上週，銀保監會發布了《中國銀保監會關於擴大老年人住房反向抵押養老保險開展範圍的通知》。
老年人住房反向抵押養老保險是個什麼鬼？
簡單而言，是指老人以自己的房產作為抵押，從保險機構獲得養老金，同時可以繼續居住或者將房子出租。老人過世後，保險機構獲得房屋處分權。
這個保險品種的業務模式通俗來說，就是以房養老。
所以，銀保監會的通知一出，“以房養老”馬上成為財經熱點。
對於關心“以房養老”這個問題的小夥伴吧，你需要知道以下五件事。
“以房養老”並不新鮮
早在2003年，時任中房集團董事長的孟曉蘇就向國務院建議，開展“反向抵押貸款”的壽險服務。
孟曉蘇
十年後的2013年9月，國務院印發《關於加快發展養老服務業的若干意見》，明確提出“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”。
2014年6月，保監會發布《中國保監會關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》。
2014年7月1日起，北京、上海、廣州、武漢正式試點。
2016年7月，保監會發布《關於延長老年人住房反向抵押養老保險試點期間並擴大試點範圍的通知》，延長試點期間，擴張試點地區。
2017年6月，國務院印發《關於加快商業養老保險的若干意見》，要求大力發展反向抵押保險等適老性強的商業保險，並予以支持。
2018年8月，銀保監會印發《中國銀保監會關於擴大老年人住房反向抵押養老保險開展範圍的通知》，擴大到全國範圍。
也就是說，銀保監會上週的通知，最重要的一點變化就是現在全國範圍都可以開展這一業務了。
為何現在要擴大“以房養老”範圍？
答案很簡單：我國的養老壓力太大。
老人越來越多，年輕人佔比越來越少，養老金缺口問題迫在眉睫。
國家統計局數據顯示，2017年末，全國65歲以上老人有1.58億人，佔比11.4%。聯合國《世界人口展望（2017修訂版）》預計到2050年，中國老年人將達3.6億，老齡人口達26.3%。即每4個人中，就有1個65歲以上的老人。
中國65歲及以上人口規模和比重
人社部5月發佈的《2017年度人力資源和社會保障事業發展統計公報》顯示，2017年，城鎮職工基本養老保險基金總支出38052億元，同比增長19.5%，相比2013年的18470億元增長106%。
這意味著近四年，城鎮職工養老保險基金支出翻了一倍多。
此外，徵繳收入與支出缺口持續擴大。
數據顯示，2017年基金支出比2013年增長了106%，同期收入增長91%，支出增速明顯快於收入。而財政補助資金較2013年增長165.12%，對財政補助資金的依賴程度不斷提高。
來源：《2017年度人力資源和社會保障事業發展統計公報》
“以房養老”保險產品到底是什麼？
我們再來看看，目前唯一運行的“以房養老”保險產品長什麼樣。
2015年3月，幸福人壽旗下產品 “幸福房來寶老年人住房反向抵押養老保險（A款）” （以下簡稱“幸福房來保A”）獲批。
幸福房來寶老年人住房
反向抵押養老保險（A 款）條款
對“老年人住房反向抵押養老保險”的釋義
小通仔細研究了保單條款和費率，以下幾點值得注意：
1）參保人年齡為60-85歲
2）投保時越老，養老金越高
以當延期年金無身故和退保利益、100萬有效保險價值的房產、男性投保為例。
60歲時投保，每月拿2514元；
80歲時投保，每月可拿5989元。
另外，保險公司為了應對長壽風險，要求投保人在85歲前，每年繳納“延期年金”保費，直到86歲。
也就是說，在每月拿到養老保險金的同時，60歲的男性投保者，需要每年繳2544元的“延期年金”保費。
摘自《幸福房來寶老年人住房反向抵押養老保險（A 款）費率表》
3）房屋增值，繼承人受益
如果房屋增值了，賣出之後的剩餘價值，可以返給繼承人。繼承人還款之後，也可以取得房產所有權。
例如，老人每月可領1.5萬元，那麼第一年計入養老金賬戶的本金是18萬，利息是0.99萬（相當於老人向保險公司“貸款”18.99萬元）；
