摘要："降價的房子來一套""賣完了"
撰文|蜜姐
最近關於樓市涼涼的新聞突然增多了，從土地流拍，到各大房企的債務危機。
委婉的媒體說房價是"進入了下行通道"；誇張的基本是暗示崩盤前夕，不斷有北京、深圳、廈門、廣州等樓市涼涼的新聞和分析文章。
今天（9月12日）又有恆大發動13萬員工賣房的新聞，似乎房地產行業已經十分困難了。
有趣的是，在同一天，廣東共有產權房試點新政策開始徵求意見，其中一大亮點是購買10年後可轉為商品房！
樓市到底吹的什麼風？
1
從搖號買房到邀請買房
如果蜜姐不去售樓部或中介詢價，恐怕也是早就信了房價大跌，樓市涼涼的言論了。
房價降了的情況有沒有，當然存在！從公開的數據來看，降價的地方還不少。
不過你要真想去自己理想的城市或地段買套降價的房子，這樣的對話恐怕就再熟悉不過了：
"我想買套降價的房子"，"賣完了"。
不可否認的是，經過了2015-2016年的去庫存，再從2017年以來的"史上最嚴調控"，不管是剛需，還是投資客，這幾年買房的人確實很多。
尤其是今年上半年，各地的樓市調控升級加"搶人大戰"，千奇百怪的搶房現象都冒出來了。
從倒賣搖號，到五百萬買房只能找個角落蹲一下，再到千萬富翁排隊淋雨搶房，除了讓各大房企交出了超級漂亮的半年報，再就是各地庫存告急了。此前，蜜姐也寫文章分析過庫存告急，大家不用慌，以及如果投資了該有何應對策略。（《庫存基本結束，三四五六線的房子該套現了？》）
如果說現在樓市有何新動向特別值得關注，蜜姐認為首先倒不是房價降了多少（下文會告訴你為什麼），而是買房的人現在少了很多，你選擇看房的時間比上半年充裕了很多。
要知道，截至今年6月末，我國26家A股上市銀行，涉房貸款餘額合計25.92萬億元，個人房貸增量在零售貸款中佔比接近62%，比去年同期還要高出約12個百分點，房貸增量在總貸款增量中的佔比約30%。
上半年新增買房的人有多少，從個人房貸的增量上可見一斑。
上半年處於萬人搶房的癲狂狀態，銷售人員的態度一般是這樣的："全款還是按揭？""首付你能給多少？""你先準備XX萬雲的資產證明來登記吧"； "搖號的時間，注意看我的朋友圈，登記的人太多，我不可能每個人發信息"……
最近，卻是情況有變了。"之前搖號中了的人，有些人沒買，姐，你要不要過來看看，今天就可以搶購。""我們9月份開盤的還有名額，你看什麼時候方便過來看看吧。"
這對剛需族來說，這是好消息，可以好好去看看地段、小區環境、戶型等了。
要知道上半年，大家看重的是搶到一個購房名額，小區環境、戶型、樣板間什麼都不顧上，甚至都看不到，只能看到一個沙盤和戶型圖，就開搶。
02
房價崩盤還是理性迴歸？
接下來說，為什麼房價目前不是樓市動向當中最關鍵的因素。
今年上半年萬人搖號的盛況下，房價漲幅有多大，大家都是深有體會。
房子有投資屬性，尤其是我國房改二十年以來，儘管中間有過幾次房價回落，但大趨勢卻是一直上漲。
以至於每次都是房價越漲，大家越是搶著買房。跟炒股的情形是不是很像？
房價上漲的時候，一平米從上千元到上萬元的往上跑。而降價呢，整體上卻基本跟擠牙膏似的，從十幾塊到幾十塊一平米地回落。
目前，樓市的轉向，不在於房價暴跌，你到市場上詢價，就會發現房價暴跌的真沒幾個地方，小幅回落或者二手房陰跌是存在的。
但在蜜姐看來，這不僅不需要恐慌，反而是好事兒。
房價是在逐漸迴歸理性。
你只要對比下自己所在城市2015—2018年的房價上漲幅度，就能理解，為啥說是理性迴歸。
三年大家的收入增加了多少？而房價呢，有的地方是一倍、二倍甚至三倍的上漲，還一房難求。
至於房價腰斬、崩盤這類說法，都沒有聽的必要，有時間可以諮詢下中介你家附近的房價就很清楚了。
對於剛需來說，今年"金九銀十"房企全員賣房是好事兒，有更多選擇餘地。不著急的，可以一直選到年底。
但總體來說，剛需還是需要抓緊上車。
因為需要特別注意的是，調控再升級，買房的門檻和成本有所上升。
比如8月，四川省的調控政策再升級，四川省甘孜州、阿壩州、涼山州（除西昌市）首次購買普通自住房的居民家庭，最低首付款比例為25%；四川省其他地區首次購買普通自住房的居民家庭，最低首付款比例為30%。全省二套房首付比例不低於50% ，天府新區不低於70%。
除了首付比例的提高，還有就是房貸利率的上浮，這對剛需來說，是不得不算的賬。
"房貸100萬貸30年利息多還16.5萬—22萬"這類新聞相信大家最近聽了不少。
想投資買房的朋友，勸大家暫時還是不要湊熱鬧了。
雖說，手握現金要面臨通貨膨脹，但房產稅在加快出臺，各地在加大保障性住房和租賃性住房的供給，短期內買了房未必就比拿著現金安全，可能還得面臨2-5年不等的限售期。
尤其是因為去庫存才火起來的三四五六線城市的房子，過去的剛需沒那麼多，以後的接盤大俠未必那麼好找。
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