導語
最近，【房租】成為了一個熱門詞彙。
本文關鍵詞：
1、長租公寓如何賺錢
2、老破小是怎麼漲房租/房價
長租公寓如何賺錢
有小夥伴也會有疑問“怎麼我的房子不漲租？”、“北京的房租漲了，我的二手房又捨不得賣了，要留著租呢”。
得了吧，也不看看你那房子是個什麼水平，也好意思漲房租？
（大部分出租房的寫照，已經算乾淨的房源了，圖片來自58同城，非昆明房源）
7月中旬，北京的x先生有套閒置120平三居室要出租，結果迎來了中介搶房大戰，他的預期價位原本在7500元每月，而自如和蛋殼兩家中介在經過三輪抬價之後，該房子原地暴漲 3300元，直達10800元每月。
房東表示現場的情況是“當時蛋殼公寓的中介表示，不管自如出多少，他們都追加300元。”
注意，這種情況在北京不是個例，但是不在昆明！不在昆明！不代表昆明也會有這麼多長租公寓公司搶房，這不是哄抬房租，請理性看文！（來自小陳聲嘶力竭的吶喊！）
隨後，8月20日，根據北京晚報報道，北京市房地產中介協會於昨日召開座談會，要求這些中介公司/租賃公司“承諾不漲租金且拿出手中共計超過12萬套的全部存量房源投向市場。”
“決不允許哄抬租金搶佔房源，對於觸碰這條“紅線”的業務人員，一經查實從重處理直至開除。”
租房市場居然囤了12w套房源啊！（有房源卻不拿出來租，這12w套，假設5000元/月/套房，就是6億元/月，跟房東簽下這些套房源的2年長租協議，那麼就是6x24億元了）
雖然，這些租賃企業主力戰場在北上廣深，但給出的信號很明顯——他們通過搶房源來維持業務規模。
這一幕，通過中介賣過二手房的小夥伴應該有類似的感覺——為了防止其他中介拿高價去競爭房源，可能會讓賣家簽署委託【獨家協議】。
而賣家也有算盤，誰賣高價就給誰賣啊。
那這些公司去抬高了房租，怎麼賺錢呢？
昨天看了一篇文章，非常有感觸，也誕生了也這篇文章的思路。
（文章是公眾號【布爾費墨】、作者【布爾費墨】《
那些關於房租的假話和蠢話
》）
大多數房東並不適合做房東，因為他們不專業。
（該文作者認為，“再厲害的公司，只要它用的是合同的手段鎖定房源，卻無法左右未來市場的價格”。但目前來看12萬套一定程度上是可以操縱房租市場，而作者否定了這一觀點，小陳持保留意見）
1、“鳳變冰”
租賃公司租來一堆老大爺老大媽的破舊房子，全部改造成內部【洋氣乾淨】的房子，實現“鳳變冰”。（鳳姐變冰冰）
他的客戶不是以傳統城中村為租住環境的中低層收入者，面向的是對生活有那麼一點點品質要求的年輕人——結果是房租實現上漲，房租有更大的溢價。
2、批發變零售
我們去租房，半年起租，最短簽約一年，最長要簽約三年，俗稱批發。
長租公寓很靈活，一個月起租，租一個月的話每個月房租會比租一年要貴一些，但也比住酒店便宜很多，由於擁有平臺優勢，也不太容易出現長期斷租，這就是零售。
（參考很多民宿和酒店，一天起租，明明就一個30-40㎡通間，單天價格上百，好的上2百，就算出現一定時間的斷租也能夠保證收益）
租賃公司拿穩定的長期租賃合同，把租賃時間分割出售出去賺錢。
3、拿現在賭未來
正是因為租賃公司搞的是“批發”，那麼簽訂一個長期的租房合同就相當於用現在的價格鎖定了未來。
假設房租上漲，租賃公司的零售策略能夠迅速感知市場行情，做出房租調整，享受一定的價格收益。
前幾天有小夥伴也在討論，問有沒有人一起買xx，買xx開民宿或者酒店，本來只能租2k/月的公寓，如果運營得好，會有6k+的效益，而這裡的增值，也就是通過集合自己和周邊的人合夥去統一裝修/請專門的公司去統一運營，去實現一套房子的最大化價值，現在很多託管公司/租賃中介其實也是這麼個操作流程。
（當然，這裡只是說有這麼個方式，小陳不評價這類操作，還需要大家自己評判）
老破小是怎麼漲房租的？
