作者|唐青林 李舒 龔炯（北京重大疑難案件律師團隊）
閱讀提示：寫字樓租賃中，承租企業因未按期繳納租金引發爭議，出租人協商未果，憤而採取鎖門措施，是實務中較為常見的行為。但鎖門鎖門作為私力救濟，有風險，採用需謹慎。
本案例中，出租人採取鎖門措施，影響承租企業的正常經營，在爭訟中，法院裁判酌減承租企業鎖門期間的租金標準。
裁判要旨
承租企業欠付房屋租金，出租人可通過合法途徑進行催繳行使其權利，對涉案房屋長時期鎖門的行為的確影響了承租企業的正常經營，法院依據涉案房屋狀態對鎖門期間的租金予以酌減。
案情簡介
一、2013年5月15日，蘇某（出租方、甲方）與H公司（承租方、乙方）簽訂《北京市寫字樓租賃合同》，約定蘇某將某寫字樓中建築面積約750餘平方米的區域出租給H公司用於辦公用途。
二、後因H公司拖欠租金問題發生爭議，蘇某於2014年7月1日將涉案房屋正門和側門上鎖，當天H公司找開鎖公司自行將正、側門上的鎖開啟，後經派出所處理，開鎖公司又將正、側門上鎖，並將鑰匙交予蘇某。
三、2014年7月6日至7月14日期間，蘇某沒有對涉案房屋側門上鎖，涉案房屋由H公司實際使用。7月15日，蘇某再次將涉案房屋側門上鎖。2014年8月4日，H公司將涉案房屋正、側門鎖開啟後進入涉案房屋。
四、2014年7月，蘇某提起訴訟，訴請解除租賃合同、騰退房屋、給付租金、房屋佔有使用費及逾期付款違約金等。H公司提出抗辯，認為蘇某鎖門行為嚴重影響我公司對涉案房屋的正常使用，妨礙了我公司的正常經營，也侵犯了我公司的商譽，給我公司造成重大的經濟損失。蘇某的行為已經構成違約，應將其鎖門期間的租金予以扣除。
五、北京市東城區法院一審認為，2014年7月1日至8月4日期間的租金，因蘇某的鎖門行為已經影響了H公司對涉案房屋的正常使用，故鎖門期間的租金法院依據涉案房屋狀態予以酌減。北京市二中院二審予以維持。
裁判要點
兩審法院認為出租人鎖門期間房屋租金應予以酌減的原因在於：
一、鎖門行為影響了承租企業的正常經營
出租人在租賃期間具有保持租賃物符合約定的用途的義務與責任。寫字樓租賃中，承租人多為企業，出租人不得影響承租企業的正常經營。鑑於租賃物約定租金標準適用於房屋正常使用狀態，故因出租人鎖門行為導致房屋租賃貶損，應予酌減。
二、承租公司欠付房屋租金，出租人可通過合法途徑予以催繳
當承租人欠繳租金而繼續使用時，實務中，鎖門行為較為常見，但極易引發衝突，出租人不宜輕率採用。本案法院認定出租人可通過合法途徑予以催繳，如提起訴訟等公力救濟措施，並對鎖門期間租金酌減，即對鎖門作出否定評價。
實務經驗總結
前事不忘、後事之師。為避免未來發生類似敗訴，提出如下建議：
承租公司未按照約定期限繳納租金而仍在使用房屋的，出租人可以採取各種合法途徑及措施要求其及時繳納，如積極協商、張貼告示或提起訴訟等。鎖門作為私力救濟，是實務中經常見到的做法，易加重衝突，出租人不宜輕率採用。若出租人迫不得已，採取鎖門措施，建議全程錄像，並儘快聘請律師提起訴訟。鎖門用之失當，尚有承租人提起反訴要求經濟賠償的可能與風險。
相關法律規定
《合同法》
第二百一十二條 租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十六條 出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，並在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。
以下為法院在“本院認為”部分就此問題展開的論述:
一審法院認為：至於2014年7月1日至8月4日期間的租金，因蘇某的鎖門行為已經影響了H公司對涉案房屋的正常使用，故鎖門期間的租金法院依據涉案房屋狀態予以酌減。
二審法院認為：H公司欠付房屋租金，蘇某可通過合法途徑進行催繳行使其權利，但其對涉案房屋長時期鎖門的行為的確影響了H公司的正常經營，原審法院依據涉案房屋狀態對鎖門期間的租金予以酌減並無不妥，應予維持。
案件來源
蘇某等房屋租賃合同糾紛二審民事判決書[（2015）二中民終字第663號]
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