核心提要：
1、錫東繼建發·玖裡灣地塊出讓後時隔10個月再掛出兩宗含住宅地塊，總建面約59萬㎡，均未設最高樓面價，將於9月27日(週四)9:30競拍;
2、錫東地價下降，東翔路北地塊起始樓面價7923元/㎡，較建發·玖裡灣地價低1634元/㎡;新華路西地塊起始樓面價5708元/㎡，較建發地價低3849元/㎡，但地塊內配建佔比高，實際可售住宅部分起始樓面價高於5708元/㎡;
3、區域剛需轉型改善，2016年到2017年地價翻漲1.8倍，新房價格上漲9500元/㎡左右，改善型產品增多;
4、區域新房均價14000-16300元/㎡，二手房均價12884-20741元/㎡，現新房稀缺，二手房當道，且大多二手房價格高於新房價，尤其是小戶型二手房價格，最高達22509元/㎡。
地塊信息：新華路西地塊起始樓面價5708元/㎡ 東翔路北地塊起始樓面價7922.5元/㎡
1、XDG-2018-17號地塊(錫東新城新華路西地塊)
①概況：
位置：錫東新城商務區新華路西、興越路北
土地面積：179628㎡
土地用途：商業、居住、辦公用地
容積率：≤2.37-2.48
最大建築面積：445477.44㎡
土地出讓起始金：243000萬元
起始樓面價：5708元/㎡(未設置最高樓面價)
新華路西地塊規劃圖
②規劃設計要點：
建築限高：高層，住宅建築不低於17層(即全高層小區)
幼托設施：設置15班幼兒園1所，建築面積≥4280㎡，佔地面積≥6750㎡。(按教育部門要求精裝修交付，須先期建設。)
五星級標準酒店：建築面積≥35000㎡
成品住房：新建住宅中成品住房比例≥25%
新華路西地塊衛星圖
2、XDG-2016-30號地塊(錫東新城東翔路北地塊)
①概況：
位置：錫東新城商務區東翔路北，弘業路東
土地面積：55997㎡
土地用途：居住、商業用地
容積率：≤2.2-2.5
最大建築面積：139992.5㎡
土地出讓起始金：97600萬元
起始樓面價：7923元/㎡(未設置最高樓面價)
東翔路北地塊規劃圖
②規劃設計要點：
成品住房：新建住宅中成品住房比例≥25%
東翔路北地塊衛星圖
地塊實探：兩宗地直線距離約500米 均為淨地
這是錫東新城時隔10個月再掛出的兩宗含住宅地塊，總建面約59萬㎡，其中新華路西地塊佔地179628㎡，出讓起始價為24.3億，是此次掛牌的8宗地中土地面積最大和起始價最高的地塊。
房掌櫃實探兩宗地瞭解到：新華路西地塊四至範圍為東臨新華路，西靠芙蓉塘，南為興越路，北至站九路;東翔路北地塊四至範圍為東至先鋒路，西靠弘業路，南至東翔路，北為臨萬泰路，地塊分為A、B兩塊，中間隔著條興吳路。目前，兩宗地均為淨地，內部平整，可隨時進行開發建設。且相距不遠，沿著先鋒東路向北走過去，直線距離約500米。
新華路西地塊實景圖
東翔路北地塊實景圖
現地塊所在區域內住宅頗多，在售的新房項目較少，多為新房二手房，新房(除別墅)均價14000-16300元/㎡;商品房二手房均價12884-20741元/㎡。
就兩宗地所處的位置而言，區域內交通路網發達，有地鐵、高鐵、自駕和公交4種出行方式可以選擇，同時區域內生態自然資源優越，特色產業園區分佈密集。
公共交通(地鐵+高鐵，雙鐵出行便捷;公交車次較少，稍有不便)：地處錫東新城商務區，區域內雙鐵交匯，交通便捷。不僅有京滬高鐵無錫東站通往其他城市，還有地鐵2號線映月湖公園站、迎賓廣場站、無錫東站通往濱湖區、市中心等地。對坐公交出行的居民來說，卻不太方便。兩宗地周邊有先鋒路(東翔路)和無錫東站兩個公交車站，有708、722路、727路和801路公交線路到達，大多為定點車。
無錫東站
自駕(路網發達，通往無錫各區域)：北鄰入城主要通道錫滬路，南鄰錫山大道，東有新華路高架(南北走向)和錫東大道，西有高浪路高架(南北走向)等多條主幹道，可到達主城區、太湖新城和蘇南碩放國際機場。對有私家車出行的居民來說，自駕出行暢通。
配套(缺乏大型綜合性商業配套，自然生態資源豐富)：目前，就商業配套而言，區域內有樓盤社區底商、潤髮購物中心、好又多購物中心、映月天地商業街、紅豆財富廣場，及北向的安鎮商貿中心。缺乏一站式大型綜合性商業配套，居民要想逛街購物的話得自駕6公里或乘坐地鐵2號線到薈聚購物中心、紅星美凱龍和宜家購物，未來待吾悅廣場項目和先鋒東路9號地塊商業街建成後，會進一步完善區域內的商業配套設施。
休閒配套方面，區域內景觀優美，生態宜居。有吼山森林公園、映月湖中央公園、鳳凰山生態園、九里河溼地公園和錫東體育館，及規劃中的白丹山體育公園、復華吼山文旅項目。
此外，還有錫山實驗小學、天一實驗學校、錫東高級中學、無錫協和雙語國際學校和南京信息工程大學濱江學院無錫校區，同時還有錫山人民醫院、浙大網新國際科技創新園、創融大廈、在建的巧克力開心樂園、泰和誠腫瘤醫院等配套項目。
地塊簡析：區域剛需轉型改善 小戶型二手房價格高於新房價
