進入9月，開發企業的“逆週期投資”市場研判動作也正式進入“開學季”，剛剛從“三四線”城市收回快速擴張動作的開發商們，也需要找到市場“逆週期”中的“三好生”——“成績單”要好，“素質課”要好，“志願書”更要好，以此確保投資拿地動作踩準了節奏，選準了目標。
地產開發企業尋找的投資目標區域，究竟怎樣才算得上“三好”？金牛區又為何會成為投資企業眼中的“三好生”？
成績單
區域發展拿“分數”說話
宏觀經濟指標、常住人口、基建配套、產業落地指標、市場容量和競爭壓力，這幾乎囊括了開發商在對一個城市區域做是否進入的價值研判時最重要的指標，在這些方面，金牛區交出的成績單，非常具有說服力。
1、 宏觀經濟指標方面：2017年金牛區GDP首次突破1000億元，同比保持了7.7%的增速，固投總額488億元，同比增速更達到了14%。此外，截至2017年底，金牛區第三產業佔比達到近80%的比重，現代商務商貿業發展第一大區的地位在成都異常穩固。
△金牛區2017年主要宏觀經濟發展指標
2、常住人口方面：2017年底，金牛區常住人口為121萬人，是成都傳統五城區中人口最多的區域。更應該注意到的是人口結構的一些顯著變化。自2017年開始，金牛區全面落實“成都人才新政12條”和“金牛區鼓勵高層次人才創新創業的若干政策”，大力招攬人才。全年金牛區新增創新型企業2100家，高新技術企業18家，本科以上人才落戶近8000人。僅環交大菁蓉創業谷2017年入孵初創企業就已超300家，而全年超2000家新增創新型企業為區域吸引的就業人群量級則在3-5萬左右，這也意味著未來幾年金牛區的常住人口數量還將有較大幅度的增長。
3、基建配套方面：金牛是成都五城區中軌道交通線路運營里程最長、開通站點最多的城區，也是五城區最能體現“軌道交通引領城市發展”的區域。當前，金牛區規劃軌道交通線路達17條，到2020年投入運營的線路將達到7條。17條軌道交通線路密織，在金牛區留下了104個軌道交通站點，這意味著，金牛區的絕大部分樓盤，都將隨著軌道交通建設的一步步兌現而成為真正的地鐵盤，而尚待出讓的土地，則先天帶有“地鐵物業”的價值光環。
依託區域內豐富的軌道資源及站點周邊較多的可利用土地，金牛區率先提出TOD開發模式，實施站點周邊、地上與地下統一規劃、綜合開發，將逐步形成5個TOD核心圈，9個TOD重要節點和N個TOD一般站點的TOD交通樞紐體系。目前正在建設中的龍湖人北TOD項目，就處於5個TOD核心圈之一的火車北站區域。這個TOD項目的建設將起到“縫合城市”的重大作用，利用軌道交通上蓋貫通人民北路這條城市中軸，打破南北空間的長期阻隔，促進成都“中優”“北改”區域聯動發展。
△金牛區在軌道交通方面具備非常明顯的優勢
據瞭解，在今年三四季度，金牛區將陸續推出約300畝建設用地，其中茶花片區商住地塊、鳳凰山韋家碾102畝大體量純住宅地塊等重點土地，即位於已開通運營的地鐵線路站點旁，可充分分享金牛區軌道交通和TOD開發模式帶來的城市紅利，尤其值得開發商關注。
茶花片區B地塊商兼住地塊位於金牛大道與中環路一品天下大街交匯處，距茶店子地鐵站500米，處於環交大智慧城-環交大智慧商務區核心位置。該產業功能區依託中環商路及西南交大、中電10所、中電29所等高水平科研院所，片區將打造軍民融合、產城一體的智慧商務高地和宜居宜業宜人的智慧社區。產業資源整合、高端人才聚集、產城一體，是這宗商兼住重點地塊的關鍵詞。
鳳凰山韋家碾102畝純住宅地塊位於北三環路內側，臨近韋家碾地鐵口，為北部新城產業生態圈配套居住用地。地塊通過地鐵北接北新板塊科創新谷、文創產業走廊、高新技術產業園區，西接環交大以電子商務、現代商貿集群為產業主導的五塊石智慧商貿區。依託地鐵1號線和三環路，地塊所在區域將有效聚集環交大智慧城和北部新城兩大城區龐大的產業人口，分享金牛區高端產業發展的紅利。
4、產業落地指標方面：2017年金牛區新引進重大項目31個，新簽約引進重大項目數、
