大城市住房租金走勢，最近成為朋友圈刷屏的話題。
7月份以來，伴隨高校畢業生開始入職，房屋租賃需求集中釋放，一些大城市租金水漲船高，尤其一線城市房租上漲明顯。此外，“中介哄抬房租”的話題也引發熱議。
近日，水木論壇上出現了一則帖子，引發熱議。
7月中旬，在北京市裡還有套房子的陳先生（化名），將目前閒置在天通苑西二區的一套120平三居室掛在58同城網站，打算出租，未料到引來一場令人哭笑不得的“中介搶房大戰”……
陳先生向記者表示，他的預期價位原本在7500元每月，而自如和蛋殼兩家中介在經過三輪抬價之後，該房子原地漲價 3300元，直達10800元每月。
據陳先生表示，當時蛋殼公寓的中介表示，不管自如出多少，他們都追加300元。
該帖子一出，一些網友在帖子下面跟上了自己相似的經歷。
網友Leonardo：2年前我就發現是這個套路，去年過年鄰居的2居出租市場價5k-5.5k開始自己談可能都願意出5k左右，結果中介直接給8k租3年，他心動了租給他。一個星期之後我就在中介的朋友圈看到他家房子：客廳做了隔斷當3居分租，整租9.5k。
事實上，記者瞭解到，“多家抬價搶房是很正常的事情”。
中天置地的中介李先生剛剛以8000元/月租金成交了北京東四環老君堂附近一套總面積為180多平方米的四居室，他透露，這套房子正是同鏈家、潤邦一起和房東談的，談價過程如下：
房東報價 6500元
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鏈家報價 7500元
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李先生報價 8000 元（籤三年）
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最終的成交價比房價的出價高出23%！
深入交談後，李先生還表示這套剛剛拿下的房源，他可以分得利潤的10%。刨去起初的裝修、家居等費用，頭一年的分紅將在1萬左右，後兩年收入無疑將更多。
從裝修到可入住，中介李先生表示，“十天之內便可完成！“，隨後，便可掛在平臺上供租戶選擇。
“房子面積夠大，我打算給每個房間建獨立衛生間，這裝完之後，按3300元租出去，肯定搶手!” 李先生顯得有些開心，這樣算來，這套房月收入將達13200元每月，比8000元的成交價憑空高出65%！達到房東預期的價格6500元的200%！
除此之外，在中介平臺上發佈的房源，每年還要給服務費，一般為一個月的房租。
大城市房租普遍上漲 北京最為典型
中國指數研究院發佈的數據顯示，7月份北京、上海、廣州、深圳、天津、武漢、重慶、南京、杭州和成都十大城市租金環比均有所上漲。
有機構數據顯示，一線城市中，北京、上海、深圳三個城市租金環比上漲，漲幅分別為2.4%，2.1%和3.1%，看起來似乎並不高，但實際感受可能有所不同。
以北京為例，有房產中介表示，目前房租整體漲幅同比超過10%，特別是五環、六環附近的房子，根據面積大小，很多都是500元、1000元的往上漲。“五、六環的話漲幅比較大，主要是周邊房屋拆遷，很多自建的公寓等不讓租了，周邊本來3000元、4000元的房源就都漲起來了。”
“我們的出租率長期維持在98%以上，雖然我們有好幾百間公寓，但租客實在太多了，如果不提前幾個月預訂，幾乎不可能訂上滿意的房間。”樂乎城市青年社區北京公益西橋店店長李燕說。
上海、深圳的情況也有些類似。在深圳市福田區，兩個月前還能找到一些月租在3000塊錢以內的一居室，但現在已經很難了。當地中介說，即使是位置相對偏一些的寶安和龍崗，房租也在漲。“一居室大概這兩個月漲了200元、300元，如果是三居或四居，就漲到500元以上了。因為現在是暑假，房源比較緊張，屬於旺季，好多畢業生過來實習。”
對於大城市房屋租賃價格普漲的情況，諸葛找房首席分析師陳雷認為，隨著大量應屆生的湧入，使得房屋租賃市場需求上漲，供應緊張，進而引起租金上漲。此外，隨著北京等城市對租賃市場開展整頓，使得供應量減少，出現了供不應求的情況。
中介：搶佔房源不會必然導致房租上漲
“其實我很奇怪輿論為什麼揪著這個問題不放。我處在從業一線並沒有感受到租金的大幅度上漲。這件事情現在好像已經演變成對長租公寓集體的討伐。”某知名長租公寓創始人鬱悶地表示。
針對上文提到的帖子，自如相關負責人表示，“這個事件我們瞭解過情況，自如先後根據業主房間情況分別提出四年租期和五年租期兩個可選方案，後來業主通知我們選擇其他平臺託管，我們就沒有再跟進了。”而蛋殼方面則表示，“此帖中所述事件，我們經過內部調查，發現並沒有這個業主和房源，是虛假信息，屬於典型的造謠中傷，擾亂市場行為。我們也沒有和友商進行價格戰，更不存在惡性競爭。目前，我們正在開展調查取證和公證，並會堅決訴諸法律手段，以保護自身合法權益。”
