“南京是全國首批住房租賃試點城市，長租公寓在城市房屋租賃生態鏈中扮演怎樣的角色？房客和房東又面臨哪些新的問題？記者近日進行了調查。”
長租公寓，青年房客面前的“單選項”
儘管近年來南京市租賃住房的房源量在逐年遞增，但畢業後來寧工作的馮笑影仍感覺沒有多少變化。用馮笑影的話說，租房市場供需結構的調整，並未使租客獲得期待已久的租房主動權。
“其實不難發現，我們在網上能快速查到的新增房源，主要集中在長租公寓領域。”除長租房外，馮笑影也曾關注過個人房東、私人租房中介和短租公寓，但這些選項最終被一一否掉了。歸結原因，馮笑影坦言，“綜合衡量下來，大的中介平臺更加穩當，出了問題，至少還能找到他們。”
大學畢業後留寧工作的毛嘉運同樣在租房過程中“經歷了一番周折”，並最終選擇搬入長租公寓成為一名“長租客”。毛嘉運曾認為，免去中介費用，傳統房東與租客點對點的租賃方式對租客而言，花費的成本應當最低。“然而，現在看來事實並非如此。直接聯繫個人房東租房，家電維修、租金收繳、續租簽約……幾乎每個環節都很耗時耗力。”
在大型中介平臺上尋求短租或申請政府公租房的年輕人為何同樣偏少？
棉花公寓在南京的房源分佈。
“在南京，不論棉花公寓、蛋殼公寓，還是‘自如’等大型租房中介均沒有開通短租業務，而承運短租業務的平臺租金又均按天計算，價格高昂。擺在租客面前的選擇餘地，自然大為減少。”毛嘉運說。與毛嘉運租房經歷類似，考慮過申請公租房的劉元武感慨，公共租賃住房原本也是南京外來新就業群體理當看重的選項之一，但因其申請渠道、審核答覆週期，以及房源所在地段的侷限性，令身邊不少人“望而卻步”。
房東妥協，助推長租公寓擴張
“年輕房客對大型中介推出的長租公寓青睞有加並非偶然，有需求的同時還能有相應的房源供給，也絕非巧合。”房東李楠在親歷了房屋出租方式的轉變後告訴記者，南京大型租房中介的長租公寓之所以供給充沛，不僅與資本跟進有關，“也離不開各類中介收房過程中房東的‘配合’。”
李楠口中房東的“配合”，實質是尋找租客過程中，房東向租房中介妥協的一種表現。“一開始我並沒選擇將房子交給中介全權打理，而是把房源信息掛在中介網站上，想借助大平臺的信譽，吸引客源。”事與願違的是，房子在網站掛出三四個月後，租房者的身影卻未出現。而整個過程中，李楠還自掏腰包，專門按照自如長租公寓的風格裝修了自己手中的毛坯房。
裝修風格與租金較為相似的兩套房子，自己出租為何就“沒人要”？李楠告訴記者，在隨後與鏈家工作人員接觸，並最終委託對方全權打理房屋出租事宜的過程中，他發現租客對於網站房源信息的態度，往往停留在與心裡預期和實物進行比對的層面，“而與此同時，鏈家旗下的自如租房管家在帶租客看房的過程中，也基本不會挑選僅僅掛靠在網站上，實際卻並未委託中介對外承租的房源。”
自如APP上顯示的房源信息截圖。
對房東而言，基於大型中介機構在協議中所做承諾，對房屋的改造和裝修完全免費且協議期滿後可恢復原樣，於是將籌備出租階段所需的裝修和家電配備，以及後續一系列與租客打交道的繁瑣事務移交中介，似乎也成了必然結局。
“雖然客觀上出租成本降了，租金沒少，後續管理過程中房東也更省心，但在出租方式與合同細節的擬定上，房東手裡的自主權實際上縮水了。”正與“我愛我家”談房屋出租委託事宜的嚴仕餘透露，委託大型租房中介招租，房東的選項一般只有長租。“唯一的選擇餘地在於出租三年、五年，還是更久。”李楠遇到的情況同樣如此。
多點著手，健全完善租房市場
長租公寓迅速成為年輕人租房的主流選擇時，租房風險也在“水漲船高”。
在“長租客”常輝看來，退租、換租和轉租，是租房風險高發的三大地帶。今年2月在南京棉花公寓租房的常輝，直言7月辦理退租時“虧了2425元”。他告訴記者，決定退租時管家曾交代，若租客能自行將房屋轉租出去，租期未滿押金只扣200元；若交由管家代轉，押金會扣一半；而如果沒轉出手，押金則要全扣。常輝選擇了交由管家代轉，但隨後卻發現管家後續並未發佈該房屋的轉租信息，“而是任由房屋閒置，最終卻告知我轉租不出，導致押金一分未退。”
伴隨大型租房中介手中租客基數與房源量的增加，融資擴張也成為其拓展業務的常用手段。而在此過程中將融資背後的債務壓力轉嫁到租客和房東身上的風險同樣不可小覷，“杭州鼎家網絡科技有限公司宣佈破產，導致旗下長租公寓爆倉的事件，就是由該風險引發的結局。”江蘇德本律師事務所律師高峰說。
高峰提醒，租客在簽訂租房合同前，一定要確定房源是否真實，個人或中介是否擁有房屋的出租權限。閱讀合約時，應著重關注支付類型有哪些，中途退租、轉租、換租須承擔怎樣的違約責任。“從司法層面來看，進一步完善現有房屋租賃合同的相關規則同樣不可或缺。租賃合同模板最好由監管部門擬定，以更好地保障合同的公平與公正。”高峰說。
省社科院經濟研究所副所長呂永剛認為，在進一步完善房屋租賃市場的監管時，政府要進一步把脈租房市場中各類型房源的佔比情況，更加及時地收集房客和房東在房屋租賃過程中的各類訴求，“與此同時不妨手握更多保障性住房房源，通過完善保障性住房中公租房和廉租房的申請、分配和信息發佈，使社會剛需群體在租房過程中，擁有更多的選擇。”
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