本期旅髮網（https://www.lvfacn.com）跟大家分享綠維案例精選之思拉堡溫泉小鎮之策劃篇！
一、項目背景
項目地位於遼寧營口市蓋州雙臺子鎮思拉堡村，地處大連、鮁魚圈和營口三港腹地，獨具一市連三港的水路之便；緊鄰蓋州市區和營口技術開發區（鮁魚圈），處於沈大2小時交通圈內，具備無可比擬的交通區位優勢；擁有豐富的地熱資源，溫泉水溫達45℃，日用可支配水量可達2000-2500m³/d；水中含有硫酸鹽、碳酸鹽、鈣、鎂、鉀、鈉等十餘種礦物質，具有較高的醫療保健價值；區內為丘陵地形地貌的山地，高低起伏多變，山體曲線優美，還擁有森林、農業等資源。
市場分析圖
根據《營口市旅遊發展總體規劃》，營口市將建設成為區域內的山水休閒度假勝地和國內的濱海商務旅遊名城。本項目地所在的雙臺子鎮定位為溫泉商務花園，屬於五大分區中的“西部濱海溫泉旅遊區”，這就為依託溫泉和生態資源的休閒度假開發提供了政策支撐。因此，本項目的開發成為了實現全市旅遊發展目標的重要組成部分，受到了地方政府的高度重視和支持。
在這樣的背景下，我們受蓋州市思拉堡溫泉小鎮開發有限公司的委託，在2008年對項目地進行了策劃和概念性規劃後，於2009年對面積約365畝的一期地塊進行修建性詳細規劃及對90畝的溫泉娛樂區進行溫泉設計、酒店設計和建築設計。項目歷經兩年之久，於2011年落地開業。
項目組與甲方勘察現場
二、 策劃思路
難點解讀
遼寧省溫泉較多，分佈廣泛，主要集中分佈在沈大沿線。以療養和醫療為主要賣點的湯崗子溫泉，同在營口已有一定知名度的熊嶽溫泉，以及資源同質的龍門溫泉和銘湖國際溫泉等，都使本項目的開發面臨著相當激烈的競爭。
作為一個新開發的溫泉項目，如何跳出傳統溫泉市場的行業壁壘，正確選擇符合項目自身的開發模式，在高強度競爭的紅海領域塑造自己的獨特性和優勢，搶佔市場份額，形成與競爭者的產品差異，是項目亟需解決的核心難題。
此外，本項目處於丘陵山地上，如何充分利用複雜地形，打造溫泉景觀的層次性，也給項目的開發和建造帶來了不小的挑戰。
項目地地形
解決思路
自2008年接觸這個項目，我們首先對項目當地的溫泉度假市場、運動市場、地產市場及本項目的核心資源等進行了深入的調查與分析。我們發現，雖然項目地溫泉旅遊區開發數量比較多，但普遍存在著建築規模小、檔次低、產品單一、同質化嚴重、接待能力和消費能力低的現象。經過院內頭腦風暴，項目組與甲方的多次溝通，我們提出了一些針對性解決方案：
1、以溫泉與高爾夫為項目的核心和引擎
項目地規模之大，使其在溫泉界已經屬於超級震撼的大手筆開發。面對激烈的區域競爭及溫泉綜合化升級發展趨勢，我們跳出“就溫泉做溫泉”的侷限，瞄準當地市場空缺，利用“溫泉+X”的開發模式，打“溫泉小鎮”的綜合概念，將思拉堡打造成為一個包含觀光遊憩、養生休閒、運動娛樂、商務會議和度假地產五類旅遊產品的項目。並聯動開發農業、休閒運動產業、商業地產等，在各種產業相輔相成，互為一體時，通過度假地產產品有力補充度假小鎮的功能，將其作為項目的前期贏利點。進而，以溫泉為吸引核，以高爾夫為引擎，積聚人氣，以地產為盈利核，實現長線回報。
2、以景區化打造理念提升景區景觀
作為一個超級“溫泉小鎮”，必須有與之相配套的景區環境和遊線，為旅遊者創造更好的溫泉旅遊體驗。項目地擁有優越的空間位置和交通區位，豐富的資源條件和山體景觀環境，我們引入景區化打造理念，按照4A甚至5A級景區的標準來完善整個溫泉小鎮的各項建設和服務，提升項目的整體品質。
3、以地中海風格打造差異化旅遊吸引力
本項目地距離海邊僅有10分鐘的駕車路程，且在《營口市旅遊發展總體規劃》中，被定位為“西部濱海溫泉旅遊區”。我們結合地域資源及客群對休閒度假產品的需求、態度等因素，將本項目的整體風格定義為具有浪漫風情的地中海風格，從而打造差異化旅遊吸引力。
項目定位
經過反覆推敲論證，根據項目本身的溫泉、山體、植被等資源優勢，結合項目實際情況，我們最終確定了“山海一泉?度假小鎮”的項目主題定位。
山海一泉：遼寧溫泉不少，但缺少能代表區域溫泉開發水平的項目；山海一泉以獨特的產品形式伴隨中高端度假市場的發展而出現。
度假小鎮：從主導功能上對思拉堡這樣一個度假與地產相結合的區域性綜合型度假目的地進行了定位。
總平圖
產品體系
根據資源及市場研究，我們以打造集溫泉休閒、商務會議、運動娛樂、度假地產等為一體的多功能休閒度假區為目標，形成了以溫泉資源為核心的四類創新旅遊產品。
1.養生休閒類/以溫泉為核心/心靈迴歸
溫泉休閒產品是整個項目的開發引擎，先期開發，迅速引爆市場，聚集人氣。以溫泉休閒為核心，擴展到包括森林觀光休閒、郊野運動休閒、商業休閒等在內的常規旅遊休閒度假功能，是本度假區的基礎功能，是擴展市場、增加人流量、提升區域價值的重要途徑。
2.商務會議類/以會議為特色/商務需求
根據市場需要，依託項目優越的地理、交通、政經區位，打造規模較大的、綜合性、現代化溫泉會議中心，包括大中小各類型多功能會議廳（室）。配合度假區優美的生態自然環境和完善的休閒、度假運動產品，開發獨具特色的休閒會議產品。
3.運動娛樂類/以運動為配套/健康生活
本項目以溫泉為核心，以高爾夫為補充，開發突出遊樂性、參與性、趣味性的主題旅遊產品，有助於填補區域休閒、遊樂項目相對匱乏的空白，同時結合其優越的生態環境，形成集遊樂、休閒、度假於一體的景區，將具備較強的市場吸引力和號召力。而且高爾夫休閒項目既提升了居住區的居住環境，又作為功能配套，豐富了遊客和住戶的居住體驗，提升了度假區品質，吸引高端消費市場。
4.度假地產類/以地產為支撐/人居需求
在度假遊客中有一定比例的常住客人，具有較強的住宅需求，同時，為了滿足近區域消費者第二居所的需求，依託溫泉休閒度假、會議接待，構建中高檔生態生活社區，打造溫泉休閒生活方式。
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