上市公司半年報發佈接近尾聲，房企期中“成績單”紛紛揭曉。在屢經調控之後，開發商的業績表現並沒有像外界所擔憂的那麼悲觀，反而出現整體向好，在當下風雨如晦的宏觀經濟中可謂可圈可點。
與以往不同的是，今年房企中期業績發佈中集體出現了一個頻次頗高的熱詞，那就是：粵港澳大灣區。
從佈局分佈情況來看，目前涉足粵港澳大灣區的房企，大體上可分為三種類型類：第一類是全國化佈局的宇宙型房企，如萬科(01036)、恆大(03333)、碧桂園(02007)、華潤置地、保利、招商蛇口等，大灣區是其整體戰略的重要一環;第二類是先入為主的區域深耕型本土房企，如雅居樂(03383)、龍光地產(03380)、佳兆業(01638)、華髮股份、中國奧園、格力地產、時代中國、合景泰富等，大灣區是其舉足輕重的戰略核心;第三類是後來者趕超的外來房企，如融創(01918)、龍湖、世茂、綠地、金科、旭輝等，大灣區是其全國化戰略的重要棋局。
這三類企業，幾乎囊括了中國房地產行業TOP100級的所有主流開發商。可以說，在時值中國房地產行業正在加劇轉型、加速重構的分野時刻，各路開發商紛紛搶佔粵港澳大灣區戰略高地，已然成為未來中國房地產行業最大的機會變量，以及房企下半場分享國家紅利、對沖行業風險、實現梯隊晉級的決勝之道。
甚至用一句話形容，亦毫不為過：得大灣區者得天下。
從雄安新區和海南自貿港的政策趨勢來看，粵港澳大灣區未來的市場競爭一定不再是簡單粗放的規模競爭，而是效率優先，兼顧資源。誰的效率最高，誰的資源最好，誰必然成為大灣區的最大贏家。在此，智通財經APP嘗試從利潤與銷售比、核心利潤、土儲資源、資本表現等四個維度，對大灣區典型房企的效率和資源進行比較分析，結果發現，剛剛交出一份驚豔答卷的龍光地產，以其突出的盈利能力和前瞻性的戰略佈局，已經成為大灣區的領跑者。
一、同等規模創富能力，居大灣區首位
如果用中國歷史上的某個時期來形容當前我國的房地產市場，那應該是從春秋走向戰國：小國或許將被逐漸吞併，大國則越來越強。
這一行業生態環境也決定著，房企追求規模擴張成為生存發展之必需。有業內人士甚至預言，未來房地產行業將是TOP50企業的天下。
根據克而瑞統計，2018年上半年房企銷售額繼續高歌猛進，銷售規模在200-1000億之間的房企競爭最為激烈，銷售額增幅均值超過60%，其中TOP50中有9家銷售額同比翻番，行業集中度進一步提高。
房企做大銷售規模，有一系列頗為成熟的套路，也無可厚非。但問題是，房企過分追求規模擴張的結果是，銷售規模急劇膨脹，可利潤水平卻沒有跟上，有些房企甚至出現利潤率快速下滑，增收不增利，叫好不叫座。
從一兩年的短期來看，房企利潤在客觀上是由於國內房地產銷售特點導致的利潤結算滯後等原因所決定。但是從較長週期來看，反映的則是房企利潤與規模的脫節和失衡，本質上還是房企的發展質量問題。
為了能更加直觀地呈現出房企利潤增長與規模增長的不對稱性，智通財經APP在此採取淨利潤與銷售額的靜態比值分析法。在不考慮其他指標的條件下，該比值越高，可在一定程度上視為同等規模下的利潤創造能力越強。當然，由於房地產行業結算方法的特殊性，房企的利潤主要來自結算期內的營業收入，和本期銷售金額並沒有直接關係，這裡採用的淨利潤與銷售額的比值分析法僅作為一種分析視角。
通過對大灣區典型房企的中期業績數據比較可以發現：有國資背景的房企，整體盈利能力優於民營房企，其中有盈利標杆之稱的中海地產依然表現出眾;在民營房企中，今年中期盈利大增的恆大頗為搶眼。
不過，另一家銷售規模居中民營房企龍光地產，卻是低調的利潤高手，其2018年上半年銷售金額為354億元，淨利潤高達37.95億元，淨利潤與銷售額的比值為10.72，超過恆大，僅次於中海，位居民營房企首位。
尤其在深耕大灣區的民營房企中，龍光地產淨利潤與銷售額的比值，是部分房企的1.5倍、2倍，甚至3倍。
二、迴歸本質，核心利潤率領跑行業
如上所述，淨利潤與銷售額的比值對比並非嚴格的財務分析法。為了能更好分析房企的真是盈利能力，我們再回歸到行業通用的核心利潤分析法。
核心利潤，即剔除少數股東權益及評估增值收益後的利潤，可從核心利潤規模和核心利潤率進行審視，這也是能較好反映房企真實盈利能力的最核心指標。
之所以如此，緣於無論是淨利潤，還是歸屬上市公司股東的淨利潤，往往會因少數股東權益及投資性物業評估增值的口徑不同，導致房企利潤數據失真。畢竟，這裡面既包括已經賺到口袋的利潤，也包括靠資產重估“估”出來的利潤，前者是能帶來真金白銀和現金流的利潤，而後者往往只是賬面財富。
毛利率代表了企業在直接生產過程中的獲利能力，核心利潤率代表了利潤構成的質量。從毛利率指標來看，龍光地產37%的毛利率超過中海和恆大，與龍湖處於同一水平;在以大灣區為戰略核心的房企中，龍光毛利率優勢明顯。
