9月來了，是金九還是金韭？
特價房、團購折扣、優惠價……這些久違的字眼再次來到眼前。一個正常的行業肯定是有起伏波動的，樓市同樣如此。
對少數人有利的事情，對大多數人一定是不利的。這是社會常識，樓市瘋狂的這幾年，很多人連常識都不相信了。
相信常識。
NO. 1｜壹
濟南二手房交易迎來雷霆一擊
上面這個圖片，想必今天大家都關注到了。
9月1日，濟南市稅務局發佈通知，自9月1日起，濟南市正式調整存量住房交易評估計稅價格。二手房計稅價格重新評估後，將更為全面客觀準確反映濟南二手房交易價格水平，並進一步壓縮通過“陰陽合同”避稅的空間。
具體如何操作？
在實際交易中,對於納稅人申報的交易價格超過存量房申報價格評估值的,按照納稅人申報的交易價格徵稅。對於評估認定納稅人申報的交易價格偏低的,有正當理由的,按申報交易價格徵稅；未能舉證正當理由的,稅務人員會以系統評估價為參考確定計稅依據。
由於近兩年濟南房價整體有了很大的漲幅，以往二手房交易評估計稅價格的不準確，容易給很多人漏洞可鑽。特別是二手房交易中需要繳納高稅的，很多人都會通過陰陽合同，去省稅。
此次存量房評估價調整，給予這一行業陋行以雷霆一擊。之前二手房交易過戶是可以省稅的，比如濟南二手房過戶需要交增值稅5.5%（房產證大於2年的免），這幾年很多房子的總價從100萬一下子漲到300萬（數字就是舉個例子，不代表濟南整體水平），房產證不滿兩年就想過戶交易，實現套現。按照真實的成交價格，比如300萬成交，實際需要繳納20多萬，但如果繳稅的時候，通過中介黃牛的陰陽合同等一系列操作，總房價填的低一些，只需要繳納七八萬就可以（以上僅是舉例，實際省稅多少以實際為準）。省下來的錢，一部分給了黃牛的代辦費，一部分就是徹底省下了！
這給了很多炒房者以可趁之機。之前因為二手房代辦過戶可以省稅，也催生了一個代辦的行業，很多人因為代辦過戶而收入頗豐，要繳納高稅的人群也省了錢，炒房更加肆無忌憚。濟南樓市參考早就發現了這一行當，也曾想通過代辦過戶賺取一些運營費用，但是後來被參考君否定了，因為我們認為這一漏洞很快將會被堵死，不是一個長久的商業模式，而是一個灰色地帶，跟我們運營公眾號的初衷不太符合。
參考君依稀記得，在去年有篇文章了，我們分析某樓盤雖然限價但不具備投資價值時，指出濟南二手房過戶需要交增值稅5.5%，這也是實際需要付出的成本，有人留言說，二手房交易可以進行省稅，限售2年之後，拿出來賣，依然可以賺錢。
但此次調整以後，二手房需要繳納高稅的，嚴重受到打擊。比如小明2014年以8000元一平米買下的房子，4年之後房價漲到2.6萬，如果要出售，評估價肯定會隨之大幅上漲，而需要加納的稅費也會相應增加！
在去年濟南樓市參考就多次建議大家趁著市場好儘快將手中的老破小和投資的房產，儘快出手套現，置換。如今不光二手房行情在下行，有價無市，而且現在面臨二手房計稅價格重新評估，二手交易會更加艱難。
你一定要相信常識，房價從8000漲到20000，期間產生大量的套利空間，這樣的漏洞不會有太長時間，管控調整一定會跟上。
NO. 2｜貳
濟南新房降價猶抱琵琶半遮面
最近有很多微信好友私信問，最近有中介說，他們那邊有某新盤的優惠房源，這是怎麼回事？
其實很簡單，現在新盤多數是不好賣的，不要迷信所謂去化率。但是為了儘快回籠資金，又不得不盡快把房子賣掉。不可否認，降價給優惠是促銷的好辦法。但是現在房子事關重大，很多樓盤不敢明著降價，因為一定降價，之前買房的業主很可能會維權，或者對樓盤不滿，通過其他藉口維權。
一旦維權，房子就更不好賣了。那怎麼辦？
通過中介銷售降價優惠房源！
另外，最近濟南樓市是一隻處於下行狀態的，很多項目到訪嚴重不足，房子不像其它商品可以在線上成交，房子大部分都是在售樓處賣掉的，但沒有到訪就沒有成交！
所以，很多項目現在開始拉人頭，同時也催生了另外一個行業，託。
NO. 3｜叄
面對下行的濟南樓市，如何選擇？
目前濟南絕大部分樓盤的銷售情況都十分艱難，連此前一直暢銷的熱門樓盤，開盤日也只能賣三四五六成的房子。即便這樣，參考君認為他們在目前這個市場，還是去化不錯的樓盤，有些樓盤去化僅僅十幾套。樓市轉冷，房子不好賣，所以必須加快銷售，加快資金回籠；可是，房子不好賣了，還如何加快銷售加快資金回籠？降價。
雖然濟南已經有幾個樓盤降價或低於預期價格開盤，但參考君瞭解的實際情況是，降價後銷售效果仍然不理性。
現在真正好地段的好品質樓盤都很少有降價的。但隨著市場行，特別是目前全國範圍內銷售都不太理想，房企的資金鍊收到了一定影響。畢竟對於全國性房企來說，一兩個城市去化不佳不影響其全國的資金鍊。但如果全國範圍內去化下滑的話，就很難說了。
如果想加快銷售，加大促銷力度是必然。哪兒問題來了，作為購房者，如果面對新盤降價，我們如何選擇？
新盤降價就是撿便宜買入的機會嗎？不一定。應該視具體情況而定，而不應盲目買入。
首先看降幅。 降價後能不能買入，具體看降幅多少。二手房的市場可以參考一下，一般二手成交降價10%，是很正常的務實做法。同樣，如果新房房價沒有降到10%，建議不要輕舉妄動，可以再等等看。一旦降到一定程度，可以考慮。
再次，降價的樓盤買不買，還要看開發商的實力。房地產市場是一個高度的資金密集型產業，市場下行時，很容易出現中小開發商受不了，資金鍊斷裂，形成爛尾。所以，一些中小開發商開發的樓盤，即便降價，也應謹慎買入。它們存在爛尾、延遲交房、質量太差等風險因素。
最後要看房價走勢。很少有開發商能一口氣降到底，都是邊降邊賣，邊觀察。 這就是正常的市場博弈。已經來到金九，開發商勢必會拿出一定的優惠力度來促銷，因為這兩個月是開發商今年最後的機會。但能否一口氣降到底，還需要具體樓盤具體分析。
閱讀更多 樓市小霸王 的文章
