這個古鎮就是長沙由新華聯打造出來的景區，銅官窯古鎮。銅官窯古鎮總共佔地面積3000畝，總建築面積約100萬平方米，由文化、娛樂、休閒、教育和配套五大功能區組成。該項目是按照國家的5A景區標準來規劃和打造的，是國家“一帶一路”的樣板工程。景區內的建築是仿照漢唐時期的風格，確實也是別有韻味。該景區吃喝玩樂，應有盡有，但卻不受遊客待見。
據瞭解，銅官窯古鎮在開業的第一天就接待了3萬多名遊客，一開始的業績還是非常好的，但是隨後景區的遊客量就急劇下滑，而主要原因還是在於銅官窯古鎮自身。
據很多去過該景區的遊客反映，差評主要分為兩點。其一，景區的價格問題，花費太大。首先，景區的門票在平常是200元一張，而節假日漲到300元一張，而在開業當天優惠活動也要120元一張。除了門票貴以外，裡面的消費更是高到驚人，礦泉水10元一瓶，蛋炒飯40元一份，不少網友表示：這是殺豬呢？不要命地在宰人呢！
其二，就是景區內的建設完工程度。據透露，該景區內有95%的店面還沒有開門，而整體的完成度只達到了80%，而開發商為了利益提前開業，所以給遊客們的體驗並不好，而且門票200元玩一趟，裡面還那麼多東西沒有開放，自然會造成反感的情緒。
以上就是這個景區不受待見的原因，畢竟花個200-300塊錢的門票跑到這種仿古景區去玩，還不如去隔壁的烏鎮，難道不更有文化底蘊一些嗎？
新華聯文旅大考：一號工程“匆匆”開業而致歉，不能失敗的百億“豪賭”？
長沙新華聯銅官窯國際文化旅遊開發有限公司在新華聯銅官窯古鎮的官方微信上發佈《新華聯銅官窯古鎮致遊客的函》，表示“已對遊客提出的寶貴建議進行認真收集並抓緊逐條整改，同時也對因我司原因給遊客造成的不便和失望表示深深的歉意！”
銅官窯古鎮投資百億元，外界曾將其視為新華聯文化旅遊發展股份有限公司（簡稱”新華聯文旅”）的“豪賭”之舉。一來轉型之初即出大手筆，二來此前並無足夠的類似項目打造運營經驗，挑戰不小。
新華聯文旅內部曾將銅官窯古鎮項目稱為“一號工程”，新華聯文旅總裁蘇波曾表示，銅官窯古鎮項目是新華聯地產轉型的一個關鍵性項目。
在這一轉型中，文旅的定位是戰略支柱型產業，銅官窯古鎮的成敗很大程度上決定著新華聯文旅轉型的成敗與否。
“匆匆”開業而致歉，新華聯文旅或已面臨著儘快回本的壓力。
01
百億“豪賭”的回本
對一個體量甚巨的古鎮項目，百億元投資不算“嚇人”。古鎮以文化作為賣點，必然要求最大程度還原歷史文化場景，大至整體建築風格，小至每座建築、每根梁等都力求逼真。新華聯文旅也確實“下了血本”。其曾不斷從江西、安徽、浙江、福建等地收購古宅，而後花費上千萬的巨資，將古宅原樣復遷至銅官窯古鎮。
百億巨資回本乃至盈利週期漫長，銅官窯古鎮急於開業已經表露營收壓力，但事實上其已有一定營收保障，即出售項目配套房地產包括商鋪、公寓等迴流資金。
蘇波曾表示，新華聯文旅做“古鎮+”模式，是把文化旅遊與地產有機地結合起來，做一個文化旅遊項目，就會配套一些地產項目以供租售。比如蕪湖鳩茲古鎮項目中，很多徽派的院子可以銷售，通過銷售這部分商業地產，有效解決前期投入資金迴流的問題。
查詢長沙當地多個房產中介平臺得到的參考信息是，其物業主要分為商鋪、公寓、別墅，其中一個平臺顯示，今年4月，銅官窯古鎮物業均價為30000元/平方米，與周邊9個樓盤對比，與其中一個持平，低於其中一個5000元/平方米，高出其他3200元-17000元不等，當時長沙整個區域均價約13000元/平方米左右。
新華聯文旅相關人士對執惠表示，銅官窯古鎮項目有配套的房地產項目，包括住宅、商鋪等，不過目前的具體銷售情況不太瞭解。
02
物業自持還是銷售？
文旅項目“盤子“較大，為迴流部分資金，平衡長短期收益，新華聯文旅總裁蘇波曾在2016年就表示，新華聯文旅未來的文旅項目將採取部分銷售、部分運營增值的運營模式。即通過“銷售+自持”的運營模式，新華聯文旅的收益來自可售物業、古鎮運營、自持物業經營及其他邊際收益，以保證穩定的現金流，並實現盈利。
自持+銷售這一模式也有利有弊，利處是通過銷售物業及時迴流部分資金，並有助於分攤項目運營風險，前期自營物業的具體項目、模式打造及投入成本不會特別大，對運營方的中短期營收有幫助，操盤全局的能力要求不是很高，壓力不會很大；弊端是對出售物業形成的項目無法統一掌控（除非對項目有明確劃定），無法做到統一運營，這些項目的產品內容、運營模式是否符合古鎮項目整個的運營模式邏輯，是否存在一些同質性乃至惡性競爭等，會有一些風險，難以保證產品及服務的高品質。