利潤很重要，但更要看利潤的結構，因為不是所有的利潤都能代表房企真實的經營能力。有的房企在某個報告期內會出現淨利潤異常激增，這裡邊都有很深的套路，往往暗藏營業外收益、公允價值變動收益和投資收益等酷炫的財技。
核心利潤率迴歸到房企真實的盈利能力。從統計對比可以看出，龍光地產高達19.4%的核心利潤率，超越龍湖的17.7%和恆大的18.3%，逼近中海的21.6%，在民營房企中處於標杆地位。要知道，中海、龍湖、恆大這三家房企都是今年中期盈利的佼佼者。而在大灣區房企的對比中，龍光地產的核心利潤率則遙遙領先。
三、決勝資源，大灣區土儲大戶
效率是基礎，代表了過去和現在，決定了競爭力和安全邊際;而資源佈局代表未來，決定著發展潛力。
對房地產開發企業而言，土地資源就是生命線和競爭力。房地產企業角逐粵港澳大灣區，最直接的方式就是拼土地儲備，這其中既包括土儲的數量和總體規模，也包括土儲的質量和分佈結構。
因每家房企對大灣區土儲的披露口徑不同，智通財經APP僅根據房企公告和媒體公開統計資料，對典型房企以面積計算的土地儲備數量進行分析。需要說明的是，因部分房企對大灣區土儲未作單獨披露，統計數據與實際數據或有少量誤差。
從全行業來看，敢單獨披露大灣區土儲數據的房企，相對來說都是大灣區的優勢企業或全國佈局的優勢企業。
從絕對面積來看，碧桂園、恆大、萬科等大型房企在大灣區都有相當規模的土儲，尤其是碧桂園土儲量較大。但從相對面積來看，雅居樂、佳兆業、龍光地產等深耕大灣區的本土房企，則擁有更高的土儲比重。
值得關注的是，龍光地產在粵港澳大灣區的土儲面積達到2200萬平，佔總土儲的比重為62%，無論是從絕對規模，還是從相對規模來說，龍光地產在粵港澳大灣區的土儲都穩居前列，處於行業標杆地位。
分析土儲價值，不僅要看規模，還要看質量，因為大灣區9+2城市中，不同城市的土地含金量有著天壤之別。從龍光地產的中報來看，除了面積外，龍光地產目前在大灣區的城市和土儲佈局，無論是金額還是質量，可能都遠領先行業。以貨值口徑統計，截至2018年6月30日，龍光地產的土地儲備總貨值達到6412億元，其中佔比81%、約5200億元的貨值位於粵港澳大灣區。更高的貨值比重，意味著龍光地產的土儲更多是集中價值較高的大灣區核心城市，比如深圳。
這一現狀，是龍光地產的戰略使然。過去十餘年，龍光地產一直堅持前瞻性戰略佈局和區域深耕策略，在大灣區精準投資，成為大灣區的行業先行者。同時，這也讓龍光同步建立起其在大灣區的市場領先地位。以深圳為例，繼奪得2017年全市成交套數冠軍後，龍光地產2018年上半年成的交套數、成交面積及成交額均位居全市第一。
2018上半年，龍光地產在大灣區的商品房市場份額接近4%。按照龍光地產戰略規劃，未來5-10年，該公司將大灣區的市場份額提高到10%，僅在大灣區範圍內即可實現銷售規模突破3000億元，成為當之無愧的大灣區龍頭。
四、灣區標杆，投資價值被低估
出色的盈利能力和可持續的發展前景，亦是資本市場甄選投資標的的重要標準。毫無疑問，企業盈利能力為企業價值的核心支撐。
由於價格圍繞價值波動，企業市值通常可以更好地反映了企業的真實內在價值，歷經長週期波動後，資本市場對優質公司總能客觀以待。
從大灣區典型房企的經營業績和市值的關係來看，一方面，持續增長的盈利能力往往比銷售規模更能引發投資者的垂青，有力支撐起上市房企的估值體系;另一方面，在大灣區戰略利好的帶動下，大灣區房企整體表現更加突出。
以龍光地產為例，2017年該公司股價在內房股市場表現頗為出色，位列港股通漲幅TOP10。此外，碧桂園、雅居樂、合景泰富、時代地產等在大灣區深度佈局的房企，其股價和市值表現亦優於同業。
由於港股上市房企和A股的估值邏輯存在較大差異性，智通財經APP在此僅選取港股樣本進行分析，並剔除了恆大、碧桂園、中海、華潤置地等大型房企，重點分析年銷售規模在500億至1000億元區間的房企，尤其是大灣區房企。
從中可以發現，銷售規模並非是房企市值的決定性因素，個別銷售金額超千億的公司，其市值甚至不足200億港元。相反，利潤更能帶動市值的增長，盈利能力突出和經營穩健的房企，其在資本市場表現亦相對出彩，市值規模總體領先。
以截至8月31日收市價統計，上半年銷售金額為人民幣354億元的龍光地產，市值達到538億港元，高於雅居樂、中國金茂、旭輝、遠洋集團、正榮、綠城、富力等規模更大的房企，在大灣區房企中獨樹一幟。
不過，由於國際和國內多種因素頻繁干擾，內房股近期出現波動調整，龍光地產價值仍被明顯低估，市盈率不足7倍。
8月16日，花旗銀行發表研究報告指出，龍光地產2018年中期業績靚麗，多項核心指標遠超市場預期，公司大手筆分紅派息，全年股息回報率將超過9%，投資價值凸顯，繼續推薦為行業首選，目標價16港元。
閱讀更多 港股挖掘機 的文章
