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題主這個問題確實是大家比較關注的話題。
現在的商業地產並不是所有的都難做，沒有發展潛質，還是要分開看的。下面我具體就幾種商業地產進行詳細的分析：1、傳統的商業地產。
傳統的商業地產是指百貨商場或者商業綜合體等形式的商業形態。現在走入商場，隨處可見一些降價，從一開始的百分之五的降價，現在很多已經是五折出售。比如說像南京這樣的城市，新百，甚至德基這樣的亞洲日均銷售額排名top3的購物中心，都已經每天都有打折促銷的活動，這樣的促銷是從2005年開始的，也正是互聯網開始大肆擴張的年代。
從結果來推過程，較多的實體業態，比如說像服飾、百貨、日用品等都收到了明顯的衝擊。因為這些是可替代的。在網絡購買更方便快捷，價格也有很大的優惠。互聯網商業以其成本低、交易快的優勢，迅速的蠶食商業地產，從一開始的一二線城市已經擴張到了三四線城市。
2、不可替代性商業地產。
不可替代性商業地產是指比如說像社區周邊的社區超市、餐飲類、以及生活服務類（美容美髮店、健身娛樂等）業態的地產，這樣的地產收到的衝擊很小。
為什麼這麼說呢？首先居住區周圍的社區超市，最主要的特點是便利與快捷，居民可以最快速的購買到東西以解燃眉之急，不涉及到物流和快遞服務，是互聯網所不能替代的。再說餐飲類，隨著恩格爾係數的減小，人民的生活水平愈來愈高，對於食物的品質要求也逐年提高，所以即便可以在互聯網上可以購買到一些生鮮產品、蔬菜水果，物流也會使它們的新鮮度有所下降。而且更多的餐飲具有社交性，重在促進家人感情以及促成商業合作。生活服務類就更不用多說了。
3、融合性商業。
這裡只舉一個例子，外賣。這是一個互聯網與線下相結合的商業形式。餐飲的製作必須由線下完成，通過快捷的物流服務迅速到達買家的手中。其他就不多加贅述了。
以上是我對商業地產的一些見解，歡迎交流。
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