首席房地產研究員：夏磊
首席經濟學家：任澤平
研究員：俞濤
聯繫人：易煒林
導讀
房地產是週期之母，事關國計民生。住房制度則是一國之重器。有因必有果，有什麼樣的政策和制度，就有什麼樣的房地產市場運行結果，住房制度是深植於一國房地產市場的基因密碼。十九大報告強調：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”
當前我國房地產市場存在的問題，很大程度上跟我國基本住房制度有關，而促進市場平穩健康發展，則根本上取決於住房制度改革和長效機制建設。經過近半年的研究策劃，從本篇報告起，我們試圖採用廣泛的國際視野、豐富的歷史資料、紮實的數據邏輯，系統客觀分析代表性經濟體的住房制度和運行邏輯，案例包括德國、美國、日本、中國香港、新加坡、英國、中國大陸等。
在業內，立志打造殿堂級教科書般的“各國住房制度”基礎研究系列。偉大是磨出來的，作品也是，4萬多字的報告，背後是百萬字的文獻積累，無數次的雕琢，一代學人的夢想和雄心。為了什麼？為了推動社會進步，這是我們研究事業的信仰！
摘要
德國房價奇蹟
舉世讚歎德國製造和德國房價長期穩定的奇蹟。二戰後，德國不僅很好解決了住房短缺問題，套戶比從1945年的0.57提高到2016年的1.02，人均住房面積達46.5平；還保持了房價長期穩定，在全球此起彼伏的房地產大泡沫中獨善其身，1970-2017年，德國名義房價指數僅上漲2.3倍、年均增速只有1.8%，同期，英國、法國、美國分別上漲52.8、16.1和12.5倍，年均增速分別高達8.8%、6.1%和5.5%。
德國還形成了獨具特色的住房市場結構。居住結構上以租房為主流，德國住房自有率45%，55%的人口租房居住，租賃群體人均住房面積38平，租賃條件較好。
供應結構以居民所有為主、多類機構有力補充，居民家庭持有住房81%。房齡結構上展現“住房質量奇蹟”，住房持久耐用，70%以上的住房房齡超過40年，27%超過70年，14%為百年老宅。見賢思齊，最好的學習就是模仿，是什麼造就了德國房價穩定奇蹟？
德國住房制度三大支柱
（1）穩健的金融制度
央行的自我約束和貨幣政策目標。二戰以後，德國央行的首要目標是保持物價穩定，其次才是經濟增長。1998年，歐洲央行成立，總部設在德國法蘭克福，很大程度上繼承了德國央行嚴控通脹的貨幣政策傳統。《馬斯特裡赫特條約》使歐洲央行成為世界上獨立性最強的中央銀行，規定物價穩定是歐洲央行壓倒一切的長期目標。1950-2017年，德國CPI年均增速僅2.4%，通脹控制能力是全球典範。
住房金融體系以商業按揭為主、輔以獨特的住房儲蓄，引導居民理性加槓桿。德國按揭貸款的首付比例通常在20-30%，國際對比中處於相對較高水平，住房貸款以固定利率合同為主，利率與首付比例形成反向變動機制。 推行獨特的住房儲蓄模式，先存後貸、以存定貸、專業經營、固定低息。德國居民房貸佔GDP比重僅36%，居民負債佔GDP僅53%，居民槓桿在發達國家中處於顯著偏低水平。
（2）均衡的稅收制度
交易環節徵收重稅；使用環節徵收二套住房稅，減少空置；保有環節僅徵收土地稅。住房稅收佔全國稅收收入比重僅3.7%，佔財政收入比重僅1.9%，居民住房稅收負擔較低。
交易環節有不動產交易稅、差價盈利所得稅、遺產稅和贈與稅。不動產交易稅稅率高達3.5-6.5%，疊加公證費、不動產登記費、中介服務費等各類交易費用，交易成本可達10%甚至更高，對交易獲利部分還要徵收差價盈利所得稅，只有轉讓前用於長期出租或自住的住房，才予免徵。
使用環節有二套住房稅和租金收入所得稅。二套住房稅，以居民登記使用而非持有的第二套及以上住房為徵稅基礎，增加了居民佔用多套住房的成本，引導居民不超額佔用住房，減少住房空置，德國住房空置率只有3.2%。
保有環節僅對土地所有權徵收土地稅，住房無需納稅，土地稅實際稅率低，鼓勵居民長期持有。
（3）完備的租賃制度
租房者受到完備的法律保護，享受公共服務和租金補貼。租房是主流，全國55%的人口租房住，柏林、漢堡等大城市更高達80%。
