“長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害。”
“為什麼中介哄搶租賃房源，因為販毒都沒它來錢快。”
“比P2P套路還深，‘租金貸’簡直在殺人！”
……
在剛剛過去的8月，長租公寓面臨的質疑和非議，一浪高過一浪。而“租金貸”就是其中爭議最多的“罪狀”之一。至此，各地相關部門也開始了對“租金貸”的“封殺”：
8月23日，北京市住建委會同市銀監局、市金融局等聯合調查“租房貸”，表示將嚴查租賃機構的資金來源和流向，一旦查實將從嚴處罰。
8月27日，深圳市互聯網金融協會對外發布了《關於防範“長租公寓”業態涉互聯網金融的風險提示》，指出嚴禁與違法違規從事長租公寓業務的中介服務商開展類似“租金貸”業務合作，不得以不實宣傳誤導金融消費者接受與其風險認知不相符合的服務。
8月29日，上海市互聯網金融行業協會向會員單位下發不得開展“租金貸”業務的通知。
9月1日，杭州召開住房租賃市場專題會議，針對租金貸等金融產品使用等10大方面進行專項檢查。
租金貸被外界指責為“套路比P2P深”“來錢比白粉快”，似乎已有“老鼠過街”之勢。那麼，這個2015年就隨著長租公寓興起而隨之產生的金融產品，真的是“壞東西”，需要為公寓倒閉等一系列事件“背鍋”，並完全“叫停”嗎？
都說“人生若只如初見”，若回到我們初見“租金貸”時，就會發現，其實最初的租金貸也曾十分美好。
為什麼會有租金貸？
目前國內租房主要的付款方式是押一付三，或押二付三。以一套房租金4000元為例，租房者至少需要一次性支付一個月押金和三個月的房租，總計1.6萬。如果是通過中介租的房，還要另外支付一筆中介費。
這樣一大筆開銷，對於部分租客，尤其是剛畢業不久的職場新人來說，是一個沉重的負擔。這時候，有些人會選擇尋求父母的援助，但也有不少人寧願自己刷信用卡申請分期，也不想“啃老”。
而租金貸的出現，就為這些有經濟壓力的租房者提供了一個解決問題的路徑。通過一次性“借貸”一年房租，之後逐月還貸的方式，租房者以支付一部分利息為代價，緩解了資金的壓力。且年付的方式往往可以取得較季付更加優惠的租金價格；而另一方面，出租方因為能提前收到一年的房租，有足夠的運轉資金，提升規模和服務；金融機構也賺取了“貸款利息”。
這樣看來，在租房者、出租者、金融機構三方信息對稱，利率收費合理的情況下，租金貸其實是一個“造福三方”的好事情。事實上，工、農、中、建、交五大國有商業銀行，自2017年以來，已在北京、上海、廣州、深圳、佛山、重慶、武漢、杭州等人口淨流入城市，陸續“試水”住房租賃市場。2017年11月，建行就上線了個人住房租賃貸款“按居貸”，最高額度100萬元，最長期限10年。工行也已在北京、上海、廣州、深圳、杭州5個城市開辦了個人房屋租賃貸款業務，最高額度50萬元，期限最長5年。
此外，支付寶、京東金融也進入租房領域，通過“在線支付+信用租房+消費金融”打造租房平臺。元寶e家、平安好房等消費金融平臺也介入其中。
建行深圳分行副行長李忠東表示，相對於購房按揭貸款，“按居貸”的利率較為優惠，1至3年期貸款利率為3.96%。同時房東因為一次性收取租金，會給租戶一定的折扣。“總體租房成本並不會明顯增加，甚至還有可能下降。”李忠東說。
租金貸是如何被“玩壞”的？
然而，這樣一個本來利企利民的好事，怎麼就變成了“比P2P套路還深”的“壞東西”呢？這便要歸結於部分企業的貪念了。公寓企業看中了提前收取一年租金背後帶來的巨大資金沉澱，於是積極鼓勵租客辦理，有的甚至不惜隱瞞欺騙。將租金貸這種本該租客自主選擇的金融產品，變成了自己的斂財工具。“鼎家破產事件”中的一名受害租客曾透露，“我當初在租房時，曾想要押一付三，但是鼎家堅持只能押一付一。後來我才明白，實際上自己是在不知情的情況下被簽約了網絡貸款，並變相繳納了相應的利息。”
而讓“租金貸”變得更為錯上加錯的是，公寓在取得資金後不加節制地用於自身擴張，無形中綁架了租客、房東、金融機構的資金，一旦公寓出現問題，三方都要牽連受損。這些公寓一方面，高價拿房，無形中提高了房東的心理預期；另一方面，自身運營能力又無法及時消化迅速增加的房源，導致空置率居高不下。再加上企業自身內部管理不善，最終走上“爆倉”的道路幾乎是可以預見的。
