鄭州洋房真是太少了！
且集中度非常高。
縱觀整個鄭州區域，洋房產品主要集中在以下這5個區域▼
金水惠濟片區：北區連霍高速沿線、連霍高速與大河路圍合區域，這是鄭州主城區剛改、二改換房購房者關注度最高的區域，項目多為洋房+高層，高低配置，洋房均價1萬7-2萬左右。
北龍湖片區：這是鄭州乃至河南房價最高的區域，在售項目主要集中在湖心島南側，以低密洋房為主，均價4萬+。
白沙綠博片區：東四環以東，兩個片區內洋房項目較多，尤其是綠博組團，“高層+洋房”產品規劃基本已成標配，洋房均價1萬5-1萬8左右。
濱河新城片區：經開區與航空港區接壤區域，整個區域定位為低密改善，海馬青風公園、康橋悅蓉園、亞新海棠公館等項目都有洋房產品，在售房源不多，
均價2萬8左右。滎陽洞林湖片區：2015年、2016年，新田引入恆大、碧桂園共同開發後，曾經讓洞林湖片區大熱了兩年，以度假旅遊區為概念和噱頭，佈局高層、洋房、別墅產品，2017年以來，隨著東部白沙綠博崛起，洞林湖片區熱度降低了不少。
相比，遠郊片區距離主城區較遠，教育、交通等公共配套較少，生活便利性也會大打折扣。
拋開遠郊區域，鄭州主城區四環內的洋房項目更少，集中在金水北惠濟組團和北龍湖兩個區域。但北龍湖動輒4萬的房價，讓很多普通改善購房者只能遠觀，留給他們的選擇只有金水北惠濟片區，以及高新區、中原區、二七區等零零星星的幾個項目。
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單價1萬7是最低門檻
上週，花了整整一週時間，把鄭州主城區四環內在售、待售項目的洋房項目仔細調研了一遍，一個感受：
現在能買的洋房好盤真不多。主城區四環內在售、待售洋房項目一共只有18個，考慮到本文只針對普通改善購房者，北龍湖不在統計範圍內。
鄭州待售洋房項目信息▼
目前，鄭州市場上待售洋房項目有8個，位於鄭州北區的金水區、惠濟區共有5個，佔比6成。
調研中，金水區楊金片區的碧桂園國控天譽項目，即將推出142/180平洋房，預計9月中旬開盤，標準層均價預計2.35萬左右；
長期內購的惠濟區碧源月湖項目，下階段將推出6期，只接受全款、首付60%兩種方式，標準層單價預計1萬9左右；另5期前期內購有少量洋房轉讓，1萬5+38萬轉讓費，摺合單價1萬8左右。
其餘項目除戶型、面積之外，開盤時間、價格均一概不提。
鄭州在售洋房項目信息▼
除此之外，截至發稿前，鄭州主城區在售洋房項目只有10個。
惠濟區最多有3個，金水區、高新區各2個，中原區、管城區、鄭東新區（北龍湖除外）各1個，二七區、四環內的經開區均為0。
這些洋房價格區間在1萬7-3萬1 之間，單價2萬左右是絕大部分洋房產品市場價。
中原區五建新街坊，單價1萬7左右，是鄭州洋房最低門檻，1號線西三環地鐵口，是片區內唯一一個在售洋房項目；
金水區萬科美景世玠，鄭州里程碑上的地王項目，200平左右洋房，單價約3萬1，容積率僅有0.8的迎賓路3號，洋房均價3萬，撐起主城區洋房價格天花板；
在售洋房產品最多的惠濟區，正商家河家、萬科民安雲城等都有洋房在售，單價在1萬8-2萬左右。
在鄭州，買套洋房到底需要多少錢？來算筆賬：
以市場上最多的140平洋房標準層，單價2萬，來算，買這樣一套洋房需要的資金量：
按首套房，首付30%算，需要首付84萬；按二套，首付60%算，需要首付168萬；
如此看，手裡沒有80萬，今年註定與四環內洋房無緣了。
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為啥改善定要首選洋房？
經常有朋友問，改善換房，究竟怎麼換才有價值？怎麼換才有意義？
但凡手裡已經有一套高層住宅的，我都會毫不猶豫的推薦他去看洋房。
三個理由：
1、 最直觀的是，洋房升值空間更大。
把戰線拉長，從2011年至2018年，8年間鄭州各類產品線價格走勢來看，升值最大的非別墅類產品莫屬，但別墅單價、總價過高，普通改善購房者資金量遠遠不夠；
在高層、小高層、洋房三類產品中，前兩者價格差距不大，升值空間也基本一樣；但洋房價格提升要明顯的多，8年來從均價1萬升至2萬1，升值足足有2.1倍，比高層多了一大截兒。
2、 供不應求，流通快、變現易。
