接上上篇，具体讲东京。
我们说的东京，概念其实挺泛的，
有东京23区、东京都，还有东京都市圈，这么几个概念。
东京23区＜东京都＜东京都市圈。
东京23区，也是我们一般意义上以为的东京，也叫东京都区部。
它是东京都的一个都，加上多摩地域、伊豆群岛、小笠原群岛等共同组成日本一级行政区——“东京都”。
东京都市圈范围则更广。
日本有三大都市圈，关西都市圈、名古屋都市圈和东京都市圈。
东京都市圈，也叫首都圈，由东京都、埼玉县、千叶县、神奈川县，一都三县构成。
今天文章中说的东京，指的都是东京23区。
入正题。
1、
日本的房子基本都是永久产权的，也有少量非永久产权的，
如果要买，买永久产权的。
房子类型分为公寓和一户建，公寓不用解释了，
一户建就是一块地，上面自己盖房子，类似于东南亚房产的house。
这两种房产，外国人都能买，单价上，具体case，具体分析，总体差别不算太大，均价基本都是4-6万人民币/平。
但总价上，一户建肯定高，毕竟，公寓面积小，一户建面积大。
（日本的房子不像国内按建筑面积算，是按使用面积计算，同等面积，比国内的房子大一些。）
所以，如果是身在国外的投资客，在日本买房的话，还是建议买公寓，回报率更高一些。
今天聊的，主要是公寓，且为二手公寓。
在日本，普通人投资，不建议买新房。
原因在于，日本的新房价格比二手房要高很多。
虽然房子租出去，租金上也会相差一些，但和房价比起来，多赚的房租就算不了什么了。
就价值而言，买新房，房子立刻折价，而二手房，相对折价的幅度不高。
所以，从性价比和房屋出租回报率来看，对于普通人的投资而言，二手房更好。
之前说过，日本买房可以买带租约的房子，即买即有收益，戳：打点折很了不起呀？！日本卖房子还送个“人”呢！。
当然，对于千金难买心头爱的投资者而言，这条原则不适用。
关于二手房，日本的房产又以1981年为界，1981年颁布了新的日本建筑的耐震基准条例，
1982年开始，房子抗8级地震，之前的抗7级。
其实总体区别不大。
也正是由于建筑材料和工程过硬，即使是“311”百年一遇的大地震，东京都也没有一栋房子倒塌。
另，日本政府会强制业主每年缴纳1万日元左右的火灾地震保险，即使房子出现问题，政府也会有相应的赔偿。
BTW，1982年之前的房子有个好处，有些可以商住两用。
2、
东京是日本首都，第一大城市，经济政治中心，世界一线城市，如果追求稳定，选择东京一定没错。
那么在东京买房，应该买哪呢？
东京23区，面积623平方公里，人口906万，
我在的深圳，面积近2000平方公里，人口1252万，
人口密度上，东京比深圳要大得多，再加上来自世界各地的游客、商务人士。
因而，类比一下深圳房屋的出租率，
从出租的角度，在整个东京23区，房子要租出去基本问题不大。
房价上，东京23个区，我把它分成两个部分，东京都心5区，剩余的18区。
都心5区，是东京最核心的区域，涨幅相对大，保值增值空间大。
千代田区：日本最中心，皇室、国会所在地，还有一些高端商业区。
港区：东京乃至日本房价最贵的地方，富人区聚集。
中央区：著名的银座、日本桥都在这里。
新宿区：繁华的商业区，晚上最热闹的地方，著名的歌舞伎町就在这里。
涩谷区：东京的CBD，很多日本大公司都在这里。
由于是核心区，房子的单价也比较贵。
（2016-2017年东京地价涨幅最高的10个地方，全在这5个区）
个人觉得，这五个区，看中投资回报的话，看总价，别看单价，
选择租金收益率高的小房子。
看中升值的话，选择最好的地段，稍大一点的刚需房，但租金回报率会低一些。
这个区以外剩余的18区，单价更低，回报率和这五区相比，可能高1.5%左右，但涨幅相对小一些。
