東西合璧，南北相融、古香古色的建築，小橋流水的情景，蘇州園林式風格……這是成都市民第一次見到在中心城區，唯一利用活水資源打造的特色街區。2013年4月26日，冠以“成都清明上河圖”、“成都周莊”頭銜的成都龍潭水鄉開業，據當時開發商統計，開業頭三天保守估計湧入13萬遊客！
開業期間生意火爆到什麼程度呢？一家豆花店老闆說，週日中午1點就已經賣光了所有食品。而另一家中餐酒樓的老闆，面對滿當當的大堂，忙得不可開交：“生意太好忙得沒時間統計這幾天的營業額了”。
但是誰又料道，短短三年之後，龍潭水鄉走向了另外一個極端。旅髮網（https://www.lvfacn.com）帶您探尋古鎮旅遊開發項目衰敗的背後原因。
20億的投資項目竹籃打水一場“空”
龍潭水鄉位於成都市成華區龍潭總部經濟城核心區域，佔地面積220畝，建築面積16.1萬平方米，由上海裕都集團投資20億元，經過4年打造和建設完成。定位為成都的“清明上河圖”，規模堪比莊周古鎮，是龍潭總部經濟城最大的配套項目。按照開發商最初的規劃，龍潭水鄉是集精品酒店、商務會所、購物、餐飲、休閒、娛樂、旅遊為一體的複合業態商業街區。
好景不長，成都龍潭水鄉在開業運營4年後，成為了一座“空城”，最初招商的50多戶商家幾近全部關門，這個項目作為成都龍潭總部經濟城最大的配套項目，如今也成為成都人茶餘飯後的“笑話”。
這座空城現在變成什麼樣呢？悽清的街道、鏽蝕的欄杆、破敗的船隻、曾經的美食一條街如今只剩下幾個空落落的小攤……短短几年時間，“成都的清明上河圖”龍潭水鄉的衰落背後，是怎樣深層次的原因導致今日的局面？
開發商是項目失敗的隱形因素
1.工業用地變身“旅遊地產”，開發商隱瞞土地違法涉嫌詐騙
龍潭水鄉這塊地於2011年2月取得國土使用權證，發證機關為成都市國土資源局，地類用地為工業用地。2012年4月取得建設用地規劃許可證，用地性質為一類工業用地。但是裕都公司所取得的這塊工業用地，拔地而起的卻是與工業毫不沾邊，集旅遊、餐飲、娛樂、休閒為一體的龍潭水鄉項目，該公司曾對外解釋稱“龍潭水鄉只是龍潭裕都總部城的配套設施建設”，備受外界質疑。
2.與商家對簿公堂，開發商糾紛不斷，官司纏身
遊客遠不如預期，加上高企的租金及運營成本，使得入駐商家無力再續約，最終，龍潭水鄉開發商裕都公司把部分商家推上了被告席。2015年，如夢初醒的部分龍潭水鄉租戶聯名上書，稱裕都公司隱瞞土地違法事實，欺騙商家簽訂商鋪租賃合同，但一次次的維權因“無人過問”而失敗告終。收不回來的租金，漸行漸遠的遊客，這樣的死循環把上游供應鏈企業也捲入其中。2015年至今，作為開發商的成都龍潭裕都實業有限公司被捲入的法律糾紛多達38起。
項目失敗原因剖析
1.策劃環節
1）龍潭水鄉位於龍潭工業總部基地核心區，有類似剛需的市場支撐，可惜現在該區域還有待發展，龍潭水鄉主打的當然是成都及周邊城市的周邊遊市場，可是現在除了建築之外，文化上的混亂、業態上的空白，顯然低估了成都人的消費需求。
2）龍潭水鄉號稱清明上河園(北方的、宋代的)，但現實卻看不到任何與之相關的內容，和《紅樓夢》一樣是個赤裸裸的噱頭，龍潭水鄉真正的文化靈魂不明確。倘若學習《宋城千古情》，需要強大的市場支撐(外地遊客，旅行社)，且與本土發生關聯(文化演出上的會客廳功能)，而且需要投入巨大精力、財力打造演藝項目，難度也非常大，顯然龍潭水鄉走的也不是這個路子。
3）龍潭水鄉與成都、西蜀、乃至西南關聯繫並不強，沒有多少實質內容。
4）如果這是一個飛來的、外來文化，它是否有落地生根的必要和可能，也就是說，在深圳世界之窗已然進入博物館的現在，江南水鄉從物理距離、文化距離、心理距離等角度，有沒有一點點構成“魅惑”的可能？
2.實操環節
1）操作思路還停留在多年前的旅遊景區操作的思路上，沒有旅遊地產和商業地產的一點思維;操作團隊不懂旅遊地產或商業地產，沒有搞清楚旅遊地產或商業地產的核心，不能給老闆正確的決策提供支持;
2）定位不清，不準、或者說根本沒有定位，卻只把目光放在建築規劃上，這是最無知的操盤人，卻不知，沒有商業、沒有靈魂的建築永遠就只是一堆鋼筋混泥土;動線混亂，業態規劃混亂、招商能力差、運營更無從談起。不論是做商業地產還是旅遊地產，一個項目的方向錯了，註定永遠都是個悲劇;
3）不論是做商業地產還是旅遊地產，最最核心的不是區域位置，也不是建築，而是吸引人的亮點、留住人的核心、讓人走了還能不斷再來的關鍵;玩概念的忽悠的時代已過去，尊重市場規律，尊重專業。
4）商業地產、旅遊地產快一步會死，慢一步也會死，快半步就會恰到好處，但這半步的把握需要基礎、功底、需要豐富的商業地產、旅遊地產從業經驗;項目沒有核心驅動力的主題和特色，東施效顰註定失敗。
旅遊休閒地產開發的三個標準動作
1.摸清家底
項目屬性、經濟指標、可利用資源
我們將從基本的土地屬性和類比全國和區域開發案例出發，結合區域發展模式和客戶受眾區域，勾勒出整體發展戰略，並在此基礎上制定關鍵戰略舉措和開發策略。
2.摸清方向
旅遊地產發展方式及旅遊地產開發模式判斷
根據項目區域周邊的自然、人文等各種資源，塑造城市、項目區域景區的特有元素，尋找城市的觸媒（城市的觸媒就是城市的引擎和核心驅動力），找到景區及項目區域發展的引擎、核心驅動力、催化劑，從而激發城市、項目的激情和活力，吸引人們的眼球，引導和促進城市、項目區域及景區的和諧發展。
3.推出賣點
找到絕對優勢是旅遊、地產的引擎的認知和選擇
對於旅遊地產（旅遊綜合體地產）項目，旅遊引擎功能的選擇定位與內容選擇是項目成功的關鍵性因素，關係到項目運作成功、品牌建立和房地產的銷售。
還應注意以下一些問題：首先政府的政策導向；其次就是考慮公司的運作理念、目標及財務問題；再就是如何真正的將旅遊與地產完美結合，解決旅遊地產的核心要素——產業問題。現在的旅遊產業已由人看景、人看人的觀光旅遊向人玩人的休閒旅遊逐漸演變，並不斷弱化旅遊本身三大要素（自然、人文、建築）在旅遊價值創造中的作用。以娛樂、文化為概念的休閒旅遊，因強調高附加值的服務功能，成為未來旅遊產業的發展趨勢。
單一靠景觀或建築的時代已成往事，以遊客體驗消費為核心不斷提升遊客的參與性的休閒旅遊將是未來旅遊地產發展趨勢，細化、創新各種服務功能，滿足各類休閒人群的各種休閒旅遊消費需求將是未來商務旅遊休閒產業化的必經之路。
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