法律保障。租約保障——房東解約要理由。租賃合同默認為無固定期限合同，房東要解約必須符合法定的特殊情形，僅限於租戶違約、自住需求、重大經濟性改造開發等。租戶在房東轉讓住房時享有優先購買權。租金限制——租金上漲有前提。過去15個月內未上調過租金，目標租金不超過同等條件住房的租金標準，租金3年內漲幅不得超過20%、住房供給嚴峻的特殊區域不得超過15%。房東目標租金過高將面臨高額罰款和長期監禁處罰。
公共服務。租戶只需登記註冊並依法納稅，也可享受當地公共資源和服務，不受產權限制。
租金補貼。政府根據收入和家庭規模，向租房戶提供住房補貼，戶均補貼額逐年提升，保障受補貼家庭的實際補貼水平與生活水平不受到物價和租金上漲的損害。
啟示
（1）德國強調政府對居民的住房責任，對房地產依賴度低
政府建立以居住為導向、以法律為基石、三大支柱鼎立的住房制度，持續完善法律以明確住房責任、建設金融稅收租賃三大制度，從量、價、質三方面踐行住房責任：戶均1套是政府應予保障的需求；住房支出佔收入的15-20%為合理水平；支持業主通過改擴建提高住房現代化水平。德國實行土地私有制，土地主要歸自然人、法人等私人所有，政府對土地財政依賴度低。房地產業在德國主要經濟指標中的佔比一直保持平穩，並不是經濟增長的引擎。德國支柱性產業，90年代以前靠製造業，90年代以後靠“現代服務業+製造業”。
（2）城市經濟發展均衡，德國人並非大城市不可
德國城市體系具有均衡化、特色化的特徵：產業佈局均衡，每個州都以先進製造業或現代服務業為主導產業；經濟發展水平相當，人均GDP最高的州是全國的164%；住房供給均衡，各州的人均住房套數介於0.48-0.58套，不存在明顯短缺的地區。人口布局分散化，人口第一大城市柏林，只有357萬人，佔全國人口比重僅4%，遠低於法國、英國、日本等體量相近經濟體首都城市10%左右的平均水平。
（3）住房制度發展應與經濟發展階段相適應，高速增長期重建設，增速換擋之後重租賃
在經濟高速增長階段，進行大規模住房建設，既有助於拉動其他產業、促進經濟增長，也有助於提高居民收入、改善住房消費水平。但經濟轉向中高速增長，若繼續大規模建房，則會擠佔寶貴的信貸資源、影響實體經濟發展，還會積累泡沫風險。經濟增速換擋期，要更加關注租賃，保障低收入群體住房需求。
（4）城市化進程與住房供需平衡，推動住房制度建設
城市化初期階段，城市化進程啟動，住房短缺不斷擴大，由於工業化水平還比較低，尚不具備大規模住房建設的基礎，
應採取政府主導的住房分配製度。城市化中期階段，居民大量進城，住房缺口處於高位、居住需求重要性提升，同時擴大供給成為可能，政府應大力金融財稅支持，撬動市場建房。
城市化後期階段，城市化速度仍較快，但住房增量越過頂點，存量市場體量可觀、重要性顯著提升，政府應加強對需求側保障，特別是租賃制度建設。
城市化末期階段，城市人口增量顯著減少，套戶比保持在1以上，住房總量充裕，居住需求和供給的增量都較小，投機性需求對市場的邊際影響顯著，政府應完善稅收制度建設，對交易環節徵收重稅，遏制投機。
風險提示：中德社會人文環境、經濟人口體量差異影響經驗適用性。
正文
1 導言
1945年4月柏林戰役戰敗之後，納粹德國在5月宣佈無條件投降，美國、蘇聯、英國和法國對德國施行分區軍事佔領和管制。1949年5月23日，德意志聯邦共和國（簡稱聯邦德國）成立，首都設在波恩。同年10月7日成立德意志民主共和國（簡稱民主德國），首都是東柏林。1990年10月3日民主德國正式加入聯邦德國，兩德實現統一，首都設在柏林。
戰敗國身份並沒有擊潰德意志民族，戰後德國取得了卓越的發展成果。GDP從1950年的497億歐元增長到2017年的3.3萬億歐元，年均增速達6.4%，兩德合併前的1950-1990年，年均增速高達8.5%，1990年以來，年均增速也在3.4%。德國在走出二戰陰影、創造經濟奇蹟的同時，更鑄就了住房奇蹟：不僅很好解決了二戰遺留的住房短缺問題，套戶比從1945年的0.57提高到2016年的1.02，人均住房面積達46.5平；還保持了房價長期穩定，在全球其他主要經濟體房價潮起潮落中獨善其身，1970-2017年，德國名義房價指數僅上漲2.3倍、年均增速只有1.8%，同期，英國、法國、美國分別上漲52.8、16.1和12.5倍，年均增速分別高達8.8%、6.1%和5.5%。