8月16日下午，自如相關負責人再度告知記者，“由於該事件起源是個網絡賬戶，我們沒辦法核實準確業主究竟是哪位。後來各方（自如、蛋殼）同時向政府彙報時，發現各種很疑惑的信息。”該人士表示，他們也沒想到該事件引發如此強烈的輿論壓力。“政府現在也在催促我們，查清事實。”
上述長租公寓創始人認為，輿論將房租上漲的原因歸咎於企業端，這是非常牽強的。自如和蛋殼均不認為他們有能力操縱一線城市房租市場。
世聯行集團副總經理兼世聯紅璞公寓總經理甘偉認為，各大機構為爭搶房源提高價格並不必然意味著房租就隨之提高。“中介機構提高價格只是為了獲取房源，房租上漲與中介搶房源抬價沒有必然聯繫。實際上，中介機構如果想要把這種成本轉移給租客是非常困難的。因為房屋租賃不屬於投資行為，而是屬於功能消費屬性，租金的高低取決於消費者的收入水平和承受能力。”
我愛我家相寓副總張多也認為，大規模搶佔房源不會必然導致房租上漲。“目前租賃市場仍是市場化行為。北京足夠大，選擇空間也足夠多。如果機構想要通過囤積房源達到控制市場價格的目的，就需要鎖定非常大比例的市場房源。就好比大米，如果在市場上供給非常充足，要想囤積大米炒高價格需要有能力控制相當大比例的大米，此外還要考慮大米是否有替代品。另外，租賃不像買賣，買賣有公開的數據可供參考市場的趨勢，租賃並沒有，只能看內部情況。我們根據內部數據來看，租金也沒有明顯漲幅。”張多說。
那麼，為何機構在搶佔房源過程中出現抬價現象呢？中原地產分析師張大偉認為，資本大量湧入長租公寓市場，但租賃市場並沒有多少是新增供應量。
“存量改造本身並不產生新增供應，只是通過升級或者分割獲得投資溢價。租賃市場本身供需結構就緊張，因此，長租公寓搶佔房源行為就放大了這種緊張現象，這相當於多了一道關口賺取租金差價。
以北京為例，目前市場上已經出現了幾十萬套分散式長租公寓，局部區域佔比甚至高達40%。在這種背景之下，分散式長租公寓租金比房東直租普遍高出30%以上，疊加對房東直租的心理影響，分散式長租公寓規模擴張對房租上漲具有放大效應。”張大偉說。
短期有望緩解
不過，租金快速上漲的現象在短期內有望得到緩解。
相關數據顯示，7月份北京新增供需環比雙升，房源明顯增加，市場供需矛盾略有緩和。8月份仍是租賃旺季，預計成交將與7月份持平或有進一步上升，租金水平仍有上漲壓力，但漲幅將會收窄。
“長租公寓在一線城市仍處於快速發展階段，未來在長租公寓市場帶動下，房租仍然會有所上漲，但由於下半年供需逐步恢復穩定，房租不會出現過快上漲。”陳雷說。
一系列鼓勵支持住房租賃市場發展的政策陸續出臺，正在不斷促進房屋租賃行業快速發展。
截至2018年6月底，全國已有超過40座城市多次發佈相關政策，細化房地產租賃市場的發展和監管，涉及租賃雙方權益、增加租賃住房供應以及發展租賃企業三個層面，涉及公共服務權益、住房公積金、稅收優惠、租賃權益保障、租賃住房用地、個人房源、集體土地試點、國有租賃企業、開發企業、中介及物業服務企業的租賃扶持等多方面。
如何實現租賃市場的穩定發展？
雖然已有眾多利好政策支持，但房源供給的結構性短缺仍是制約我國住房租賃市場發展的一大瓶頸。
貝殼研究院、21世紀產業研究院聯合發佈的《2018年中國住房租賃白皮書》顯示，截至目前，我國租賃人口共計1.68億，租賃房源供給端與租客需求端的匹配性面臨考驗。以北京為例，北京共有租賃人口800萬人，目前租賃房源量約為350萬間，租賃缺口400萬間以上，供不應求仍是主要矛盾。
業內專家表示，推動租賃市場長期健康發展，一方面要加強市場規範整頓，另一方面還要加大市場供給。
“當前，租賃房源供應不足，租房房源數量和質量均滿足不了日益增長的租房需求。”陳雷建議，下一步，應繼續推進多主體供給、多渠道保障、租購併舉住房制度，擴大租賃市場供給。同時，要加快建設租賃平臺，對租賃房源實行統一管理，保障房源的準確性、可靠性。
中原地產首席分析師張大偉建議從兩個方面進行調控：一是增加租賃房源的供應；二是對中介吃差價、“二房東囤房”的行為進行一定的限制和規範，避免在這一關乎民生的領域形成事實上的壟斷者。
同策諮詢研究中心總監張宏偉表示，要實現租賃市場的規範化發展，首要解決的就是價格問題。如何合理規範租賃價格上漲和下移的空間，如何規範相關中介費用、服務費用的收取和定價，都需要政策進一步落實。
實際上，租金上漲的管控在發達國家已有先例。德國通過《民法典》《租金額度規定法》《出租權利修改法案》等立法渠道，對維護承租人合法權益進行保護，並對一定期限內的最近漲幅做出限制。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則呼籲，從“房住不炒”的邏輯看，必須出臺租賃市場管控政策，而且要對租賃合同等進行管控，這樣才能夠實現租賃市場的穩定發展。
來源| 微信公眾號：中國經濟網（ID:ourcecn）綜合經濟日報、央廣網、中金在線等
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