深圳小產權房終於要轉正了？4月，深圳市宣佈正式開始試點處理“歷史遺留違法建築”，部分被稱為“小產權房”的建築，有望拿到紅本。首批試點的區域中，沙井共和社區已經開展動員大會。根據南都記者從相關部門獲得的一份內部文件顯示，由“深圳市查處違法建築和處理農村城市化歷史遺留問題領導小組辦公室”編制的“流程概圖”，整個“轉正”流程，從申辦到辦理完，至少需要147個工作日。綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁表示，如果試點成功，下一步有可能擴展到更廣泛的區域，存在久遠的“小產權房”問題有望解決，為深圳城市化帶來新的發展機遇。
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“轉正試點”還在動員，原村民是否願意參與“轉正”未定
“現在共和花園都沒有房子在賣了。”沙井共和花園附近的中介告訴南都記者，因為要“轉正”，現在過來問詢想買的人很多，但沒有業主肯放盤。
據南都記者瞭解，該樓盤去年售價還是6000元/平方米左右，今年已經升至6500-7000元/平方米，升幅達到16%。根據相關資料顯示，共和花園是四五年前開賣的共和村村委統建樓，最初價格是3000元/平方米，總共有千來戶。
南都記者現場看到，在工廠與城中村交錯的沙井，共和花園的外形設計和園林，都堪稱小產權房中的“精品”。並且，戶型也尤為闊綽，90平方米為兩房，三房的面積達到140平方米。
4月10日，寶安沙井共和社區原村民代表開了一天動員會，要求村民配合試點。因為只是試點，所以此次“轉正”官方並沒有帶著強制性。對於共和社區的“轉正”，附近的居民都有耳聞，但具體的操作並不清楚。一位對當地村民瞭解的人士就表示，有村民肯定是不想轉的。“不轉，可以一直住下去，光是收租也可以養活好幾代人，轉了反而有使用年限了。”
實際上，根據規土委已經公佈的《〈深圳市人民代表大會常務委員會關於農村城市化歷史遺留違法建築的處理決定〉試點實施辦法》(以下簡稱“實施辦法”)，此次試點，政府已經開出比較優惠的條件：符合“一戶一棟”原則的違法建築，免繳地價；總建築面積未超過48 0平方米的部分免予處罰，總建築面積超過480平方米，根據超出登記，處以30-100元/平方米不等的罰款。另外，原村民違反“一戶一棟”原則所建違法建築的多棟部分，多棟的第一棟和第二棟按現行公告基準地價的25%補繳地價，按建築面積每平方米處以100元和200元的罰款，多棟的第三棟及以上棟數部分不予處理確認。對於政府這樣的優惠條件，如果試點“轉正”或今後正式“轉正”的政策都不具強制性的話，原住民們將會計算“轉正”前後的收益比較來決定是否參與
宋丁認為，此次試點，可以說相關部門已經做出了比較大的“讓步”。實際上，城市發展也到了“小產權房”問題非解決不可的地步，村民也應該感受到了。因此下一步更多尋找利益分配的平衡點，通過試點試圖找到一攬子的解決方案。
除了共和社區，納入首批試點區域的社區還包括公明街道的下村社區、觀瀾街道的觀城社區和茜坑社區、松崗街道東方社區、平湖街道的山廈社區等1個街道和其他12個社區，申報共計21831棟。
南都記者日前從松崗街道辦瞭解到，同為試點的東方社區試點工作還未正式啟動。按照有關部門的“流程概圖”，整個“轉正”流程，從申辦到辦理完，即便資料齊全，至少需要147個工作日。換算成自然天數，大約是210天(7個月)左右。加上之前的籌備、動員等工作，今年內能否完成所有試點區域的“小產權房轉正”還是個未知數。
“轉正”只針對原住民，或引發深層次利益之爭
值得關注的是，此次“轉正”是針對原住民。根據《實施辦法》，對非原村民所建住宅類歷史遺留違法建築、對以房地產開發為目的未經批准建設的住宅類違法建築(包括建成後已實際分割轉讓的情形)，不予處理確認。
宋丁認為，這種分類分批的處理方式，一定程度上有利於簡化“小產權房”錯綜複雜的利益關係。同時，對於外來人口買賣“小產權房”、開發商開發“小產權房”提出警示。
實際上，根據南都記者調查，“小產權房”交易市場中，絕大多數的房子都是賣給買不起商品房的“外地人”，或者看好小產權房“轉正”前景的“非原住民”。
目前小產權的建造形式包括，村民自建、村委統建、村民或村委聯合外來資金開發等形式。這些都將導致“確權”過程中，將存在諸多利益糾葛。很多外地人在買小產權房時都需要經過的一道“心坎”，就是“如果要拆遷了，補償怎麼辦？”現在，對於這一批人，還將面臨一個新的考題“村民的房子‘轉正’了，我的怎麼辦？”
此次即將面臨部分“轉正”的共和花園，“非原住民”，對於“轉正”的態度也很微妙。
