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地產股“暴動”了！

9月19日一開盤，地產板塊就一馬當先，帶動A股繼續反攻。到上午收市，整個地產板塊上漲了1.92%，漲幅僅次於石油板塊位居第二。

上圖是截至中午收盤，漲幅居前的20個地產股。其中萬科A的漲幅一度超過6.7%，保利、招商蛇口也一度逼近7%。

港股方面，“內房股”漲幅也不錯，下圖是漲幅居前的個股：

眾所周知，近期內地樓市調控仍然在收緊，媒體上都是“入冬”的消息，地產股為什麼突然發飆？

一個重要的原因，是《證券日報》今天發佈了一條消息：“個稅房貸利息抵扣醞釀細則，專家稱將刺激剛需入場”。

這篇報道核心其實只有一句話——“《證券日報》記者獲悉，目前有關部門正在緊鑼密鼓地制定住房貸款利息或者住房租金等6項個稅專項附加扣除的細則。”而剩下的，是兩位專家的分析和猜測。

所謂個稅的6個“專項附加扣除”，是指6項支出可以先行扣除，再計算應納稅所得額。這相當於大幅提高了個稅的起徵點，目前新的起徵點是5000元，這意味著大家實際享受的起徵點是高於5000元的。

6個專項是：

1、子女教育；2、繼續教育；3、大病醫療；4、住房貸款利息；5、住房租金；6、贍養老人。

此前，國家稅務總局總審計師劉麗堅，曾就專項附加扣除如何抵扣的問題，公開回答過記者提問，提出了四個原則：

一是申報就能扣除。納稅人只要結合自己的實際情況申報就能享受扣除。申報時儘量減少資料報送、簡化辦稅流程，相關資料和憑證儘量不用報送到稅務機關。

二是預繳就能享受。

個人還可以將專項附加扣除信息提供給單位，每個月發放工資、代扣個稅時，單位就可以根據個人的實際情況進行扣除，這樣大家在每個月的預繳環節就可以享受到改革紅利了。

三是未扣可以退稅。如果大家沒有將自己的相關信息告訴單位，預扣預繳環節沒有享受到或者沒有享受到位的，可以到第二年辦理彙算清繳的時候申請退稅。

四是多方信息共享。

對此，我的分析如下：

第一，6個項目的抵扣，看起來只有2個項目跟房地產有關，而且一個家庭只能享受1個房地產的項目（要麼是貸款利息抵扣，要麼是租金抵扣），但事實上所有的抵扣項目，都利好樓市。

房子是最大的家庭資產，也是普通家庭最大的“支出”（其實是一種定存），很多購房者真的是掏空了“6個錢包”，集合3代人的力量來買房。在這種時候，任何一個項目的個稅抵扣，對普通家庭都是利好，都可以增加他們“上車”的信心。當然，這對於拉動內需也是利好。

第二，抵扣不僅需要全國的細則，還需要各個城市的細則。因為各地生活成本、房價房租差異巨大，國家只能給出一些大致的類別和空間，由地方政府來制定更詳細的標準。而且這些標準不可能是固定不變的，每年都需要根據通脹率來調整。

第三，不可能全部房貸利息都可以抵扣，

應該首先照顧剛需（首套房、首次置業）。即便是剛需，也不可能全部房貸利息都可以抵扣，因為大家貸款金額不同，地方政府應該給出一個標準，這樣才能保證公平。公積金貸款利息，應該不在抵扣範圍。

另外，租房的抵扣和買房應該相同。比如一個城市規定，首套房每月可以抵扣500元的利息（相當於起徵點增加到了5500元），那麼租房者也應該可以抵扣500元的租金。二套房肯定不能抵扣了，但第二次貸款買的唯一住房應該怎樣抵扣，要不要打折，需要細則來明確了。

第四，贍養父母、撫養子女的抵扣，也直接利好樓市。撫養子女比較容易明確，贍養父母則存在可能重複計算的問題，這個需要全國聯網才能堵塞漏洞。

第五，抵扣的結果，相當於針對剛需家庭購房“定向降息”，是比較重大的利好，會刺激剛需家庭儘早買房。而這，正是今天房地產股上漲的原因。

下一步，國家應該儘早建立住宅銀行，針對剛需購房者提供低息貸款。

至於公積金制度，已經完成了歷史使命，存在增加企業負擔、個人使用不方便等因素，從改革的角度看可以廢止了。至於“國家住宅銀行”的資金來源，完全可以由央行提供超低息貸款來實現，也就是說：央行“印”出來的錢，首先流入“國家住宅銀行”，支持剛需買房。每個中國人，一生中至少有一次申請“國家住宅銀行”超低息貸款的機會，額度可以給予設定。