開學第一週，如果你是為人父母，最近是不是也忙著為孩子辦入學手續、參加學校宣講、添購上學行頭？孩子開學後，雖然這些瑣事告一段落，但更糾結的，恐怕就是
“為了能讓孩子得到更好的教育，到底我該不該買學區房？”這樣的大問題，看看旁邊的小區，學區房溢價往往動輒20%以上，面對高額資金的投入，為人父母主要的考量，不外乎子女教育與投資獲利兩件事，我們今天就從這兩個構面，探討學區房的風險與價值。
1.從子女教育考量，買學區房到底值不值？
房價已經高不可攀，學區房更要多付出大額溢價，自然要考量值不值得，在教育的構面，買學區房時應考量：
①流動性風險：對很多父母來說，往往把學區房視為投入資金=學票+房產，乍看之下覺得性價比很高，但其實公式應該改為凍結資金=學票+房產，因為緊縮的學區房入學政策，會綁住你的流動性至少十多年！依照不同地區入學政策規定，孩子戶口在達到入學年齡前的2年、3年、5年甚至一出生就必須落戶，用完一次入學名額後，要間隔3年、5年、7年甚至10年才允許再增加一個入學名額（二胎除外），期間如果想出售，可能就要面臨高額的折價，數百萬甚至上千萬的投入，卻有十多年的時間被凍結，流動性風險必須要考慮。
②學區政策調整風險：因應學區房政策，父母往往在孩子入學前多年就先買好房子，但中間一旦發生學區重新劃分就欲哭無淚了，例如當時為了A明星小學買的房，幾年後學區劃分變成對應B普通小學，更有甚者，近年來不乏聽到改為抽籤入學的建議，一旦成真，買學區房的家長只能無語問蒼天了！
③以租代買風險：你或許會說“既然有風險，那我租一套學區房不就得了”，邏輯上可行，但現實上有瑕疵，首先是租金同樣要面臨溢價，其次是學校的招生順位，第一是戶房一致，第二是有房無戶，第三才是租戶子女，你要面臨的是即使租了學區房，付了更高的租金，但入學的順位硬是比別人家的孩子後面。
2.從投資獲利考量，買學區房到底值不值？
投資不外乎從獲利空間以及固定收益兩方面來看，我們從以下三個維度來分析：
①政策趨勢：從國內的家庭負債看，過高的債務結構，去槓桿將是壓抑房價的長期趨勢。07年到17年，我們的GDP成長了2.66倍，但M2貨幣供給量翻了4倍，經濟成長明顯跟不上資金供給，同期間A股僅上漲0.85%，但房價翻了兩倍有餘，不動產成了資金炒作的主要標的，而中國居民槓桿率，也從07年的19%，飆升到17年的49%，過高的債務伴隨泡沫化的風險，政府去槓桿下的房市調控政策，恐怕是長期趨勢。
②固定收益：根據和訊網統計，北上深三大一線城的租金回報率是1.45%，等於買套1000萬的房，每個月收到的租金大約1萬2，要收將近70年的房租才能回本，而國際上其他大城市，例如紐約、倫敦、東京，回報率多在3.5%~5.5%間，收租回本基本上不用列入投資屬性的考量了。
③人口趨勢：前面提到，買學區房要考慮10年以上的資金凍結，長期的人口變化也要列入考量，中國的生育率已低於1.5，和一些發達國家持平，但老齡人口卻節節攀升，我們60歲以上的老人佔比，已經符合世界衛生組織的“老齡社會”定義，預估到2030年，比例會進一步來到25%，年輕人口減少、老齡人口增加，也代表著房屋需求的下降，這是長期投資學區房要考量的另一關鍵。
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