一位購買了共和花園兩房的梅州人孫先生就表示，現在共和花園房子主要用來出租，但也還是希望以後會有轉正的機會。
另一位同樣是共和花園“非原住民”的劉小姐表示，自己並不希望轉正。“既然原村民轉了，就代表房子不會拆了。當初買這裡，是因為錢不多，要轉還要補交地價，反正都是自己住，不轉還少筆開支。”
北京市大成(深圳)律師事務所執業律師劉子儒表示，目前的“實施辦法”，有可能引發原住民與“外來者”之間的深層次的矛盾。由於目前的“轉正”只是針對原住民，不排除會在巨大利益的誘惑下，原住民不承認當初的購買關係，自行補繳地價，實現已售房產的“轉正”；或者“非原住民”在補繳地價後，原住民否認購買關係，不願意將轉正後的房產過戶到“非原住民”的名下。
“因為從法律角度，‘小產權房’的買賣關係，是不受法律保護的。因此‘小產權房’也是很多法院不敢碰的‘雷區’，對相關糾紛不予受理。”劉子儒說。此外，他還認為，對於“一戶一棟480平方米”的限定，有可能起到鼓勵市場加建搶建的負面影響。
實地調查
買賣小產權房仍然盛行，部分項目還能“分期付款”
“小產權房”試點工作的開啟，似乎給小產權房“轉正”帶來了新的希望。小產權房市場又再度興盛起來。根據南都記者的調查，沙井一帶的小產權房工程已經停建，但小產權房的買賣之風仍然大行其道。部分小產權房項目，為了吸引購房者，還聯合銀行推出了“短期貸款”。
沙井小產權房停建，買賣之風仍然盛行
“小產權房”的“轉正”消息，引發社會各界的強烈關注。在“轉正”的預期下，會否出現小產權房加建、搶建的熱潮？南都記者日前走訪了沙井沙壆、鳳凰社區以及松崗東方社區一帶，未見有加建搶建的現象，倒是有不少已經停工的小產權房項目。
在沙井街道的沙壆下西一帶，南都記者看到，在村裡交錯的村屋之間，不時會有在建的建築出現，但無一例外都已經停工，部分建築用黑色的網布蓋住。有些停建建築已經封頂，進入裝窗階段。值得玩味的是，現場有一紙告示，對拆除房屋者將做出經濟懲罰，對於新增違建僅做出警告。告示內容顯示：嚴禁未經批准擅自拆除房屋，可以處以2萬-5萬元的罰款。另外，所有違建工地一律停工，新增違建將一律拆除，強拆費用將由違法行為人自己承擔。據附近的租客小劉介紹，最近風聲緊，這裡的小產權房已經停建有一段時間了，但還有小產權房可以買賣。
深圳小產權：目前深圳“小產權房”的供應，大多集中在寶安沙井、龍華、龍崗布吉等區域，售價從3500-7500元/平方米不等。“‘小產權房’已經開始試點了，以後肯定能轉正。”最近，深圳“小產權房”的“轉正”試點，成為銷售員小梁遊說客戶的一大理由。甚至布吉還有小產權房承諾，五年後一定能轉紅本。但對於“轉不了怎麼辦”的問題，該樓盤銷售人員稱，“不知道。”
實際上，在《實施辦法》中，儘管對於“非原住民”的違法建築不予確權，但對於以房地產開發為目的興建違法建築有明確規定：除依法拆除、沒收或者徵收所建違法建築外，對已實際分割轉讓、造成重大經濟損失或者嚴重影響的違法建築轉讓方，依法沒收違法所得，違法所得無法確定的，按實際轉讓違法建築的建築面積以評估的工程造價確定；涉嫌非法經營犯罪的，移送司法機關依法處理。這也意味著單純由外來公司或資本開發的“小產權房”不止是存在“不確定性”，還將是很大的風險。
小產權房開始流行“分期付款”
根據市規土委公佈的數據，截至2011年12月，深圳違法建築已達37.94萬棟，建築面積高達4.05億平方米，是深圳市總建築面積的49.27%。在十餘年且龐大的市場交易之下，小產權房的買賣，已經形成一條完整的產業鏈。有小產權房開發商，也有專門從事小產權房買賣的中介，甚至還有樓盤可以辦理“按揭”買房了。“感覺越來越像商品房了。”中介小劉表示，自己所在的公司是專門從事小產權房買賣的中介公司，“在業界很出名。”據他透露，一般小產房中介公司的佣金是3個點左右，中介個體能從中提成佣金的40%。
在目前市面上在售的多個小產權房項目中，有不少打出了可以“分期付款”的概念。在西麗一個名叫景山雅苑的小產權房，廣告語稱可以首付六成分期三年。另外布吉的半山名苑也表示可以首付五成，按揭分期3-5年付款。根據南都記者瞭解，所謂的小產權房按揭也有兩種形式，一種是開發商辦理的按揭，一種是和銀行辦理的按揭。
布吉一小產權房的銷售人員介紹，在該小區賣房，可以在平安銀行辦理按揭。“3年比較好貸，5年現在很難獲批了。”記者隨後致電平安銀行布吉支行，該銀行個貸部人士表示，小產權房不能做房貸。最終，該樓盤工作人員表示，所謂的按揭貸款，其實就是個人信用貸款，貸款利率高達9.5.記者從平安銀行官網獲悉，該銀行的確有推出無抵押的信用貸款業務，收入要求是月入3000元即可申請辦理。
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