企業有兩種輸出類型：產品和服務，服務是創造出來，產品是生產出來，服務可以沒有原材料，人力資源是最重要的輸入變量，產品一般是對原材料的加工，從一種物質形態轉變為另一種物質形態。房地產企業的原材料就是土地，可以建造新空間的土地，土地有不同的類型：農用地、建設用地和未利用地，手續齊全的建設用地才是房地產行業真正的原材料。在“房子是用來住的”戰略指導下，房地產行業的原材料供應變的越來越敏感，如何快速有效地高質量地獲得建設用地，成為各個房地產開發商的面臨的首要問題，解決該問題的方法已經成為優質房地產商的核心競爭力之一。
透明路徑：招拍掛
土地市場只有唯一的供應商，各級政府為了保證市場公平，都參用招拍掛的方式，公開向市場供應土地，企業可以直接報名參與公開競拍，價高者得。隨著近些年土地開發力度的加大，在一二線城市的中心已經很少有可供之地，所以各個出來的地塊都可以與稀缺相關，在供需失衡的情況下，地王早就不是新鮮詞。三四線城市的中心還有少部分的土地，也基本是稀缺的狀態。一些小城市交通距離不遠，周邊土地還有一定的空間。招拍掛的方式決定了市場殘酷的價格競爭，在房子售價已經高企的狀態下，直接招拍掛土地的利潤空間十分有限，甚至拿到必賠的狀態已經出現，很多房地產企業開始避開直接招拍掛形式，麵粉比麵包貴的狀態不可持續。
有效路徑：一二級聯動
一二級聯動是一些房地產企業最有效地拿地方式，通過一級開發提前進場，鎖定土地和價格，可以很好地拿到優質地塊，這種模式讓開發商收益良多，也解決了地方政府在一級開發過程中的各種問題。這種方法的缺點是政府的收益減少，隨著政府債務控制越來越嚴，政府的財政壓力越來越大，二級土地收益將再次成為政府的重要收入來源，一二級分離已經成為主流。沒有二級開發的紅利，一級開發的吸引力正在不斷下降，隨著城市的快速發展，舊城改造的機會將很快結束。一級開發的週期性較長，不可控因素較多，在房地產公司普遍高週轉的時代，會拖垮項目開發的節奏，加大房地產開發的風險。
創新路徑：產業導入
土地財政的壽命不會長久，政府的發展重心正轉移到產業上來，在這樣的轉型期，產業與房地產的結合正好平衡了長期與短期發展的矛盾。新產業的投資量大，投資週期長，回報慢，需要房地產短期收益的支撐，通過產業引進換取政府的土地支持已經成為一部分企業的新武器。目前最受政府歡迎的產業主要有：高科技產業、四新產業、文旅產業、醫療健康產業，這些新型產業的導入，可以幫助政府實現當地的結構轉型和產業升級。需要特別注意的是產業導入不能變成產業兌地，開發商拿走土地的短期利潤，給當地政府扔下一片爛攤子，導入的產業未來必須有一定的競爭力，能夠真正幫助當地實現產業的長期發展。
複雜路徑：兼併收購
土地市場的增量正在減少，存量日益巨大，兼併收購的機會越來越多。房地產行業集中度的增強，也促進了土地兼併收購的繁榮，但兼併收購併不是簡單可以實現的，每個兼併收購項目都是獨立非標的，交易的結構必須根據實際情況不斷調整，交易主體的利益分配也會消耗大量的時間精力，所以兼併收購是獲取土地原材料的複雜路徑。作為一種機會型的拿地路徑，可以從兩個方面降低成本，一是建立兼併收購對象信息池，減少搜索成本，二是提高企業在目標群體中收併購的品牌價值，減少談判的信任成本。另外，兼併收購是個技術活，需要組建專業的團隊，提高兼併收購的效率。
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