圖為近8年來，鄭州各類產品的成交佔比。雖然剛需產品仍是主力，但2015年以來，洋房產品的成交量逐漸增加，從5%上升至8%、9%，幾乎翻了一番。
需求持續旺盛，加上房源供應不充足，可以看到，近兩年來鄭州新房市場、二手房市場上，洋房產品的流通性都非常大，需求多、成交快、變現易。
3、 洋房得房率高、舒適度高。
市場上，高層得房率一般在75%左右，但洋房得房率能達到85%左右。什麼概念，比如你改善換房，換一套150平的高層，套內面積只有112平；若換洋房，你能用的套內面積近130平，加上陽臺等贈送面積，享用的空間會更大。
洋房舒適度高還體現在兩點：
第一洋房容積率小，一般為2.5，人口密度小；第二，一梯兩戶，既避免了排隊等電梯的尷尬，又能擁有良好的採光和通風效果，不會出現手槍戶型、L戶型、多邊角戶型等。
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現階段，鄭州洋房機會分析
在此，我們以現階段在售洋房項目為例，簡單分析下鄭州洋房機會。
10個在售項目中，按價格和各項指標分為3個梯隊：
第一梯隊：首付180-270萬，可選迎賓路3號、萬科美景世玠、中力龍灣公館。
三盤價格相當，中力位置最好，CBD北、河邊，容積率1.9、五層法式洋房、現房，舒適度也較大，但產權是40年商業性質，要謹慎；
迎賓路3號是典型的高端盤，別墅+洋房，容積率僅0.8，非常舒適；萬科項目，其響噹噹的地王要比產品本身勢頭大得多，所剩房源不多，價格略高。
三盤相比，可重點關注迎賓路3號項目。
第二梯隊：首付90-100萬，單價2萬+，可選名門翠園、永威城。
名門翠園比永威城位置更好些，片區成熟、配套全；永威城所在的管南片區目前成熟度還比較弱，學校一直還沒確定，洋房所剩房源不多。
兩盤相比可重點關注名門翠園。
第三梯隊：首付80萬以內，單價1萬9以內，可選萬科民安雲城、正商家河家、恆大城、金科城，五建新街坊。
這5個盤區域差別較大，五建新街坊所在的中原老城區剛需扎堆，容積率4.64太大，舒適度差，改善品質一般，不建議。
萬科民安雲城和正商家河家位於惠濟區，正商家河家是雙地鐵，距離2號線延長線非常近，但略偏西，周邊成熟度不如萬科，萬科距離月湖公園、惠濟萬達更近，配套更優些，單價要高800。
兩盤相比，可重點關注萬科民安雲城。
恆大城和金科城位於高新區，恆大城洋房房源不多，僅剩少量115平房源，面積太小，改善不建議；金科城在售洋房面積143平，單價1萬9，距離主城區也更近些。
兩盤相比，可重點關注金科城。
當然，除了這些在售盤，你也可以多關注關注待售項目動態，比如惠濟區融創城開中原宸院，比如碧桂園國控天譽，比如錦藝四季城。
適合你的才是最好的，把握機會多去看看，去尋找更多合適的好機會。
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最後，洋房裡的坑一定要看清
不管你要買哪裡的洋房，什麼時候要買，先要弄清這些容易忽略的幾大誤區：
1、 並不是所有洋房住著都非常舒適，按產品設置，一個片區中純洋房規劃舒適度最高，別墅+洋房+高層 > 洋房+小高層 > 洋房+高層；
2、 洋房項目容積率最好不超過2.5，若洋房組團容積率高於3.5建議慎重考慮；
3、 鑑別真偽洋房，純正洋房是6層，但市場上這種純正洋房很少很少，大多是7-8層，更有甚者，10-11層小高也自稱類洋房，渾水摸魚；
4、 洋房到底該買標準層、一樓、還是頂層？
一般洋房一樓帶小花園、地下室，頂樓帶露臺，總面積更大些，價格也更高。例如同一個洋房項目中，標準層價格2萬左右，一樓和頂樓往往價格要3萬左右，單價足足差了1萬，總價差額超百萬。
值不值？
如果花園情結甚濃者，又不差錢，買了也未嘗不可，但要弄清花園面積有多大、屬不屬於業主私有。但這樣的價格，倒不如來套小別墅住著美。
如果是普通改善者，小花園、露臺其實實用性一般，諸如鄭州這樣的氣候，冬天陰冷、春秋多風沙、夏天又熱蚊子又多，在露臺來場燭光晚餐的機會並不多，利用率不高。
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