婚姻法司法解釋（三）的出臺，引發社會各界對夫妻婚前、婚後房產加名是否繳納契稅問題的關注。在夫妻房屋產權轉移活動中，其婚前、婚後、離婚房產加名、析產、繼承等不僅涉及契稅，還涉及營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅、個人所得稅等一系列稅務問題，這裡面的學問可大了。
法規規定 契稅
婚姻關係存續期間，夫妻雙方房屋權屬變更免徵契稅。根據《財政部、國家稅務總局關於夫妻之間房屋土地權屬變更有關契稅政策的通知》（財稅〔2014〕4號）規定，房屋、土地權屬在夫妻雙方權屬變更無外乎以下幾種情形：一是為夫妻婚姻關係存續期間的共有財產，登記在一方名下，變更為夫妻雙方共有；二是夫妻婚姻關係存續期間以一方名義置辦房產且登記在其名下，變更為夫妻雙方共有；三是夫妻一方婚前財產登記在一方名下，變更為夫妻雙方共有；四是夫妻雙方婚前都有房產，且登記在雙方各自名下，變更為夫妻雙方共有。第一、第二種情形可確定為共有財產，只是房產共有權的變動而不涉及產權轉移，免徵契稅；後兩種情形是一種贈與行為，對於受贈人按照現行政策可以免徵契稅。
夫妻因離婚財產分割免徵契稅。根據《國家稅務總局關於離婚後房屋權屬變化是否徵收契稅的批覆》（國稅函〔1999〕391號），夫妻離婚析產是房產共有權的變動而非房屋產權轉移行為，對離婚後原共有房屋產權的歸屬人不徵收契稅。但對離婚後一方將歸屬於自己的房產無償贈與行為則應當對受贈人全額徵收契稅。
不過對於離婚又復婚，將登記在自己名下的房產過戶為夫妻雙方共有的，可按照現行政策免徵契稅。
相關政策——財稅[2010]94號 關於調整房地產交易環節契稅個人所得稅優惠政策的通知
營業稅
夫妻之間無償贈與房地產或離婚財產分割暫免徵收營業稅。根據《財政部、國家稅務總局關於個人金融商品買賣等營業稅若干免稅政策的通知》（財稅〔2009〕111號）中，列舉了個人無償贈與不動產、土地使用權暫免徵收營業稅的若干種情形，其中對夫妻無償贈與配偶或夫妻離婚財產分割或房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人的暫免徵收營業稅。例如丈夫將其名下的房產（無論婚前婚後）的一定份額以贈與方式給妻子，按照上述規定暫免徵收營業稅。
土地增值稅
無償轉讓房地產不屬土地增值稅徵稅範圍。根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）規定，無論是將婚前房產贈與對方還是婚後房產加名或離婚析產、復婚贈與等均屬於無償轉讓房地產行為，不徵土地增值稅。
個人所得稅
符合房屋產權無償贈與規定情形的當事雙方不徵個人所得稅。
《財政部、國家稅務總局關於個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》（財稅〔2009〕78號），對符合以下情形的房屋產權無償贈與，當事雙方不徵收個人所得稅：
（一）房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；
（二）房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；
（三）房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。
《國家稅務總局關於明確個人所得稅若干政策執行問題的通知》（國稅發〔2009〕121號）就個人轉讓離婚析產房屋的徵稅問題明確“通過離婚析產的方式分割房屋產權是夫妻雙方對共同共有財產的處置，個人因離婚辦理房屋產權過戶手續，不徵收個人所得稅。”
因此，對於上述房產變更加名受贈人一方，或離婚財產分割將屬於房屋產權所有人自己擁有的房屋產權無償贈與其配偶行為，暫免徵收個人所得稅。
印花稅
夫妻雙方的無償贈與住房可暫免徵收印花稅。《財政部、國家稅務總局關於調整房地產交易環節稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）明確規定，對夫妻雙方的無償贈與住房包括夫妻婚姻關係存續期間房產加名及離婚財產分割等可以比照上述文件規定暫免徵收印花稅。而對夫妻雙方非住房無償贈與行為應當徵收印花稅。
涉稅風險分析
對於房屋、土地權屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有的稅務問題，從目前法規上看還是比較有利於受贈人的，既考慮了“稅理”，也考慮了“人情”。但對房屋、土地權屬受贈再轉讓行為，營業稅、土地增值稅、個人所得稅等存在較大涉稅風險，不能因小失大。
對於房地產原歸夫妻一方所有，變更為雙方共有稅務問題，從目前法規上看還是比較有利於受贈人的，既考慮了“稅理”，又考慮了“人情”。但仍存在有一定的涉稅風險。
一是營業稅。個人將受贈房產對外銷售，徵收營業稅。非居住用房直接計算徵收，居住用房按照時間及普通非普通住宅劃分徵免。個人需持其通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得住房的合法、有效法律證明文書辦理相關征免稅手續。
二是土地增值稅。現行政策規定個人銷售住房暫免徵收土地增值稅。但對個人銷售非居住用房，則應按規定計徵。特別是對於轉讓舊房及建築物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，實行核定徵收。
三是個人所得稅。財稅〔2009〕78號文件明確受贈人轉讓受贈房屋，以其轉讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉讓過程中受贈人支付的相關稅費後的餘額，為受贈人的應納稅所得額，適用稅率20%，依法計徵個人所得稅。同時明確不得核定徵收，必須據實徵收。
對於個人轉讓離婚析產房屋個人所得稅問題，國稅發〔2009〕121號文件明確允許扣除其相應的財產原值和合理費用後，餘額按照規定的稅率繳納個人所得稅。
作者：吳清亮 來源：中國稅務報
分享到:
閱讀更多 財稅法眼 的文章
