近期，長租公寓行業狂風驟起，在熱點城市房租漲勢兇猛的背景下，先是在8月初被業主爆料自如和蛋殼爭搶房源，輪番抬高租金；而後在8月17日我愛我家副總裁胡景暉炮轟資本大幅度進入長租公寓推高房租，當日晚間，北京市住建委集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人；同時，自如、蛋殼也相繼否認哄抬租金價格；8月18日，胡景暉宣佈辭職；8月19日，SOHO中國董事長潘石屹發表言論稱“不建議去做長租公寓”；8月20日，北京市房地產中介協會召開座談會，自如、相寓、蛋殼公寓等企業共同承諾不漲租金，並將手中超過12萬套的全部存量房源投向市場。而就在當天，杭州的鼎家長租公寓“爆倉”，4000多住戶受損，長租公寓再次站在了輿論的浪尖之上。
長租公寓行業的輿論風波折射出住房租賃市場的一潭深水已被攪動。那麼，長租公寓平臺在其中又扮演了怎樣的角色呢？
政策利好 需求釋放長租公寓認知度顯著提升
2017年來，中央積極構建購租並舉的住房體系，先後出臺多個政策鼓勵住房租賃市場發展。特別是十九大開幕報告中強調的“加快建立多主體供給、多渠道保障、購租並舉的住房制度”，成為了住房租賃，乃至房地產市場的新風向。
同時，數據顯示，2017年，我國租房市場總規模在1.38萬億元。鏈家研究院則預測，到2020年，中國租賃市場規模將達到1.6萬億元，租賃人口達到1.9億人；到2025年，中國租賃市場規模將增長到2.9萬億元，租賃人口達到2.3億人；到2030年將會超過4.6萬億，租賃人口達到2.7億人。
伴隨政策利好以及需求的釋放,租賃市場蓬勃發展。據微熱點（wrd.cn）統計，在2017年第1季度—2018年第2季度，長租公寓相關網絡信息量呈現出攀升的趨勢。其中，2017年第3季度環比上升59.49%，成為環比漲幅最大的季度。2018年第一季、第二季度分別同比上升177%和116.05%，可見，相較於2017年，長租公寓的認知度得到了顯著提升。
除了全網信息大幅上漲外，在2017年第1季度—2018年第2季度，長租公寓的媒體報道量和微博信息量也呈現出攀升趨勢。在一定程度上可以說明，媒體和網民對於長租公寓的關注度均在逐漸升溫。
四派玩家入局 自如領跑各品牌熱度
作為房地產市場上炙手可熱的新星，長租公寓吸引了眾多玩家入局，逐漸劃分出以萬科旗下的泊寓為代表的“地產派”；以鏈家旗下的自如為代表的“中介派”；以如家旗下的逗號為代表的“酒店派”；以魔方為代表的“創業派”四類長租公寓玩家，各有優勢所在。
從運營模式看，國內的公寓主要有集中式公寓和分散式公寓。集中式出租是平臺通過包租、獨立開發、收購或與物業持有方合作的方式獲取整棟物業。分散式出租是平臺從分散的房東處獲取物業。
通過對“iHoBand寓新榜”2018年度集中式長租公寓平臺TOP50進行數據統計，在2018年1月-8月，鏈家旗下自如寓成為了最受關注的集中式長租公寓平臺，熊貓公寓、YOU+國際青年社區分列二三位。
通過對“iHoBand寓新榜”2018年度分散式長租公寓平臺TOP50進行數據統計，在2018年1月-8月，依舊是鏈家旗下的自如友家成為了最受關注的分散式長租公寓平臺，土豆公寓、蛋殼公寓分列二三位。
由此可見，作為成立於2011年的早期長租公寓品牌，自如的知名度要稍佔優勢。據瞭解，截至2018年3月，自如已進入了北京、上海、深圳、杭州、南京、成都、天津、廣州、武漢9座城市，為超過25萬業主委託管理50萬間房源，累計服務120萬租客，管理資產規模超過6000億。
此外，根據通過以上熱度榜單可以看出，除了橫跨越兩種運營模式的自如外，集中式長租公寓的熱度指數普遍高於分散式長租公寓。
90後成為租客主力 租金上漲成為租房痛點TOP1
除了搶灘佈局的經營者外，還有哪些群體在關注著長租公寓，有望成為潛在的消費者呢？
在長租公寓的關注者中，東南沿海及華北區域的網民更為關注長租公寓；從個體城市的角度來看，北京、上海、深圳、廣州四個一線城市，以及杭州、武漢、成都、南京、重慶、天津等二線城市更為關注長租公寓。這與長租公寓的發展現狀剛好吻合，數據顯示，2017年，僅北上廣深的集中式長租公寓品牌數量合計已達300多家，管理房間數量超過200萬間。而二線城市的搶人大戰，則促成了二線租賃市場的高需求，數據顯示，2017年成都、杭州、武漢、重慶等二線城市的租房需求量佔全國需求量的20%，對比2016年上漲43%，漲幅超過多數一線城市。有部分業內人士預測，在未來，國內的長租市場會下沉到二線核心城市。
在長租公寓的關注者中，男性佔比達65%，女性佔比為35%，差值較大。而據《中國住房租賃藍皮書》統計，國內租賃者性別佔比雖然也是男性佔比居高，但差值僅為2%。