新簽約引進重大項目落地率均居全市第一。截至今年6月，金牛區新簽約引進重大項目24個，實際到位內資192.6億元，利用外資實際到位4.7億元。產業招引方面的成果，對投資企業而言是最無可辯駁的城市發展價值的實證，更讓房地產開發企業看到了未來區域內產業人群對住宅、商業空間的龐大需求。
5、市場容量和競爭力方面：金牛區的房地產市場可以用有房、有地、有價來概括。2017年金牛區上市土地578畝，2018年金牛區可售房源將居五城區前列；金牛區可利用土地超3萬畝，是五城區土地資源最富集的區域，光是軌道交通沿線的土地就多達202宗，總量1.4萬畝；金牛區土地和住宅價格在傳統主城區中一直屬於被低估區域，龍湖西宸天街、華潤龍灣御府、龍湖上城城市TOD綜合體等項目在2017-2018年相繼入市，其市場表現更讓投資者看到了金牛區居住產品價格上存在的巨大溢價空間。
素質課
底子好不好比“成績”好不好更重要
城市有什麼樣的資源，將發展成什麼樣子，關係著項目投資實施後的命運。隨著2017年金牛區“兩軸兩廊、一核三城”的城市發展規劃編制完成，規劃這隻大手，給金牛區城市發展打下的底子，已經初現端倪。
人民北路城市發展功能軸和金牛大道天府文化景觀軸為整個金牛區的城市發展格局拉開了骨架；金牛活力綠廊和錦江生態綠廊則將有效提升城市品質；人北中央商務區重點引入和打造現代商貿、現代金融、商務服務等新興業態，進一步發揮金牛區在現代商務商貿業上的發展優勢，並以人北中央商務區TOD樞紐型商務商業中心形成引領和輻射效應；環交大智慧城、國賓高科新城、北部新城則發力知識經濟、現代高科技產業，推動金牛區在產業發展方面向新經濟領域實現轉型，全面提升發展質量。
△金牛區已規劃形成“兩軸兩廊、一核三城”的城市空間發展格局
產業是支撐區域發展的骨骼，產業的特色決定了城市更開闊的前景。未來金牛區將著力構建“1+3”都市型現代產業體系。其中的“1”指的是以總部經濟為龍頭，帶動產業聚集和產業生態圈的形成，“3”則是指現代商貿商務、科技服務、都市文旅三大主導產業。
在現代商貿商務業方面，金牛區將聚焦北部新城商貿商務集聚區、人北商業商務集聚區、環交大智慧商務集聚區三大產業功能區，實現金牛區從傳統商貿商務大區向現代商貿商務強區的發展轉型。
在科技服務業方面，金牛區將主要在軌道交通產業、電子信息產業、醫藥健康產業等根基深厚、比較優勢明顯、科研實力雄厚的產業方向上發力。
在都市文旅產業方面，金牛區將積極培育創意設計等新業態新模式，形成一批獨具金牛特色和金牛元素的旅遊品牌，將都市文旅產業培育成為金牛區經濟發展的重要增長點。
志願書
發展預期最終決定投資者的選擇
從金牛區的產業體系構建上，不難發現其依託於軌道交通、地理信息、電子信息、醫藥健康產業等具有核心競爭力的產業形態，推動區域產業地理重構，實現產業結構轉型發展的宏願。
這樣的宏願將把金牛區的未來帶向何方？無疑，金牛區瞄準的並不僅僅是成都市範圍內的一個產業發展大區、強區，而是要將金牛區發展成為中國中西部綜合實力的領先城區，以此增強區域經濟發展的輻射能力，提高產業、資源、人才相金牛區聚集的吸附能力，使金牛區“科貿金牛，文化北城”的這張城市名片更加亮眼。
一座城市懷揣著什麼樣的發展“志願”，便會吸引什麼樣量級的投資者。金牛區這一輪的城市空間發展格局和產業體系構建，自2015年就已經拉開帷幕，期間除落地中鐵軌道交通產業園、西部地理信息產業園這樣在全國同類型產業領域具備領軍意義的產業園區外，還同步推進了多個重大城市功能配套項目的建設實施，金牛區承擔不同發展使命的產業功能區也逐漸清晰，而這也正是過去的兩年中，萬科、保利、龍湖、碧桂園、首開、中南建設、華僑城等等國內一線房地產品牌開發企業紛紛進駐金牛區或加碼在金牛區的投資的原因所在。
在“逆週期”投資思維再度成為房地產開發企業選擇投資目的地的市場週期中，金牛區通過過去幾年發展探索而交出的“成績單”、“素質課”、“志願書”的“三好答卷”，必然將受到更多獨具投資眼光的企業的垂注。
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