回顧“鼎家破產事件”始末，租金貸問題的主要癥結在於：1、租客是否在不知情或者未被進行充分風險提示的情況下，辦理了“租金貸”；2、公寓企業在拿到這筆資金後的使用方式缺乏監管。用一句總結就是：取之無道，用之不當。
“長租公寓回報週期長、利潤率低，需要大量資金，事實上很多中小品牌公寓都在使用這種支付方式來加快企業資金的回籠“，同策研究院首席分析師張宏偉表示，“長租公寓運營商目前只有租賃權沒有產權，沒有抵押物很難在銀行貸款，而VC又只青睞頭部品牌，許多中小型長租公寓融資能力弱，要想獲得資金只能走上‘分期貸’這條路。”
當初那個從租客需求出發的“租金貸”，就這樣在這些企業的野心浸染下一步步變成了“比P2P套路還深”的“壞東西”。
租金貸還有沒有救？
目前，社會輿論對於“租金貸”的態度，就像當初滴滴命案發生時，人們對於滴滴順風車的態度。雖然“租金貸”的確存在著這樣那樣的問題，但如果“一刀切”地杜絕“租金貸”產品，也有可能堵住部分剛需租房者的正常需要。就像沒有了滴滴的深夜，痛的都是無房無車的年輕人。
實際上，“租金貸”真正的問題在於形成了“違規資金佔用”，以及部分對合同不敏感的租房者本身是在不知情的情況下“被動”使用了金融產品。隨著上述問題逐漸浮出水面，進行有針對性的制度設計和強化監管。比如，加強對三方金融機構的資質審核；對資金的用途加強監管，保證資金專款專用；以及對於金融機構放款的資金數額適當限制等。而非“一刀切”地杜絕，或是長租市場實現平穩、健康發展的重要途徑。
除了依靠監管的力量外，作為租金貸的直接利益關係者，租房者和第三方金融機構也有許多提升空間。
租房者注意事項
1、租房一定要選擇資質齊全，口碑較好的正規平臺；
2、不要輕信一些工作人員的口頭承諾，尤其是對方表示可以“押零付一”或“押一付一”時，一定要提高警惕；
3、部分住房租賃企業在消費者不知情情況下使用“租房貸”，導致消費者“被貸款”，存在誘導性欺騙行為，甚至，強制消費者簽下租房分期貸款合同。遇到這種情況，第一時間舉報，畢竟舉報一個少一個；
4、租房一定要簽訂合同，並且要對合同的條文仔細閱讀，特別留意“金融機構”“分期服務”“信用評價”等字眼，確認無不妥之處時再簽署。
第三方金融機構
金融機構作為“租金貸”產品的提供者，雖然是“爆倉”事件的受害者，但其自身也要承擔一定責任。
首先，在開展“租金貸”過程中，金融機構應完善制度流程，加強與承租人的信息溝通，盡到對承租人告知責任，充分保護承租人作為金融消費者的權益。如果金融機構的作業流程規範、完善，相信租房者在不知情的情況下被“貸款”的概率應該可以減少很多。
其次，雖然“租金貸”產品的抵押品是承租人的個人信用，但貸款資金是打給公寓企業的，也就是說金融機構與公寓企業存在一定程度的合作關係。金融機構在選擇合作公寓時，是否對企業資質做過全面評估，是否有相關風控措施？
目前，長租公寓行業的信息化正在快速發展。智能管理系統，線上支付租金，以及智能門鎖、電錶等智能家居很快會成為標配。通過管理軟件與智能硬件的深度一體化，不但可使業主信息、租客信息、房態信息等全部實時可視化，公寓的財務狀況、空置率等運營數據也可都一目瞭然。這樣，金融所需要的信息流、資金流的閉環將很容易形成，為公寓企業的評價提供依據和風控手段。也就是說，目前的長租公寓已經具備了支持金融機構進行線上風控的基本條件。
基於此，小水滴推出了水滴金融服務，致力於成為科技風控服務商。通過水滴管家軟硬件深度一體化構建的房間、租客和設備對應關係，沉澱了豐富的運營數據和居住數據，滿足了金融所需要的信息流、現金流、人流三維數據閉環。通過提供科技風控、資產評估和信息披露等助貸產品，水滴能為金融機構全面評估公寓企業的潛力資質、控制風險，也能幫助真正有實力的公寓拓寬其融資渠道，緩解運作中拿地、拿房、裝修各環節的資金壓力。為助力行業的健康發展出一份力。
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