房價上漲，影響低收入人群的購房熱情，只能選擇租房；房價上漲後的作用傳導到房租上，更多人選擇租房。
我們以上面三點引申到購房市場，那這樣會不會影響房價上漲？
雖然大家不是什麼專業機構，但，我們可以從中學到最簡單的一招——鳳變冰。
咱們在【淘二手房】欄目中，經常出現這樣評論——
明明號稱“精裝房”也會有別人說“這也好意思叫精裝”……（當然，裝修風格本來就是蘿蔔白菜，各有所愛）
（圖片來自微博）
不怕你笑，一見鍾情的資本難道不是“長相”麼，房子也是這樣啊。
（本來房子租不出去，結果重新搞了一下裝修，也就單純把牆面刷白了/請了個保潔把廚房衛生間搞乾淨了，房子就租出去了）
就算普通的房子，“房子很乾淨清爽”——這也是不錯的評價。
如果你的老破小賣/租不起價，那以下“鳳變冰”可以瞭解一下：
注意：
1、鳳變冰的做法來自水庫，非小陳原創，小陳有提煉和修改；
2、如果你是尚未買房的年輕人，看到這裡差不多了，接下去的文字真的不適合你，別膨脹，否則容易引起你的不適。
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第一原則：
房子已經外觀老破小了（你改不了），只能提升內在！不要捨不得，全部敲掉，敲成水泥狀態，能改造的牆也敲掉（自己再設計戶型都ok）。
1、水電煤氣設施：
（1）全部改造，全部重新排線，插座一定是每面牆都有，還用最流行的帶usb的插座；
（2）有下水管道的地方，要做上水：改造成洗手檯/洗衣機擺放處；能有冷熱水更好；
（3）衛生間，淋浴設施+馬桶+面盆+洋氣的鏡子，缺一不可；
（4）廚房，煤氣灶+油煙機+洗碗機/微波爐（二選一）。
2、傢俱/家裝
整體原則還是“不要捨不得，全部丟掉，全換新的”，整體風格——簡約款（冷淡風），不費錢，看上去還非常高大上/洋氣。（切忌其他風格，杜絕大紅大綠大花地中海中式歐式，你的眼光也就那樣，沒準還費錢）；
（1）櫃子：什麼吊櫃/大衣櫃，佔據空間不說，租客有那麼多衣服嗎？打櫃子好貴的，費錢！搞個普通雙門衣櫃ok了（風格不能土，冷淡風啊冷淡風）。
（2）不要用任何摺疊傢俱：檔次好一點的成本較高，檔次低一點的禁不起天天摺疊，費那精神幹嘛。
（3）牆面已經斑駁不堪：不用貼牆紙，搞什麼背景牆啊，費錢還顯得空間小，重新全刷白/乳白/xx白，顯得大！
（4）燈：要多簡單就有多簡單，要多亮就多亮，能用白光就不用黃光，什麼裝飾性的射燈/燈帶沒用（費錢，還不經用），我們要省錢，還要顯得大！
（5）地板：瓷磚最佳。實木地板費錢，普通強化木地板又容易翹起來/踢腳線也容易爛，不適合租，後期打理也非常麻煩；不過很多人認為強化木地板能夠提升檔次，這一點大家自行選擇。
（6）其他家電類能普通就普通，但整套房可以有一個亮點：可以是洋氣的一盞燈、一幅畫、一塊沙發墊、一大盆綠植都可以（一個亮點就夠，兩三百塊搞定，多亮點只會浪費錢又沒有聚焦/醜）
在教大家怎麼“買房”眾多大號中，鳳變冰，是比較值得普通人去操作的。（另外還有“貴婦流”主攻高端盤，但需要大量資金支持）
再次強調：面對形形色色的租客/買家，你的審美能力就是渣渣！自行發揮裝修風格只會又醜，又費錢！
總結
起點低，鳳要醜。變化大才會有溢價！
漲房價的話，還需要對“鳳”有非常嚴格要求，“老、破、小”缺一不可，城市內還需要有大量外來人口，買不起/租不起新房，來租/買老破小，有一定收入願意為“冰”買單。（否則，你的裝修成本還覆蓋不了交易成本/房屋溢價）
當然，在昆明，此類做法最適用先出租+後出售。（花費2-3w，房租漲三百，然後市價合適賣出，並且還帶著租客的租約一起出售）
這只是一個思路，不一定適合所有人，但目的只有一個——充分利用自己的房產/資金資源！
租售比一下子就高了
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