在運糧湖組團，首次以毛坯高層6800元/㎡，洋房8500元/㎡入市的時候，開封樓市的“降價潮”已經正式打響。隨後，金明大道7600元/㎡毛坯高層再入市，並且未來幾個月推貨量可能近千套的時候，這可能還不是高潮。
在我個人看來，6800是預熱，7600是開端，高潮還在恆碧亞中康等。如果高潮沒有出現，前戲只能是前戲。
“槍”聲響起的時候，購房情緒陷入前所未有的猶豫。
董事長的辦公室裡，也相繼傳來警報，報告，報告老闆，開封出現了6800的項目。報告，報告……，開封樓市又出現了7600的樓盤。
擺在董事長面前的，是營銷中心剛上呈的《關於XX樓盤特價房源的請示》、《關於XX樓盤是否金九銀十開盤的利弊分析》、財務中心或運營中心剛上呈的《關於XX樓盤的利潤分析及現金流需求》，《關於XX樓盤年度銷售指標完成分析及補救措施》、還有工程部和項目部剛上呈的《關於XX樓盤封土期的應對措施》，成本中心剛上呈的《關於XX樓盤封土期增加成本測算》、投拓中心剛上呈的《關於XX地塊可行性分析》等等。
從目前兩輪降價的房價來看，對開封市場的影響力依然有限。
兩者都是投資客的盛宴，不同的是，前者更側重改善，後者更針對剛需。
在運糧湖這個區域，不缺6800元/㎡的房價。比如，奇瑞金域華府，一直是開封市場西區的“良心價”。一是因為地價低，二是因為是國企，三是在地段與配套等指標上不佔優勢。但之所以，讓後繼者6800元/㎡佔據了風頭，基本上可以歸納為品牌上佔據的優勢，和前期宣傳所給購房者的印象，無論是精裝，科技等賣點和營銷活動在項目心中的印象，都會讓購房者覺得這是一個高端的樓盤，流量盤應該是旁邊的恆大未來城。
所以現在來看，對於6800元的熱度的分析可能有以下幾個因素：
1、項目在購房者心目中的預期，儘管推售房源降為毛坯；
2、第一個吃螃蟹的項目，理所應當備受關注；
3、熱度之下，開發商的高預期，與市場上所有的留言都指向了：這是一場全款客戶優先的選房盛宴。在眾多猜測中，項目隨時封籌的信息傳出。那麼接下來，可能會出現以下幾種情況：
1、已推的72套房源，除3套樣板間之外，被購房者哄搶一空或開發商宣佈售罄；
2、加推新房源，適當上調房價，並維持首批房源的銷售模式（全款優先）；
3、加推新房源，增加精裝，科技，上調房價，迴歸到30%的首付。這種情況的出現，運糧河組團的恆大未來城，東潤銀基望京等項目，都會長喘一口氣；
4、加推新房源，適當上調房價，並改變付款方式，不再以全款優先，依然是毛坯銷售。這種情況下，無論是之於項目自身，還是之於運量湖組團和開封市場，都是一片涼涼。
在金明大道這個區域，房價出現7600元/㎡的預期，也是開發商結合項目自身條件，對市場的理性預判。它不同於隔壁的百強房企，該本土房企由於紮根開封市場多年，且多年來慣以該種模式銷售，故在品牌上對於投資客的信任度是極高的。有了這一輪的口碑基礎，也是影響項目走勢的關鍵所在。
迴歸到金明大道這個區域，該房價的出現，是否會讓中南樾府為之緊張？
綜合判斷起來，影響遠不如6800之於運糧湖組團。我們假設該開發商，以均價7600-8000+的價格在下半年持續加推房源。那麼一個基礎的測算公式：
8000的毛坯均價+1500元市場慣例裝修標準=9500元
在此基礎上，考慮到中南的品牌影響力和工程進度，中南樾府未必會尷尬到哪去。可以說，這也是從精裝產品迴歸到毛坯產品，從百強品牌及其品牌的附加價值迴歸到省內房企品牌的適宜價格。
如果說7600拉低了金明大道的房價預期，同樣中南樾府也決定了金明大道的上限。這個上限，也決定了你投資的獲益。
所以，截止到目前，對開封市場尚沒有辦法定性。
因為無論是鄭開橄欖城，綠城桃李春風，恆大帝景，康橋九溪郡，永威梅隆郡，鼎立國際城，碧桂園國控保利城，海馬公館等項目，目前依然在蓄客或並未大規模的調價（降價）。也許你可以看到這些項目會有低價房源出現，但在你到訪之後，你會有更詳細的瞭解。
不以房價單獨論項目的成敗，房價的背後，依然和項目地段，產品品質，物業服務、景觀等因素有關。
對於剛需來說，其實我始終覺得對於現在的開封市場來說，剛需已經是個偽命題。對於剛需，錯過了3000-7000元/㎡的房價，面對8000-10500元/㎡的房價真的有購買力嗎？在即將到來的房價震盪中，對於剛需客來說，真的有什麼影響嗎？
從當下的西區來說，剛需客較為密集的集中區域在集英街，而近年來二手房的漲跌，對於他們來講，又有什麼關係呢？你賣掉了集英街4000+元/㎡入手買的房子，即使你賣到了9000+元/㎡，你再出手的時候，依然是9000+元/㎡。
至於第三“槍”，“槍”聲響起的時候，開封市場又會是什麼局面？
普遍來看，銷售任務、封土影響、高週轉的現金流、政策預期，都是影響的關鍵所在。這其中，最核心的是現金流，就比如你做生意，一年沒回款了，總不能餓著過冬吧？而且，從來沒有聽說過，春節放假，員工的工資和房租等各項成本是可以不支付的，怎麼到了房地產，就這麼難理解？
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