51返唄(現更名為“愛上街”)的APP一次性把租金付給了鼎家，再每月返還給貸款APP相應的金額。如今，鼎家輕鬆破產，租客不僅拿不到先行支付的押金，還依然要每月按時向愛上街還錢，而房東也未收到鼎家公司應給的之後租金，一些房東已經準備收房。

瞭解，鼎家破產約有4000戶租客受損，涉及的網貸平臺有6家，其中愛上街是租客綁定最多的。

有業內人士分析後稱，鼎家的經營模式本質是利用租客的信用，給自己提供擴張資金，對租賃公司本身而言可以說是“無本萬利”。目前，許多其他中介機構也在使用這種方法作為支付方式，這種方式能加快企業資金的回籠。

在破產通知發佈後，鼎家一名負責人直接告訴租戶：“沒錢退押金，更沒錢退房租。”

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一位關注長租公寓市場的人士告訴記者，長租公寓雖無罪，但是做生意的人中往往不缺心懷不軌之人。對於長租公寓ABS模式，不能直接扼殺，但是在長租公寓企業一路高歌勇進的情形下，對於經營中的漏洞、黑洞，急需政府監管部門儘早出臺相關政策予以規制，並對相關從業者進行監管，防止新的金融騙局。​​​​

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