丈夫防妻棄他而去，耍小聰明將房屋產權登記在個人名下。一計已成又生二計，與他人聯手賣掉房屋。妻子三年後才知曉丈夫的“神操作”，婚姻破裂妻子追討房屋。點擊音頻收聽以案說法——“聰明”的丈夫
案情回放
李渝自小學習成績很好，為人又特別精明，大家都誇他是個聰明人。大學期間，李渝通過自己的精明和套路追到了校花朱曉琳。二人在經歷了一番熱戀後，在2013年登記結婚。
婚後的生活中，由於夫妻兩聚少離多，而妻子朱曉琳又十分漂亮，李渝總擔心妻子以後要離自己而去。
2013年年底，二人在李渝父母的幫助下，在成都購買了一套住房。在購買房屋時，“聰明”的李渝偷偷留了個心眼，哄騙妻子將房屋登記證自己一人名下，心想即使離婚這套房也是屬於自己的。購房後，李渝將房屋出租給了他人。
2014年下半年，正值房屋漲價，“聰明”的李渝又打起了房子的主意——揹著妻子賣掉它，趁機賺一筆。他找到朋友吳禮，吳禮在明知李渝是擅自處分夫妻共同財產的情況下，表示願意購買該房。二人簽訂了房屋買賣合同，約定房屋售價150萬元，吳禮支付房款後，李渝應當在2015年1月之內配合吳禮辦理房屋過戶手續。在合同的結尾處，吳禮還埋下了一處伏筆：若因李渝的原因導致合同不能履行，李渝應當退還所有房屋款，並賠償吳禮違約金100萬元.....李渝自認為房子既然是自己一個人的名字，辦理過戶那還不是分分鐘的事，於是在合同上籤下了大名。隨後他瞞著妻子朱曉琳，在2015年1月給吳禮辦理了房屋產權過戶登記手續。
拿到產權後，吳禮告知租客這套房屋已經轉讓給自己，房租需要漲價，遭到了租客的拒絕。於是，在租賃合同尚未到期的情況下，吳禮便要求租客搬離，雙方僵持不下。
轉眼三年過去，2018年4月，朱曉琳才知曉了丈夫李渝背地裡的這一系列“神操作”，本來和睦的家庭頓時陷入了危機，心灰意冷的朱曉琳與李渝離婚。離婚後，朱曉琳向法院提起訴訟，認為李渝在婚姻關係存續期間未經自己同意擅自處分夫妻共有房屋，請求法院撤銷李渝和吳禮的該宗買賣。“聰明”的李渝此刻才開始慌了，他意識到若法院撤銷房屋買賣，則自己非但要退還吳禮的150萬購房款，還需承擔高額的違約金...自己也算是聰明反被聰明誤了。
【文中人物均系化名】
本期嘉賓
彭州市司法局 副局長田園
彭州市法律援助中心 律師陳聰
案件解讀
案例中，李渝以為房子寫的自己一人名字，那麼該房屋就應當屬於自己所有，這種說法有法律依據嗎？
《婚姻法》中有關共同財產的規定
夫妻離婚時，所應分割的應當是夫妻共同財產，其範圍為《婚姻法》第17條所規定的屬於夫妻共同所有的財產，以及《婚姻法》第19條中規定的夫妻以書面約定婚前財產以及婚姻關係存續期間的財產歸夫妻共同所有的部分，即法定共同財產和約定的共同財產。
《婚姻法》第17條所規定“夫妻在婚姻關係存續期間所得的下列財產，歸夫妻共同所得，雙方另有約定的除外：(1)工資、獎金;(2)生產、經營的受益;(3) 知識產權的收益;(4)因繼承或贈與所得的財產，但婚姻法第18條第3項規定的除外;(5)其他應當歸共同所有的財產。夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權。”
在本案中，雖然房屋產權僅登記在李渝一人名下，但該房屋系兩人婚後所得，明顯符合《婚姻法》第17條規定的夫妻共同財產。因此李渝的想法是典型的望文生義，是沒有法律依據的。
訴訟中，李渝認為購買這套房的錢主要是自己父母出的，相當於父母贈予給自己的，因此該房屋為自己所有，此種說法又是否有法律依據呢？
《婚姻法》第19條的確規定了在婚姻存續期間，“遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產”，購買該房屋的資金也的確是李渝父母贈與的，但需要注意的是該條法律規定的屬於個人財產的情形有著嚴格的前提條件，即在贈與合同中確定了只歸夫妻某一方。而在本案中呢，李渝父母的贈與行為無可爭議，然而在當年購買房屋的時候並沒有書面贈與合同，更沒有確定該房屋僅歸李渝一人。所以在法律上講這個贈與行為的被贈與主體應當是夫妻二人。所以這個抗辯理由是得不到法院支持的。
李渝處分房屋的行為發生在2015年1月份，朱曉琳2018年4月份才向法院提起訴訟，請求法院判決撤銷房屋買賣合同。朱曉琳對李渝的主張是否超過訴訟時效期間？