比如，银座的毛回报率4%，但板桥能有7%或者7.5%，但银座的涨地肯定比板桥快。
说到小房子，小的房子，租金回报率更高，这个是普遍原则。
所以，从投资，非居住的角度看，不建议买太大的房子。
与其买一套大房子，不如多买几套小房子。
同样的总价，几套小房子的收益肯定大于一套大房子。
且小房子的流转，也相对会快一些。
小房子，指的是日本的单身公寓，一般在20平米左右（日本的房子，不是建筑面积，而是实用面积，相当于国内25、26平米的样子，一个人住基本够了）。
比如这样的⤵️
很多学生、单身的年轻人，一般都住在这种房子里。
刚需买这种房子不多，但它们非常受投资客喜欢，只投资客这个市场，基本就足够消化这些房子。
纯回报率4-6%，能做到6%的不少。
关于贷款。
日本当地银行是不给贷的，目前可通过日本的中资银行贷款，资质好的客户，2000万日元以上（差不多是120万人民币，所以买小房子一般是全款）的房子可以贷款，绝大多数，是3000万日元的门槛，贷款期限1年以上，15年以下，利率在3%左右，贷款额度不超过评估价50%。
要求贷款人有稳定的职业，和收入来源，且年收入不低于400万日元，且须提供国内税单，
3、
一些交易和持有上的规则。
A、买房税费：总价6-8%。
上一篇文章也提到了，在日本买房，是件很标准化的事。
因为国家几乎把每一个细节都想到了，都规定好了，也很透明。
所以，找到合法的、持牌的中介，基本不会出错，他们不会冒着丢饭碗的风险去坑客户。
这个找到了合适的中介，按照规矩一步一步走就行。
中介费3%+6万日元，
国税——登录税（土地评估价1%。房产评估价0.3%）、印花税，
地方税——房产取得税，
产权转移登记手续费（5-10万日元），
地震火灾险，
总体，算下来，是总价的6-7%。
B、持有税费：总价1.5%/年
日本房产的持有费用挺高的（所以选择人口多的城市，不至于让房子空置）。
每年需要交的费用用，国税——固定资产税，地方税——都市计划税，物业管理费，修缮费，中介代管费……
反正，七七八八下来，每年的持有费用大概占房屋总价的1.5%。
所以，在东京，扣除这些持有费用，实际的纯收益率差不多4-6%，能做到6%就非常优秀了。
物业费是建筑每个月的日常维护费用，而这些开支里，另一个大头是修缮费，这笔钱比每个月的物业费都高。
但其实，这笔钱交的是值的。
日本的房子，基本每隔10年要大修一次，修缮的钱，都是来自于每个月屋主交的修缮费，积少成多，然后来一次大整修。
所以，会看到日本的房子，一些80、90年代的房子，看上去跟我们10年前的房子一样新，很大程度上可以让房子保值。
C：卖出费用：总价6%左右。
卖出也得交中介费，费用一样是3%+6万日元，
增值税，指的是房子出售的时候有溢价，需要对溢价的部分，征收增值税，
5年之内卖出，增值部分征收30%的增值税。
5年以后卖出，增值部分征收15%的增值税。
所以，这也是防止短线炒作。
增值税一般会有专业的税理士操作，有很多抵扣项，比如买房的成本，来回机票、住宿等等。
由于，所以这个部分可以做一些抵扣。
另，日本卖房的时候，有一个10.21%的源泉税，
关于这一点，我真的有点困惑。
因为我问了几个中介，每个人给我的回答都不一样，
不懂日语，我也没办法在官网上核实。
有中介说，这笔钱是不用交的。
也有中介说，这笔钱需要先交，一年后退还。
总体，卖出成本，和买房成本差不多，是总价的6-8%。
结论：东京（日本）的房子，持有费用相对高，建议长期持有，获得稳定现金回报。
稳字当头。
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