無產階級壹讀君 | 吳銳
最近北京市房租大漲，租房合同快到期的小夥伴們是不是很緊張啊？記的2017年初的時候，壹讀君關注的通州區北運河西地鐵站附近的中上園小區一套一室一廳整租的房子月租金大約是2200元到2700元的樣子，今天上網一查已經漲到了3300元到3800元，大約一年半的時間比原價增長了近50%。
壹讀君住在朝陽區十里堡東里的同事，合租的次臥從今年初的1600元漲到了現在的1900元，半年時間照原價上漲了20%。房價天天漲，工資不漲，以前買不起房，現在租都租不起了。有志青年想踏踏實實奮個鬥都受阻！
先別急著焦慮，更巨大的壓力還在後面呢！
北京的房租竟然“很低”？
前兩天某房地產大佬兼微博大V宣稱，我國的房租還是太低。
大佬是這麼說的：
“正常的租金回報率應該是多少呢？應該是銀行貸款利率再加1%到2%。目前銀行的貸款基準利率是5%，所以租金回報率就應該是6%或7%。而現在，以北京為例，北京住宅租金回報率只有1%。即使租金再翻兩番，作為房子的擁有者，仍然虧本。”
媽呀！要是按照大佬說的可要悲劇了。比如壹讀君剛才說的通州區中上園的一室一廳的房子大約是250萬一套，250萬×6%=15萬，年租金15萬，一個月就是1.25萬。這樣的話一個月工資都不夠北京城邊上租個房了。
這個大佬……不會是在忽悠吧？！壹讀君表示懷疑，要仔細確認一下。
租售比是指房屋月租金除以房屋價格。一般認為，如果這個數值太低，就說明你投資的房產虧了，因為你買了房子之後再租出去的租金太低，這麼點收益，還不如當初把買房子的錢買理財產品或者存銀行了。
那麼我國目前市場上的房租價格是否真如大佬所說，只有“正常價格”的六分之一或七分之一呢？
我們來算一下吧。國際上公認的房屋租售比正常範圍是1:100到1:300之間，也就是0.33%到1%之間。
北京市通州區“BOBO自由城“一套兩室一廳的房屋價格是610萬，月租金是5400元。5400/6100000=1:11296(即0.088%)，約為正常範圍最低值的1/4,最高值的1/12。北京朝陽區”北京新天地“小區一套92平米兩室兩廳的售價大約是530萬，房租大約是每月8000元，8000/5300000=
1:662.5（即0.15%）， 約為正常範圍最低值的1/2,最高值的1/6。如此看來大佬沒撒謊啊！這麼算下來真不如把買房的錢存銀行了，現在建設銀行一年期存款利率還1.95%（平均一個月0.16%）呢。要是存兩年期利率2.73%（平均一個月0.23%）就更比租房（0.15%）合適了，再更別說買基金的收益了。
如此看來現在投資買房的人是不是有點傻？當然也不能這麼說，因為
我國投資買房的人都是因為預期房價會上漲，他們期望的是從漲價中獲利，而非靠房租獲利。這麼看來北京的房租收益確實非常低了，那房租上漲確實有合理性了，以後還應該成倍的猛漲啊！
此言差矣！要根據房價來判斷房租是否合理的一個前提是房價本身要合理，如果房價本身就不合理，怎麼可能通過一個不合理的東東推斷出一個合理的結論呢？
北京房子的泡沫有多大？
前一陣黃曉明被黑操縱股市，股票能因為人為投機、炒作而產生泡沫；樓市也能因為炒作而產生泡沫；甚至花花草草也可能因為投機而產生泡沫！
比如著名的鬱金香泡沫。16世紀中期，鬱金香從土耳其被引入西歐，當時的歐洲人還不太講衛生，經常不洗澡，一看見這麼清新脫俗的花朵就超喜愛！鬱金香的價格被越炒越高，到17世紀30年代爆發了一股猛烈的投機狂潮。當時一種叫Childer的鬱金香，一株的價格就可以買13頭公牛；或者可以買6噸奶酪（一輩子也吃不完吧）。
鬱金香
這人是不是都瘋了？這樣的價格顯然是不合理的，1637年2月4日鬱金香市場突然崩盤，價格一瀉千里，大量投資人傾家蕩產！
花謝了，牛沒了，哭吧……
所以我們再回到房租和房價的問題上來，必須剔除泡沫才能判斷房租和房價的合理範圍。這就要說說房價收入比和房租收入比這兩個重要的概念了。
房價收入比 是指房屋價格與城市居民家庭年收入之比。國際公認的房價收入比是4到6倍，也就是說一個家庭4到6年的收入應該可以買一套房，高出這一範圍則可以認為該地區房地產存在泡沫，高出得越多，則泡沫越嚴重。
我們來算算北京的泡沫如何。
北京市統計局數據顯示，今年上半年北京市居民人均可支配收入為31079元，那麼全年就是兩倍，62158元。那麼一個兩口之家的全年可支配收入可以認為是124316元。
貝殼找房的大數據顯示目前北京的房屋均價是62761元/平米。假設這個兩口之家需要一套70平米的房子（在大城市就緊張點吧），那麼62761×70=4393270元，房價4393270元除以家庭年收入124316元后是35.34倍。這幾乎是國際最高標準的近6倍，由此可見北京房地產泡沫之大，那麼以這樣房價推斷房租的價格肯定是不合理的。
房屋的“幸福”租金是多少？
那麼北京房租適合的範圍應該是多少呢？我們再來看看房租收入比吧。
房租收入比是指一個人每月的租金支出佔平均每月的可支配收入的百分比。西方經濟學家一般認為這個比值在30%以內是可以接受的。如果超出30%，則房租帶來的經濟壓力會嚴重影響一個人的生活質量。
剛才說了，上半年北京市居民人均可支配收入為31079元，也就是平均每月5179.8元，乘以30%等於1553.9元，那麼北京市人均房租支出最多就應該是1553.9元。
那麼目前的實際情況呢？
據58同城和趕集網發佈的報告，2017年北京人均月租金支出為2795元。中國房價行情網數據顯示，北京7月房租較2017年同期上漲20.3%。我們可以估算目前北京人均月租金為2795×120.3%=3362.3元。
3362.3/1553.9=2.16。這麼估算的話，目前北京目前的房租幾乎已經達到承租人適合承受的合理範圍臨界值的兩倍。
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