古北水鎮是一個例子，其業態為集中運營，包括住宿、餐飲及商業等都為運營公司統一運營。“一店一品”既避免了同質競爭，又保證了產品的豐富度，互補形成較完整的產品供給鏈條，且保證產品質量。但古北水鎮的前期投入很大，包括項目打造、人力投入、商品採購成本等。
同時就是對古北水鎮操盤手要求很高，把控全局、每一個不同業態或項目的打造與調整，相應人才的匹配等，差之毫釐可能就影響甚大。
再則，項目全為自營，盈虧自負，壓力不小。古北水鎮遊客人次在2017年四季度、2018年一季度、2018年二季度分別呈現同比下滑、基本持平與同比下滑趨勢，9個月裡情況都不是很好，這對統一運營的項目來說，將可能在整體營收方面帶來直接的不利影響。
水之冷暖飲者自知，目前尚難判斷新華聯文旅“自持+銷售”模式成效幾何。
不過長沙新華聯銅官窯國際文化旅遊開發有限公司董事長李建剛曾透露，新華聯文旅在物業自持和銷售的大約配比是6：4。
對於銅官窯古鎮項目中，新華聯文旅的物業自持與銷售比例，上述新華聯文旅相關人士也表示不太瞭解。
03
客從何來
自持或銷售物業的成功與否，一大根本在於古鎮內的客流是否能提供充分保障。
先看交通，銅官窯古鎮距離高鐵長沙西站16公里,距離高鐵長沙南站36公里,距離黃花機場45公里，交通較為便利。銅官窯古鎮客群輻射範圍在50公里到200公里之間，這個範圍主要包括湖南境內長沙周邊城市，以及中部的湖北、江西、安徽及河南中臨近長沙的城市。
對客群形成吸引力的另一個因素是IP強弱。
銅官窯古鎮仰賴附近的長沙銅官窯國家考古遺址公園而起，該公園是國家級非物質文化遺產。此外，千年沉船“黑石號”（阿拉伯船）於1988年在印尼勿里洞島附近的爪哇海域被發現， 其中67000多件古代器物有57500餘件來自銅官窯。
這使得除了歷史文化、文物考古等方面的學者和陶瓷愛好人士，以及長沙本地及周邊區域客群外，銅官窯古鎮要撬動更廣範圍更大客群，存在一些制約因素，更多的營銷舉措是辦法之一，但一則成本提升，二則IP的接受度如何也是考驗。
一個細節是，銅官窯古鎮打造了集陶瓷貿易、博覽、教研、藝術設計等產業於一體的陶瓷一條街——舜子街，銅官窯陶瓷協會的相關成員單位已經入駐，形式是前店後坊。
這一項目具備陶瓷的產業鏈條形態，使得銅官窯古鎮不限於單純的旅遊業態，其中陶瓷貿易是一亮點，但是否有較為慣常的押窯等金融屬性操作，還是更多為吸引客流而設，尚不得而知。
為更多提供客流，新華聯文旅於2017年11月以1.8億元收購湖南海外旅遊60%的股權，拓展海內外旅遊資源。同時，新華聯文旅還與中國國旅、中青旅等旅行社，以及攜程、同程旅遊、途牛等OTA合作。
04
對抗競品
決定銅官窯古鎮成敗的還是文旅項目的運營成效。
按新華聯文旅官網介紹，銅官窯古鎮計劃恢復一批長沙古城的歷史街巷、名人會館、樓堂廟宇、園林宅院以及盛唐時期的陶瓷交易區——“石渚湖”，並規劃設計了五星級酒店、文化演藝中心、博物館、兒童遊樂場、書院以及5D 電影院、水上運動、叢林運動、陶瓷論壇、藝術家創作基地等業態。該古鎮共有30處人文景點、19大民宿客棧群、7大博物館、4大實景演藝、3大星級酒店，是一個集旅遊、藝術、人文、商業、餐飲等於一體的多功能綜合特色文化旅遊項目。
李建剛曾透露，新華聯文旅打造的是一個“古鎮+主題樂園”的概念，比如烏鎮+迪士尼，古北水鎮+環球影城，既有文化的底蘊，又有科技娛樂和大型演藝，這種模式和規模在全國是首創。
這一概念的落地，好處在於古鎮與主題樂園兩種不同業態的疊加，在文化體驗之外還有現代旅遊項目的體驗，增加旅遊內容的豐富度，對吸引家庭親子類出遊會有些幫助，有助打通全年齡段客群。且做厚項目或者做出明顯差異化，也有利於在“千鎮一面”的競爭環境中凸顯優勢。
但另一面是這種概念落地增加了項目打造成本，包括整體運營成本，主題樂園等設備打造、運維及未來更新迭代的成本。這也能部分解釋為何銅官窯古鎮投資達百億之巨，儘快回本乃至盈利的考驗會更大。
而更重要的是，兩種不同業態的運營模式也有不同，不同屬性項目間如何增加共融性，協同聯動也是挑戰。
銅官窯古鎮是湖南省首個投資百億的文旅項目，受到省、市、區級政府的諸多支持，被認為有助補強湖南集休閒、度假、觀光、旅遊、娛樂於一體的複合型旅遊產品供給，且寄希望於打造成湘江古鎮群的龍頭。
總結來說，這些項目在單個業態或整體業態，將可能對銅官窯古鎮形成直接或間接的競爭，該古鎮如何“對抗”各個競品的分流甚至借力各方，是個挑戰，如果你打算或正在做田園綜合體，千萬不要盲目！！盲目瞎幹只會把項目帶向死亡。
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