時代財經APP記者 張常旺
圖：華潤置地業績會
在華潤置地的業績會上，董事會副主席唐勇和CFO俞建有著明確的分工，前者回答“難題”，後者回答剩下的“簡單題”。而拋向唐勇的第一個“難題”並不陌生，依然是規模。
5個月前，華潤置地向外界公佈了1830億元的銷售目標，並立下了行業前十的“flag”。不過，在房企規模大躍進時代，華潤置地的目標在外界看來是缺少進取心的，甚至有媒體直接提出其應該在今年達到2300億元的規模。
但顯然華潤置地是遵守“紀律”的央企模範生。“我們過去幾年反覆在強調有質量的增長，而且是長期可持續的，這是基本原則。華潤置地上半年營收業績比去年有快速增長，主要在於我們努力提升效率，增加週轉，同時考慮股東回報。因為沒有回報的週轉也是無效或者低效的週轉。”唐勇解釋到。
今年上半年，華潤置地實現全口徑的銷售約943億元，同比增長36.3%，這樣的增速在一眾同行中並不突出，華潤置地也被擠在了前十的門口。對於投資者來說，他們是希望看到華潤置地的進取心的，但唐勇給出的預期並不明確。
“明年來講，雙位數的增長是起碼的。”唐勇的判斷來自多個層面，在對過去反思的基礎上，華潤置地這兩年已經在適度增加負債，同時提升投資節奏。“我們土儲增長的動力是足夠的，過去我們說的是增速超過兩位數，但應該會超過我們對外講的這個數字。”
時代財經獲悉，今年上半年，華潤置地以總價672.9億元增持了41宗土地，新增土儲817萬平方米，同比增幅達到41.5%。其中，上半年已經完成的土地支出為460億元。
雖然在規模上有些“佛系”，但華潤置地的營運效率在同行中卻堪稱模範生，尤其是在毛利率的表現上，華潤置地再次突破了自己的上限。今年上半年，華潤置地的毛利率達到了48.1%，比去年同期的35%提升了十三個百分點。當中，開發物業毛利由2017年同期的32.6%提升至48.6%，投資物業則由63.5%升至66.6%。
但這樣的高毛利表現只是暫時的，俞建指出，華潤置地目前已售未結轉的金額達2200億元，其中有965億元會在今年完成結轉，對應的毛利率可達45%。
“明年結轉的675億元，毛利率將近40%左右；2020年結轉的440億元，毛利率差不多35%；2021年結轉的85億元，毛利率為40%左右。今年整體的毛利率超過40%沒有懸念，明年應該可以維持在35%。”
作為央企，華潤置地的發展本身就受到一定的限制，一方面不能像民營企業那樣追求槓槓效應，另一方面也有著嚴格的經營效益要求，這在很大程度上削弱了它的靈活性和自主性。在民營地產企業都在極力推行激勵制度時，華潤置地才邁出了一小步。
唐勇直言，關於激勵是華潤置地的痛處。“國資委管我們的薪酬總額，但是我們的核心團隊是有長期激勵的，華潤置地的長期激勵是跟核心利潤掛鉤，這也是為什麼華潤置地過去幾年在核心利潤上還是保持穩定。我們沒有把注意力放在規模增長之上，這和公司激勵導向是有關係的。”
“民營企業的很多激勵對國企來說，總有很多不太充分的地方，大家也都迫切希望看到華潤置地有些新的改變。換個角度來講，我們沒激勵也乾得很高興，有了會更好，沒有也很好。”
在有限的框架之內，華潤置地也在嘗試做一些戰略和組織架構的優化，包括基於項目端的考核激勵，目的是提升自身的週轉效率和能力。在項目上，華潤置地實行分類管理，明確哪些項目是要快週轉的，哪些是要利潤的，進而把項目價值和公司價值統一，以實現有質量的週轉。
雖然在逐步增加創新業務，但在華潤置地內部，住宅和商業仍然是最為重要的板塊，僅上半年，華潤置地的投資物業租金收入就達到了43.7億元。順應商業地產的發展需要，2017年6月，華潤置地對商業地產組織架構和主要管理人員進行調整，商業地產事業部成為華潤置地的一級組織機構。
而關於商業物業的分拆也已經在華潤置地的計劃中，俞建透露，華潤置地已經做過比較系統性的研究，包括部分賣給基金，以及REITs和分拆，並且形成了一份比較成熟的報告，正在與母公司華潤集團討論。
“華潤置地2020年租金收入到了100億左右就具備獨立生存發展的能力了，如果要資產證券化，分拆會比其他兩個模式要好一些，但未來具體怎麼做，管理層和華潤置地還會做更詳細的分析，好資產不怕沒出路。”
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