今天，中原集團創始人、有“香港地產教父”之稱的施永青，攜一眾公司高管來杭，出席中原集團第八屆全國贏銷大賽巔峰爭霸賽總決賽。
期間，施永青接受了樓市每日風暴眼的採訪，就近期全國樓市的一系列焦點話題，表達了自己的看法。這位年近古稀之年，從業40年時間的“地產常青樹”，微笑一直掛在臉上，觀點卻相當犀利。
關於長租公寓
“現在有些長租公寓其實就是二房東，利用信息不透明，吃差價。”提到最近幾年熱的發燙的長租公寓，施永青的態度很堅決：“中原不做長租公寓。”
施永青認為，在信息透明度高、效率足夠的房產市場，普通小業主也可以放租，輕鬆找到租客，長租的佔比不會很高，比如在香港，你要籤五年的租約，沒有人會租給你。“現狀卻是，現在是市場不透明，效益不太高，加上法律對產權保護不夠，業主覺得還是給機構包租算了，把風險轉讓出去。”
“長租公寓這筆錢是不好賺的。要去裝修，要找租客，要承擔空置的風險，要靠服務和管理，不是一個太好的生意。”施永青認為，長租公寓的贏利點主要是兩點，一是跟房東簽訂長期租約，期望未來的租金上漲；二是將房源進行改造，比如把三室一廳的房子，改造成五個房間，這樣租金收入就能提高三分之二。
施永青也點出了長租公寓背後的風險，就是長租公寓的運營者，利用租客的信用，拿了金融機構的錢，去做自己營運的資金。“現在大部分情況是在租客不知情的情況下，讓他簽訂貸款合同，一旦運營商經營不善資金鍊斷了，就會影響業主、租客、金融機構三方，如果這種情況不改變，有可能變成社會問題。”
同時，施永青表示：“中國租金回報率不高，遠低於資金成本，如果用持有資產去做長租公寓，那收到的錢連銀行貸款也還不起。”在他看來，現在開發商參與到長租公寓，主要是因為有不少需要自持的住宅，只能出租不能出售，只能迫使開發商做長租公寓。
關於中介生態
“現在中介行業的生態被破壞了，產能過剩，大家都不賺錢，”關於自己的老本行，施永青也有許多話要講。
施永青認為，最近幾年大量資金流入中介行業，遠遠超過了這個行業的實際需求，導致對行業生態造成了破壞。“以前中介是小本經營，夫妻老婆店為主，幾萬塊錢就可以創業。現在一些公司，講了一個很漂亮的故事，帶著幾十億甚至上百億的資金進來，想要顛覆這個行業。”
在他看來，這些打著互聯網概念的入局者，急需擴大規模，一開就是上百家門店，導致了行業經營成本上漲，一個是搶人，工資上漲；一個是搶鋪，房租上漲。“但是存量房的增長速度跟不上，蛋糕才增長了一倍兩倍，新入行的人卻增長了四倍五倍，導致產能過剩，大家都不賺錢了。”
施永青認為，中介行業要健康，就一定要保持多元性，保持有競爭性。“有行業壟斷的地方，收的佣金也高，競爭性比較大的地方，中介佣金在2%左右，而一個公司市佔率在50%以上的地方，佣金收2.5%到2.7%，消費者也要付出代價。”
施永青坦誠，中原集團目前也在考慮加盟的模式，“讓分行區域的前線人員參與一定的管理運營，給他們分紅和股權，促進他們的動力可能會大一點。我估計現在整個行業都在朝這個方向走。”
關於樓市走向
“未來一段時間，經濟發展有可能會慢下來，房地產有可能會受到拖累。”對於接下來的樓市走勢，施永青有點悲觀。
他說道：“在一些重大因素還沒確定的情況下，投資者入市是比較猶疑的，這導致整體交易量下降，而一些著急套現的人遇到成交困難，就會選擇降價。一旦這種情況大量出現，市場就會轉向。”他認為，現在防跌比限價更重要，要想辦法防止房價出現失控性的下降，而這種情況出現的可能性風險在慢慢增加。
在這種情況下，施永青建議購房者不妨放慢購房節奏，先選擇租房。“買房的利息成本要6%左右，租房只要1.5%，可以先租一段時間，再看看市場變化，等房價合理後再買。現在為什麼要買呢，如果是使用的需要，租也可以滿足這個需要。”
同時，施永青建議投資者在這種行情下應該保守一點，不要借錢太多，儘量降低自己的貸款比例。
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