1、錫東時隔10個月再掛雙宅地，地價下降，東翔路北地塊較建發·玖裡灣地價低1634元/㎡，新華路西地塊則低3849元/㎡。
這兩宗地是錫東繼建發·玖裡灣地塊出讓後時隔10個月再掛出的含住宅地塊，其中東翔路北地塊起始樓面價7923元/㎡，新華路西地塊起始樓面價5708元/㎡。就起始地價來說，相較此前區域掛出的地價並不高，可以明顯地看出區域地價下降。
其中，東翔路北地塊起始樓面價比直線距離400米左右的建發·玖裡灣(目前錫東最高地價項目)的樓面價低了1634元/㎡，且比其當時掛出的起始樓面價低了1077元/㎡。
另新華路西地塊起始樓面價5708元/㎡，較建發地價低3849元/㎡。但由於地塊內配建佔比高(商業比例不低於40%，且須配建建築面積≥35000㎡的五星級標準酒店，和1所建築面積≥4280㎡、佔地面積≥6750㎡的15班幼兒園)，折算下來實際可售住宅部分樓面價超過掛出的5708元/㎡。
2、區域剛需轉型改善，2016年到2017年地價翻漲1.8倍，新房價格上漲9500元/㎡左右，改善型產品增多。
錫東新城開發初期為剛需置業的首選區域之一，近年來，隨著區域飛速發展，地價房價水漲船高，僅次於濱湖區和梁溪區，區域也從剛需剛改區轉型為改善區。
一方面，從地價來說，2016年8月8日，中梁競得新華路東地塊(中梁首府壹號)，樓面價5397元/㎡，自此無錫土拍升溫，地價開始全面上漲;8月22日，美的競得和祥路南地塊(美的公園天下)，樓面價7560元/㎡，錫東地價進一步上升;至2017年10月30日，建發競得萬業南地塊(建發·玖裡灣)，樓面價9557元/㎡，區域地價居高不下。
2016年到2017年一年的時間，錫東地價翻漲1.8倍，同時新房價格也從2016年年初的高層均價6500元/㎡左右上漲至16000元/㎡左右。
另一方面，從產品來說，昔日的錫東新房產品有高層、小高層和別墅，小戶型居多，多滿足於剛需剛改類購房者的需求，隨著早期開發項目的逐步售罄，融創、美的和建發等品牌房企的一一入駐，開發建設的項目產品類型豐富起來，定位偏向中高端，洋房、疊加別墅、聯排別墅等改善型產品越來越多，區域內住宅產品高端化趨勢日益明顯。
3、區域在售新房房源稀缺，二手房當道，且大多二手房價格高於新房價，尤其是小戶型二手房價格，最高達22509元/㎡。
目前，區域內住宅密集，在售的新房房源比較稀缺，二手房房源則較多，且多為交付5年左右的次新房，現階段大多數二手房房源價格高於新房價，尤其是小戶型的二手房房源價格更高。
新房方面，有美的公園天下、萬業·觀山泓郡和紅豆·香江豪庭3個項目在售，產品類型涉及高層、洋房和別墅，均價14000-16300元/㎡(除別墅);而百和國際花園一期已售完，二期加推時間待定;中隆·潤熙府暫無房源在售，預計9月初加推5#樓小高層;建發·玖裡灣預計9月初首開疊加、聯排別墅。
次新房(根據裝修程度不同，價格不同)方面，有百和國際花園、恆大城、無錫碧桂園、藍光COCO蜜園(均價20741元/㎡)和融創·東方御園等，均價為12884-20741元/㎡。
房掌櫃瞭解到，藍光COCO蜜園建面約65-81㎡的小戶型，房東掛牌售價基本為18600-22509元/㎡，因距離天一實驗學校近，價格相較其他二手房價格更高，最高達22509元/㎡;龍湖·九里香醍建面約85-89㎡戶型，售價19500元/㎡左右;無錫碧桂園建面約85-92㎡，售價17500-20000元/㎡。
4、一大批重大項目駐紮錫東，日後區域將匯聚大量產業性常住人口及高層次人才，置業需求旺盛。
房掌櫃查閱資料獲悉，錫東新城商務區規劃面積44.06平方公里，規劃人口32萬，被定位為無錫城市副中心、錫山行政文化商務中心、生產性服務業集聚中心和蘇南區域客運樞紐。
近年來，隨著政府的大力扶持，區域內的交通、配套設施逐漸完善，不僅有本土房企紅豆的坐鎮，恆大、碧桂園、龍湖、藍光、融創、美的和建發等品牌房企也一一進駐助力區域發展。
現區域被新吳區和錫山經濟開發區兩大國家級開發區環伺，特色產業園區分佈密集，不僅進駐項目數量持續攀升，更有眾多跨國公司進行項目投資，已成功引進了蘇民投、中鐵一局城軌公司、豐聯置業、民富沃能等13個超億元重大項目以及規模50.1億的通航產業基金、新日新能源汽車、南京信息工程大學濱江學院無錫校區等項目，加上浙大網新國際科技創新園、創融大廈、巧克力樂園、復華吼山文旅項目等，日後將會聚集大量產業性常住人口及高層次人才、大學生匯聚，而大量人口的導入必將給區域帶來旺盛的置業需求。
據悉，新華路西地塊要求住宅建築層數不低於17層(即全高層小區)，同時要求商業比例不低於40%，且須配建五星級標準酒店和15班幼兒園等條件來看，未來地塊或建成綜合體項目;另根據東翔路北地塊≤2.2-2.5的容積率和建築限高來看，可能會開發成高層和多層。未來待兩宗地建成項目後，將進一步充足區域房源。
閱讀更多 無錫房掌櫃 的文章
