香港樓市風雨飄搖,最直接的導火索,是貿易爭端和美國加息。作為轉運港口,貿易爭端對於香港的影響毋庸置疑。但與貿易爭端相比,美國加息才是最致命的臨門一腳。
這個全球房價最貴的超一線城市,樓市突然冷了。
7月以來,香港出現多起退房毀約事件。
僅新鴻基地產在元朗的樓盤,就有5宗取消訂購。這5個買家為此要賠上200萬港元的定金損失。
與此同時,新鴻基地產對南昌站港鐵新盤開出前所未有的大優惠,折後價平均為每平方英尺23893港元(合24萬元/平方米),比去年12月均價降了10%。
新房市場寒意沁人,二手房市場也是如此。在紅磡,有買家放棄40萬港元的定金,要求取消一間二手公寓的交易。畢竟,1000萬港元的房子,下降個10%,就少了100萬港元,這筆賬不難算。
根據地產代理公司Ricacorp統計,從6月開始,香港新房、二手房成交量雙雙出現下滑。
新房方面,7月僅成交1740件,環比減少15%;而截至8月月中,成交量僅為711件。
二手房方面,7月銷售4040宗,環比減少7%,本月到月中僅有1300宗。
雪上加霜的是,一眾投行機構紛紛唱空香港樓市。
瑞銀估計,未來一年香港房價降下跌10%,花旗預測今年下半年就會走跌7%,而中信里昂證券則預期下跌15%,同時,下調香港地產股評級至“減持”。
中信里昂房地產研究部門負責人直言不諱地說:
那些上半年買房的人實在是太勇敢了。
01
加息噩夢再臨
香港樓市風雨飄搖,最直接的導火索,是貿易爭端和美國加息。
作為轉運港口,貿易爭端對於香港的影響毋庸置疑。但與貿易爭端相比,美國加息才是最致命的臨門一腳。
今年以來,從土耳其到阿根廷,從巴西到俄羅斯,本土貨幣大幅震盪。美元加息之際,也就是新興市場動盪之時,這早已是歷史反覆證明的常識。
人民幣和港幣同樣如此。今年以來,人民幣一度從6.25跌到6.96,最高貶值超過10%。而港幣與美元是聯繫匯率,要保證匯率在7.75-7.85之間波動。美國加息,香港經受的衝擊更是遠遠高於內地。
從2016年開始,美國聯邦基準利率已經從0.5%加到1.75-2%。為了保障港元幣值穩定,從4月開始,香港金管局在市場大幅出手回購港元。
僅4-5月就入市18次,累積承接703億港元沽盤。8月15日,金管局再度入市,兩天時間四次出手,累計買入168億元港元。
美國加息才到中途,香港為了匯率維穩,就已付出將近900億港元的代價。未來,美國加息還會持續,今年下半年2次,明年3次。隨著基準利率越來越高,匯率維穩的代價也會水漲船高。
唯一的可行方案,就是香港繼續跟隨美國加息。其實,從2017年開始,香港金管局就跟隨美國調高利息,美國聯邦基準利率從0.5%加到2.0%,香港貼現利率也從1%升2.25%。
這一切,只是剛剛開始。
作為勢頭最強勁的香港樓市,已經感受到重壓,5年後首度加息。
8月14日,匯豐控股、中銀香港和渣打香港三大銀行,將按揭利率調高至2.25%-2.35%,上調10個基點。
美國加息週期仍未結束,今年到明年,這5次加息,香港還跟不跟?
不跟,港幣幣值就不穩定,98年被索羅斯狙擊的教訓還熱著呢。
如果繼續跟隨加息,香港房地產必然要開始承受起狂風暴雨的代價!
02
樓市調控高壓
沒錯,香港也有樓市調控。
不過,與內地青睞限購限售等行政手段不同,香港的更著重於調控稅率。
先是增加印花稅。
2016年11月,香港將住宅物業印花稅率調高至交易額的15%,再加上2012年專門對外地人開徵的15%的“買家印花稅”,非香港居民的印花稅率高達30%。
只問你狠不狠?
接著開徵空置稅。
2018年6月底,香港宣佈開徵空置稅,對於空置6個月以上的新房額外開徵相當於樓價5%的空置稅。
空置稅喊了這麼多年,沒想到先在“寸土寸金”的香港落地了。
這還沒完,香港推出五折購房,力圖遏制商品房價格上漲。
同在6月,香港宣佈:居屋單位將按評估市價的52%出售,而不是原來的70%。
所謂居屋,其實就是“居者有其屋”的保障房。降低保障房入市價格,對於平抑市場房價也是有一定作用的。
與這一系列主動的調控相比,被動的資金流入銳減更加致命。
根據高力國際的報告,2018年上半年,內地對香港住宅用地的投資金額累計8.35億美元,去年這一數字則高達70億美元。
加息週期的到來,疊加樓市調控的高壓,加上外來資金的懸崖式下跌,香港房價如何承受?
03
房價全球最高
香港樓市調控為什麼這麼猛?
答案很簡單,房價太高,漲幅太猛。香港房價之高,不僅讓北上廣深望塵莫及,還碾壓紐約倫敦東京等一系列世界城市。
所以,每一個初到香港的人,都會學到兩個詞:寸土寸金,千尺豪宅。所謂千尺,折算過來,其實還不到100平方米。
2018年6月的最新數據顯示,港島均價高達18.38萬港幣/平,九龍為15.8萬港幣,而與深圳一河之隔的新界也高達14萬港幣。至於大面積的“千尺豪宅”,港島的均價更是高達22.5萬港幣。
與之對比,北上深的均價也就6萬元左右。
從2016年開始,香港樓市已經連續27個月上漲,並連續18個月刷新最高紀錄。而從2003年開始,香港樓市已經制造了15年的上漲神話。當內地樓市還在摸索前進時,香港就已經是全球房地產市場的標杆了。
根據中原城市領先指數,香港房價指數已從最低點的31.77漲到今年8月的188.64,翻了6倍左右。
國際公共政策顧問機構—Demographia,在2018年初公佈了一份2017年國際房價負擔能力報告:
香港連續第八年,成為房價最難負擔城市之首。
這種“戰績”,誰能與此匹敵?
04
誰能隔岸觀火?
能與香港相匹敵的,放眼全球,或許只剩下內地一二線城市。
在房價上,北上廣深的均價雖然無法與香港進行匹敵,但如果考慮到收入差距,香港的房價收入比不一定比內地高多少。
不過,與房價相比,更值得一提的是,內地房地產的蓬勃發展,離不開對香港的學習和模仿。換言之,在房地產上,香港是老師,而內地一二線城市都是學生。
無論是70年土地所有權、土地財政還是高度壟斷的供地模式,無論賣樓花、預售制還是最近熱議的公攤面積,都是跟隨香港而來。
至於財政對於賣地的需要、經濟發展對於房地產的依賴,都是如出一轍。
如今,香港樓市泡沫在加息週期中危若累卵。但對於這個曾經三次崩盤的城市,最恐慌的情形也都經歷過。
1997年到2003年那次大崩盤,香港房價一度腰斬,不少人為此破產,背上沉重的房貸,成為“負產”一族。當然,若能熬過最艱難的那幾年,房價還是能從低谷中一躍而起。
雖然寒冬過去是春天,但有多少人能熬過寒冬?房價下跌30%會如何?下跌盤整持續三五年會如何?腰斬之後,有多少人能堅守到底?
這個問題,恐怕不只是香港一城要面對。
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