第二年計入養老金賬戶的錢為本金18萬加上18.99萬，利息則為2.03萬元，賬戶累計款為39.02萬元（相當於老人向保險公司“貸款”39.02萬元）
……
以此類推，直至老人身故。
之後，保險公司處置房產時，可以先把房子賣了，所得的賣房款先扣除老人的“貸款”，以及一些稅款、費用。
如果“資不抵貸”，損失由保險公司自行承擔；如果還有剩餘，則由老人的繼承人繼承。
幸福房來保A是款“非參與型”產品。
對老人來講，房子可能會升值，但拿的養老金卻不會增加。
對保險公司來講，房產出售後，扣除老人的“貸款”和費用後，剩餘部分將由老人的繼承人獲得，他們也無法分享房屋升值帶來的收益。
現在，業內也在考慮“參與型”模式。即老人每月拿到的養老金，會隨著房屋價值的變化而同向變化；保險公司也能分享房屋增值的好處。
“以房養老”，市場一直缺少熱情
“以房養老”業務進展非常緩慢。
2005年至2011年，在南京、北京、重慶等地，有銀行、房產經紀公司、公積金管理中心等機構不斷試水，但都未能推廣、推進。
前期“以房養老”試點內容
2013年，得到國家政策支持之後，也難以打開市場。
1、供給端的商業機構，缺乏熱情
2014年，有條件參與試點的保險公司有幸福人壽、中國平安、新華保險、泰康人壽、合眾人壽等幾家公司。
截至今年7月31日，真正推出“以房養老”保險產品的，卻只有幸福人壽一家。
商業機構有自己的小九九。
根據產品設定，老人養老金的多少和房屋價值掛鉤。而房屋評估價格是按照合同約定的，不能更改。
不管房價漲還是跌，保險公司都要按照約定的金額，給老人發放養老金。
如果房價大幅下跌，保險公司就要承擔很大的風險。
2、需求端的老人，不感興趣
數據統計顯示，4年來，累計簽約2014單，共有141戶老人參與；累計承保139單，共99戶。
簽約者主要為無子女家庭，且80%集中在北上廣。
在領取養老金的家庭中，最高的每月可領3萬餘元，最低約2000元。
老人們的不積極，主要是養兒防老、將房產留給後輩的觀念根深蒂固。
而且近年來房產增值快，以現在的房價估算房屋價值，不划算。
“以房養老”在發達國家同樣遇冷
美國、英國、日本、新加坡等國家也開展了數十年的“以房養老”，效果並不理想。
美國：參與老人比例不足2%
1987年美國推出住房反向貸款(HECM 計劃)。
申請人須滿足幾個必備條件：
1）借款人須62 歲以上；
2）用做逆按揭的房屋是主要居住房屋；
3）借款人當前的抵押貸款支付額不超過逆按揭的收益。
其中，超過七成的老人會選擇一次性拿到錢，再次進行投資。
HECM 計劃推出之後，進展緩慢。
從佔比看，2001 年，62 歲以上擁有房產的家庭簽訂HECM的比例僅為 0.2%。
2009 年，達到 1.4%左右，但整體還是處於較低水平。
2011年，有所增加，但也只佔2%。
資料來源：美國住房調查、國泰君安證券研究
英國：參與老人比例低至千二
目前英國“以房養老”主要包括兩類：
第一類是終身抵押貸款（Lifetime Mortgage），申請人必須年滿55歲。
第二類是住房轉換計劃（Home Reversion Plan），申請人必須年滿60歲。
根據英國 Equity Release Council 的數據，2012 年，兩類“以房養老”計劃共計 簽約1.75 萬單，而同期英國65歲以上老人有1085萬，佔比不到0.2%。
日本：20年只有100例
日本逆按揭誕生於 1981 年，在東京郊區的武藏野市福利機構實施。
之後推出了兩個版本，一種是地方政府直接提供貸款，另一種是地方政府與金融機構一起提供貸款。
然而，使用的人一直不多。
有文獻指出，“武藏野模式”開辦後20年來，僅有100件使用這種方式貸款的案例。
新加坡：參與比例為千一
2009年，新加坡建屋局（HDB）開始推出房屋契約回購計劃，以政府名義開展住房反向抵押貸款。
從媒體報道看，2009年至2012年，有494戶家庭參與；2015至2016年，約有541戶家庭參與。新加坡約有100萬戶組屋，簽約參加房屋契約回購計劃的家庭僅佔0.1%。
本文首發於公眾號小基快跑（xiaojikuaipao2014）
閱讀更多 小基快跑 的文章