所謂訴訟時效，也就是當權利受到侵害時，被侵害人提起訴訟的一個時間限制。2017年頒佈的《民法總則》第188條規定，“向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為三年。法律另有規定的，依照其規定。”
也就是說，絕大部分的案件，當事人必須在權利被侵害起的三年之內提起訴訟，超過三年，就喪失了該案的勝權。所以按照常人理解的話，該案中朱曉琳起訴的時間的確超過了三年。
但是，《民法總則》針對物權又做了一個特殊規定，《民法總則》第194條規定，“不動產物權的權利人請求返還財產，不適用訴訟時效的規定”，也就是說，這個案子事實上是沒有訴訟時效的，朱曉琳現在起訴李渝完全沒有問題，也理應收到法律的保護。
妻子朱曉琳撤銷該筆房屋買賣的要求是否合理合法？吳禮作為第三人，並且已取得房屋的產權，是否可以享有房屋產權？
首先，朱曉琳是該房屋的權利人之一，李渝擅自處分的行為侵犯了朱曉琳權利，朱曉琳要求撤銷該筆房屋買賣的行為是完全合法合理的。至於吳禮能否繼續享有產權，這裡就要引入另一個法律概念：善意取得，《物權法》第一百零六條規定，無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；但符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：
（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；
（二）以合理的價格轉讓；
（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。
這如何理解呢？簡言之，如果買賣合同中的買方如果不知道賣方是無權處分，但如果他是不知情的，價格又是合理的，並且已經登記過戶了。那麼，他就可以取得這個物品的所有權了。而在本案中，購買人吳禮有預謀的購買行為顯然不符合善意取得中的“善意”二字，因此，吳禮無權取得該房屋，法院應當判決撤銷這宗買賣行為。
李渝收到吳禮的購房款150萬元，是在他與朱曉琳的婚姻存續期間，如果李渝以這筆錢已經消費所剩無幾，主張朱曉琳應當一同承擔退還吳禮150萬購房款的債務，這個主張是否合理？
沒有法律依據，這筆返還吳禮150萬的債務實際上是在兩人離婚以後，法院判決吳禮返還房屋後才產生的，因此屬於李渝的個人債務。
吳禮取得產權後，要求租客或漲房租、或搬離的行為是否合法？作為租客，享有哪些權利？
我國法律對於房屋的租賃房，有著明確的法律保護，具體權利體現在兩個方面，一是租賃者的優先購買權，二是“買賣不破租賃”。我對這兩個概念分別做出解釋。首先優先購買權出自於《合同法》第230條：“出租人出賣出租房屋的，應當在出賣之前的合理期間內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”也就是說，房東想要轉讓房屋時，租賃者應當知情，並且可以優先購買。
該案中，李渝轉讓房屋，沒有通知郭三兒，顯然侵害了郭三作為承租人的權利。第二個法律概念“買賣不破租賃”出自《合同法》第229條：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”。也就是說即使房屋被轉讓了，作為租賃者，如果合同沒到期，那麼還是可以繼續要求房主履行合同。吳禮要求租客搬離或者漲房租的行為都是於法無據的。
在吳禮與李渝的房屋買賣合同中約定，若合同最終不能履行，李渝需退還全部房款，並賠償違約金100萬。該條款是否有約束力？
《合同法》第一百一十四條規定：當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金後，還應當履行債務。根據這一規定，違約金的最高限額不得超過對方的實際損失的數額。同時，《合同法》解釋二第二十九條又規定，如果當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。
本案中，吳禮與李渝約定的額違約金100萬元明顯超過了自己的損失，也高出了30%的法律限制，因此李渝可以要求法院或仲裁機構予以減少。
主管：成都市司法局
總編：傅澤濤 主編：張婭
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