在借貸糾紛中，債務人在債務履行期限屆滿後沒有能力以貨幣形式向債權人償還貸款時，通常會以房抵債的方式消滅債務關係。
債權人與債務人簽訂的以房抵債協議並不能有效保護債權人的合法權益，反而會給債權人進一步維護合法權益造成法律障礙。
現實生活中，很多人往往對此存在誤解，以為雙方書面約定作為擔保即可，或者只要收走了借款人的房產證、土地證原件就算抵押成功了。但是，根據我國《物權法》的規定，以建築物作抵押的，應當依法辦理抵押登記，抵押登記為抵押權的生效要件，抵押權自登記時設立。這樣的借條實際上是抵押擔保合同，房屋為借款抵押物，由於沒有進行抵押登記，事實上，抵押權實質上並未設立。
同時，根據我國《擔保法》的規定，抵押權人和抵押人不得約定在債務人屆期不能清償債務時，抵押物的所有權轉為債權人所有。因此，借條上寫了“到期不還，以房抵債”這種關於房屋所有權的約定違反了法律的強制性規定，該約定無效。
《擔保法》第四十條規定:“設立抵押合同時,抵押人和抵押權人在合同中不得約定在債務履行期屆滿抵押權人未受清償時,抵押物的所有權轉移為債權人所有。”這是關於流質契約的規定。
所謂流質契約,是指當事人在簽訂抵押合同時,或者債權清償期屆滿前,約定在債務履行期屆滿抵押權人未受清償時,抵押物的所有權轉移為債權人所有的契約。法律禁止流質契約主要是因為:
- 從債務人角度,債務人為經濟困難所迫，債權人乘人之危，以抵押人價值較高的抵押物擔保小額債權，與債務人訂立流質契約，損害抵押人的利益。從債權人的角度，抵押權設定後，抵押物價值下降，低於所擔保的債權，對債權人也是不公平的。
- 顯失公正、重大誤解簽訂的流質契約，債務人雖然可以行使撤銷權，但是意思表示不真實導致合同無效或者可撤銷屬於彈性條款，債務人不能舉證證明，法院很難認定合同無效或者撤銷合同。因此，由法律直接規定流質契約無效，能更好地保護抵押人的合法權益。
- 禁止流質契約是抵押權的本質屬性所要求的。抵押權是價值權，未經摺價或者變價預先將抵押物轉移於抵押權人所有，違背了抵押權的價值權屬性。
因此，在借款給他人時，涉及不動產抵押的，一定要及時到房產管理部門進行抵押登記，保障自己的合法權利，避免債務人暗渡陳倉將財產轉移。
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