來源 | 覓窩（微信公眾號ID：miwo18）
作者 | 地產密探
前不久，SOHO中國董事長潘石屹公開說，如果房價下跌20%，有很多房企就不存在了。
在當前“堅決遏制房價上漲”的嚴厲調控背景之下，上述言論讓房產圈的人從未如此深刻地感受到不寒而慄。
看似針對房價，實則卡住了絕大多數房企的賣樓預收款，股市的“久橫必跌”，放在樓市也一樣。一跌，開發商必定暴露資金鍊危，因為定金、預收款佔開發商總資金的分量太重，約佔1/3。
從國家統計局數據看，前7個月，開發商到位資金93308億元，同比增長6.4%。其中，國內貸款14045億元，下降6.9%；利用外資33億元，下降70.1%；自籌資金30187億元，增長10.4%；定金及預收款31013億元，增長15.1%；個人按揭貸13655億元，下降1.4%。
為什麼？一旦房價明顯下跌，開發商買得地也跟著縮水，向銀行等金融機構融資抵品也瀕臨警戒紅線甚至告急，要麼追加抵押品，要麼被處置，但後者是一個“雙輸”的局面。
據覓窩君觀察，“高週轉之王”碧桂園自頻出工地傷亡事故以來痛定思痛，已表態全面放緩。據和訊報道稱，碧桂園西南區域開工率28.6%。這意味著未來預售款或賬上現金將受較大影響。
既然定金預收款如此重要，開發商也絲毫不敢有半點馬虎，所以前7個月同比增速逾15%，而另一個自籌資金也直追定金預收款，同比增速10%。
實際上，開發商自籌資金就包括髮公司債、ABS、永續債、境外債等各種金融工具產品。其中，最常見者莫過於公司債，但當前融資情況非常不樂觀。
覓窩君從上海證券交易所發現一則重要消息。經查詢，建發房地產集團擬發行45億元公司債在8月24日被按下了終止鍵。
令人震驚的是，建發房地產去年底同樣擬發行45億元公司債就被終止過，保薦人均為興業證券。 這意味著建發房地產二度闖關發行公司債被擱淺。
值得一提的是，建發房地產2016年5月曾試圖私募發行60億元公司債，至今不了了之。 說起建發房地產，可謂實力雄厚，因為背靠建發集團這個廈門大國企，自然光芒四射。
在克而瑞發佈的前7月全國房企銷售排名中，建發房產以銷售356億元位居第44位。去年全年，建發房產才銷售了341.3億元，位列全國房企銷售榜第61位。
早在2015年，建發集團旗下A股上市平臺建發股份曾試圖分拆旗下建發供應鏈和建發房地產兩大業務，推動建發房地產獨立上市，以獲得更好的市場估值，但受制於政策環境惡化，最終宣告分拆失敗。 透過建發房產相關資料不難發現，這家背靠廈門最大國企的地產商也急需外部資金。
截至2017年三季度末，建發房產受限資產賬面價值合計 181.6億元，佔 2017年9月末資產總額的24.89%。保薦機構坦言：“總體來看，發行人受限資產規模較大，資產的可變現能力相對較弱。”
雖然公司債融資受挫，但作為國企背景的二線房企，融資能力還是不可小覷，相對民企，銀行更願意給國企貸款，何況還是地產商呢？
據覓窩君觀察，建發打造的項目還是口碑不錯的，比如在廈門打造的央著、山外山、翰宮、央璽等高端樓盤，在地產圈被稱之為高品質樓盤。
再來看一下建發房產深耕的成都重鎮，截至目前，建發房產已開發比如建發鷺島及鷺島國際、金沙裡，淺水灣一期，目前正在推動淺水灣二三期、建發第五大道等項目開發。
當前，樓市分化嚴重。因碧桂園事件而導致規模論備受社會抨擊，開發商深耕細分領域打造精品，才是其狂飆突進之後的理性迴歸。未來，建發房產能否成為新地產黑馬，我們拭目以待。
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