三環裡，在當下的西安主城區已是價值高地了。從西安城區人居發展的態勢看，新板塊新亮點不少，但三環置業的價值依然凸顯，是當前置業的優選板塊。
因地段的特性和當前產品供應情況，三環沿線可選板塊也不多。僅有南三環裡的曲江二期雁翔路板塊；東三環裡的滻河沿線、雁鳴湖畔、滻灞半島板塊；西三環裡的高新丈八北路和土門板塊；北三環裡的未央徐家灣板塊等。
從區域發展現狀，即成熟度、交通因素，結合區域規劃發展前景看，北城二環到三環之間的發展更具有代表性，也是未來三年左右城市配套重點發展和完善區。
—— 壹 ——
北城發展及置業態勢
在北城的北二環到北三環朱宏路與北辰大道之間的片區（下圖紅框），自西往東有三個板塊，也隸屬於三個不同的行政區（開發區），分別是經開區核心區、曲江大明宮、未央區。三板塊在經濟版圖和城市配套上緊密關聯。
▲北城-徐家灣（基地）位置圖
經開區核心區南至北二環北到北三環，西到朱宏路東到渭濱街，經過近20年發展，城市配套已相當完善，鳳城八路張家堡廣場東西兩側也是西安市行政中心所在，地鐵2號線和即將通車的4號線交叉經過。各項配套的輻射影響較大，地段價值已無可置疑。
因土地有限，地產開發處於拾遺補缺階段，目前新房因地段和品質差異，價格在11000-15000元/㎡，二手房的價格一度超過新房。新盤僅有鳳城十二路的萬科金域未央、鳳城六路的惠風·壹品，以及新拿地的鳳城七路龍湖地塊等。
▲西安熙地港夜景圖
太華北路與鳳城五路東延線，也即永城路，與紅旗鐵路、北二環之間的片區，是曲江大明宮北翼板塊，目前有萬科、旭輝、正榮等品牌房企項目在售，高層裝修房均價在13000-15000元/㎡。總體看，板塊的房價在北城是最高的，在西安全市來看，也屬於中上水平。
在經開核心區和曲江大明宮板塊之外的地方就是未央區，最具代表性的要數徐家灣板塊了。未央區已提出並且有實質性動作，即在西到渭濱街東到北辰大道、南到鳳城五路（永城路）北到三環這一區域，啟動徐家灣片區綜合改造工程，並以建設“智創新城”的模式來提升城市功能，為城東北片區發展賦能。
在徐家灣片區，目前有保利中央公園，高層裝修房均價14000-15000元/㎡，世茂璀璨傾城高層裝修房均價12000元/㎡左右，洋房裝修價在14000-15000元/㎡，兩盤相鄰，構成了當前板塊內房源供應的主體。
—— 貳 ——
徐家灣板塊有何前景？
對於很多人來說，徐家灣片區是很陌生的。未央區對其進行綜合改造，搞了個“智創新城”，未來就有很好的發展前景嗎？
不能說這個疑問沒道理，但從現實的發展及未來兌現週期看，徐家灣片區的變化是短期可見的。
▲徐家灣片區發展功能規劃圖
從城市發展功能看，徐家灣片區是未央區未來數年傾力打造的“智創新城”的“生態宜居城區”。片區西接行政辦公區、紅旗廠生活區，南接曲江大明宮北翼，東與滻灞生態區總部園區為鄰，北過三環輻射未央大學城-未央湖板塊。在目前西安的二環外三環內，已是不可多得的城市價值窪地。
▲徐家灣片區鳥瞰圖
從三個題材可感受其價值性和未來的發展前景：
一是城市功能定位。成為集智慧商貿、現代服務、綠色休閒於一體的軍民融合發展之區、服務業轉型升級之地、特色旅遊業承接之所、低碳生態型樂居之城。未來數年，是西安主城最有財力之一的未央區傾力建設的新城區。
2015年5月，中建西安城發公司採用PPP模式投入200億開展該片區綜合改造；2017年2017年11月招商簽約500億，非凡中國、新城控股、碧桂園集團、西安天地源、榮華集團、紅星美凱龍置業、西安北航科技園等簽約落戶，噹噹網計劃在此建立文化創業產業城。
二是全運會輻射拉動。2021年全運會主會場位於其東北部渭河東岸，直線距離約5公里。2017年底發佈的“品質西安建設補短板三年行動計劃實施方案”顯示，未來3年多時間裡，西安城東北部的市政交通、城市美化等將得到長足提升，而重點則是包括創智新城在內的全運會近距離輻射板塊。
三是交通建設力度。最近幾年，創智新城所在區域，道路交通、市政管網等改造已經初現成效，街區面貌的整潔度有較大提升，鳳城八路-太華路四通立交已經實現局部通車，地鐵4號線經過其西側，而南北貫穿該區域的地鐵10號線在此規劃設有3個站點，無疑對區域的發展是一個強力有的助推。交通的便捷，將進一步擴展居住生活半徑。
從目前及未來的態勢看，至少在地理位置上，徐家灣片區是經開核心區置業往東北方向外溢、曲江大明宮北翼置業往北外溢的“雙第一承接地”。
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