業主淪為被管理者，逐漸喪失話語權
金羊網記者 黃宙輝 通訊員 丁豔華
9月11日，廣州大學廣州發展研究院、廣州市藍皮書研究會發布的《2018年中國廣州城市建設與管理發展報告》顯示，在廣州3160個住宅小區中，已成立業主組織的僅有900個，佔比28.5%；購買小區物業、擁有產權的業主淪為被管理者，業主組織發展緩慢且生存困難，逐漸喪失話語權。
現狀910多萬市民住在有物管小區廣州自1984年起有住宅小區實施物業管理服務。據廣州市住建委物管處提供的數據，截至2016年12月，廣州市實施專業物業管理的項目約5260個，其中住宅小區項目3160個，建築面積2.21億平方米。廣州市現有物業服務企業2020家，從業人員約20萬人。廣州市約910多萬市民居住於有物業管理的住宅小區，佔廣州市常住人口1404.35萬人的65%。
廣州住宅小區成立業主委員會的比例明顯落後於全國其他一線城市。據城鄉建設部統計，2013年，全國業主大會成立的比例約30%，廣州市為25%，上海最高，達到80%；2016年，深圳市住宅小區業主大會的成立率約34%，而據廣州市住建委2016年的統計，廣州市實施專業物業管理的住宅小區有3160個，已成立業主組織的有900個，佔比約28.5%。
在2017年9-10月課題組訪問的45個住宅小區中，已成立業委會的有17個；“沒有成立”以及“正在籌備”的各13個；“曾經有，現沒有了”有2個。即目前有業委會的小區佔37.8%，沒有業委會的小區佔62.2%。
建議大力扶持小區業主組織發展該課題組成員粟華英介紹，目前廣州市住宅小區物業管理存在諸多問題，包括：住宅小區物業糾紛逐年上升；業主與物業公司兩個主體的權利不對等，業主弱勢，物業公司強勢，是引發住宅小區衝突的根源之一；政府對業主及業主組織的政策供給嚴重不足，導致小區業主權利長期受到忽視、侵害；基層政府對物業管理工作不重視，對業主組織的培育和業務指導嚴重缺乏，存在明顯的不作為現象等。
“在物業公司‘高壓態勢’下，購買小區物業、擁有產權的業主淪為被管理者，業主組織發展緩慢且生存困難，逐漸喪失話語權。”課題組指出，小區業主組織成立難，小區業主組織（業委會）運作難。據資深的物業管理專業人士介紹，目前廣州已成立的業主委員會大多處於癱瘓或殭屍狀態，只有約30%能正常運作。
問題小區業主組織成立運作難如何改進廣州市住宅小區物業管理？課題組提出了建議，包括：立即修訂《廣州市物業管理暫行辦法》，並上升為地方性法規，由市人大立法；釐清物業管理的政府責任主體，賦予街道辦扶持、指導、監督業主組織的職責；按照社會組織登記管理條例賦予業主委員會法律地位；政府要按照社會創新管理的要求大力扶持小區業主組織發展，適當時機要組建業委會聯合組織；確立物業公司的主體地位與服務職能，徹底割斷物業公司與地產開發商的利益關係等。
在修訂《廣州市物業管理暫行辦法》方面，課題組特別建議，法規要體現業主組織的重要性和業主權利的保障，即建議法規明確要求“對達到成立業委會要求的住宅小區必須成立業委會”，“小區建設規劃和物權登記信息在小區開發完成後必須向業主永久性地公開”，“明確《前期物業管理服務協議》的最長有效期”。
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