在年齡方面，根據中國房地產報的問卷調查顯示，在當前的租賃人群中，90後租客最多，佔比達86.18%，80後10.57%；70後為2.44%。這在一定程度上也為長租公寓平臺提供一定的用戶年齡參考。
在租房的問題上，很多人或多或少都遇到過一些麻煩事。據微熱點統計，在2018年1月-8月，租金上漲成為了熱度指數最高的租房痛點，且遠遠領先。此外，合租人不理想，房子老舊、消防不安全、虛假房源、裝修存在問題、交通不便等也成為了熱度較高的租房痛點。
搶房傳聞、爆倉、甲醛超標等負面問題浮現
在快速發展的同時，長租公寓也出現了一些負面問題，對各品牌和行業造成了一定的影響。
【搶房傳聞】例如開篇提及的“自如和蛋殼爭搶房源，哄抬房價事件”，雖然隨後兩家平臺均否認了這一做法，但是大部分輿論依舊將房租上漲的原因扣在了長租公寓上。據微熱點統計，在2018年8月，有關“長租公寓促使租金上漲”的信息近22萬，敏感信息佔比超過半數，達56.93%。新浪財經發起的“你認為是什麼原因造成了房價上漲？”調查中，在1000多位網友中，有45.19%的網友投票給“中介壟斷房源，蓄意漲價”選項。
在輿論對於長租公寓的指責聲中，希望監管能儘早介入該領域的呼聲漸高。例如：中國青年報《讓年輕人租得起房 需要共同作為》指出“政府應建立租賃指導價，並根據指導價對於市場的異常行為及時檢查，同時，有關部門應加強對資本進入長租公寓的監管，避免其助推房租過快上漲。”對此，北京市住建委聯合市銀監局、市金融局、市稅務局等部門，集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人，明確指出不得惡性競爭搶佔房源。
但也有輿論認為單單僅憑長租公寓，是無法造成全國多地房租上漲的局面。例如公眾號“三聯生活週刊”《房租大漲，誰在懲罰不買房的人？》一文章指出“這一輪北京房租大漲歸罪於長租公寓的哄抬，這顯然過於高看了他們的實力。長租公寓在北京的住房租賃市場並非主流，在個別區域，這些長租公寓可能的確哄抬了租金，但在整個北京市場，他們還不具備這樣的實力。”“真正引發租金價格上漲的，還是由供求關係決定。”
【爆倉】 8月的長租公寓可謂一波三折，搶房傳聞還沒有平息，8月20日，杭州的鼎家長租公寓又發生了“爆倉”，公司發佈通知稱因經營不善導致資金斷裂，已停止運營，4000多住戶受損，但讓租戶更意想不到的是“房租變貸款”。據瞭解，鼎家利用6家網貸平臺“套路”租客，讓租戶在不知情的情況下綁定網貸平臺，每月返還給貸款APP相應的金額來繳納房租；而鼎家拿到金融機構貸款後，也沒有全部交付給房東，而是去盤下更多的房子，上演了一出“空手套白狼”大戲。
據微熱點統計，在2018年8月20日-8月30日，有關“鼎家爆倉”的信息多達6.6萬條，敏感信息佔比高達80.47%。數據顯示，該事件自8月22日後開始快速發酵，而通過對比輿論對於長租平臺的情緒走勢來看，22日後“憤怒”迅速攀升，成為了輿論對於該行業的主要情緒，可見“鼎家爆倉”對長租公寓行業帶了極大的負面影響。
【甲醛超標】長租公寓的甲醛超標問題長期以來一直存在，在新浪黑貓消費者平臺@黑貓投訴 上，自如、蛋殼等頭部品牌也被爆出過甲醛超標的問題。據微熱點統計，在2018年1月-8月，有關“長租公寓甲醛超標”的信息達6000餘條，敏感信息佔比33.3%。據瞭解，造成甲醛超標主要是因為長租公寓平臺對房屋進行統一裝修後，短時間內就再次出租。當前，對於長租公寓裝修標準是什麼，違規處罰等都處於空白狀態。這也就意味著出現問題後，租客想要維權很難。
蛋糕雖能看得見如何盈利尚在探索
對比租賃市場與交易市場規模，目前我國租賃市場比重僅有6%，相比於日本市場的72%，美國市場的50%來說，我國的租賃市場相對於交易市場的發展嚴重不足。有業內人士預測提高租賃市場的地位將是我國住房新體系的一個大趨勢。因此，雖然滋生了一些亟待監管的問題，但總體來看，長租公寓市場在政策支持、資本追捧、消費升級等因素的影響下發展依舊向好。
在此背景下，長租公寓已是一塊看得見的蛋糕，但是舉起刀叉的玩家們想要真正把其吃到嘴裡，依然需要突破重重關卡。除了上文提及的鼎家外，自2017年以來，還有GO窩公寓、Color 公寓多家長租公寓“陣亡”，資金鍊斷裂是關店的主要原因。這也體現出長租公寓行業發展過程中的一大難題——盈利。據多家長租公寓品牌相關負責人介紹，目前的長租公寓品牌大多是依靠風投等資本支撐在運作，基本沒有實現盈利。
對於如何盈利，很多業內人士作出了設想。自持物業、租金差、增值服務等成為了長租公寓普遍的“求生”渠道。但也有一部分業內人士認為目前談長租公寓的盈利為時尚早，例如，自如 CEO熊林曾表示，長租公寓這個行業在中國還普遍處在一個初級的水平，今天去談它的盈利還有點早。
因此，站在風口的長租公寓能否飛得起來，還需要時間來驗證。
閱讀更多 微熱點 的文章