德國還形成了獨具特色的住房市場結構。居住結構上以租房為主流，德國住房自有率45%，55%的人口租房居住，租賃群體人均住房面積38平，租賃條件較好。供應結構以居民所有為主、多類機構有力補充，居民家庭持有住房81%，私營公司、公共公司、住房合作社等機構合共持有19%的存量住房、滿足了34%的租賃需求。房齡結構上展現“住房質量奇蹟”，住房持久耐用 ，70%以上的住房房齡超過40年，27%超過70年，14%為百年老宅。
二十世紀的上半葉，德國曾經遭受過兩次惡性通貨膨脹。一戰後，面對國內財政赤字、國外鉅額賠款壓力，德國政府選擇印鈔來緩解局勢，1921年6月，美元兌馬克比價是1：60，到了1923年9月，則成了1：160000000，居民財富湮滅，民粹主義爆發，一定程度上導致了希特勒的上臺。二戰後，德國再次經歷惡性通脹，黑市猖獗，香菸和巧克力代替帝國馬克成為實際意義上的貨幣。
德國何以能夠徹底擺脫惡性通脹的夢靨，實現穩定與增長的雙贏，保持房價、物價的長期穩定，成為全球主要經濟體中極少數的房地產市場典範？
住房制度是一國之重器，有因必有果，有什麼樣的政策和制度，就有什麼樣的房地產市場運行結果。本文將回顧二戰以來德國住房制度的演變歷程，深入探討德國政府住房責任、法律體系、市場運行機制，總結在中國城市化進程的宏大歷史過程中，可以借鑑的經驗。
2 德國住房制度的三大支柱
2.1 貨幣金融制度：中性穩健的貨幣政策與住房金融體系
2.1.1 貨幣政策：穩定幣值為綱，嚴控通脹，央行自我約束能力強
德國央行和歐央行嚴控通脹，自我約束力強，物價長期平穩。二戰以後，物價穩定成為德國政府的核心執政目標之一。德國的社會市場經濟，起源於弗萊堡學派，其關鍵思想之一即是貨幣供應總原則在於保證幣值穩定；1957年頒佈的《德意志聯邦銀行法》規定，德國聯邦銀行的職責是維持幣值穩定；1967年頒佈的《促進經濟穩定與增長法》規定，“聯邦與州政府在採取經濟與財政政策措施時應遵從宏觀經濟平衡的要求。這些措施應在市場經濟秩序下，有助於同時實現價格穩定、高就業水平、對外經濟平衡、和穩定適足的經濟增長”，由此物價穩定成為德國“魔力四邊形”（Magisches Viereck）的第一位目標。因此，德國央行的首要目標是保持物價穩定，其次才是經濟增長。1998年，歐洲中央銀行成立，《馬斯特裡赫特條約》使歐央行成為世界上獨立性最強的中央銀行，規定物價穩定是歐央行壓倒一切的長期目標。德國通脹水平長期維持在較低水平,
1950-2017年，德國CPI年均增速僅2.4%，即使是在全球陷入滯脹的70年代，德國的年均CPI增速也僅有5%，在全球主要發達經濟體中，通脹控制能力突出。在穩健的貨幣政策和溫和的通脹水平背景下，德國房價基本保持長期穩定，房價漲幅與通脹基本同步，1970-2017年，房價指數上漲234%，CPI指數上漲242%。
德國央行保持獨立，嚴格自律不超發貨幣，治理通脹國際標杆。德國法律保障央行獨立性，《德意志聯邦銀行法》規定，德國聯邦銀行應支持聯邦政府的總體經濟政策，但在行使本法所賦予的權力和職責時，有權保持獨立。同時，相關的制度安排，如中央銀行理事會和執行理事會成員的任命程序和年限，以及經費的獨立也保障了德國央行獨立性和權威性。貨幣供應與經濟增長匹配。德國M2佔GDP比重僅90%，在主要發達國家中處於中等水平，低於歐元區平均水平（96%），M2增速與經濟增速相匹配，貨幣供應水平合理。德國央行在治理通脹方面享有世界性聲譽。德國通脹溫和，馬克幣值穩定，1973年馬克超越英鎊成為美元之外的第二大國際貨幣，長期是歐洲貨幣體系的名義錨，歐央行成立後總部設在法蘭克福，通脹目標設定為“略低於2%”，很大程度上繼承了德國央行的控通脹的貨幣政策傳統。
嚴控信貸和槓桿水平，德國非金融部門槓桿在發達國家中處於顯著偏低水平。2017年，德國非金融部門負債佔GDP比重僅為177%，遠低於發達國家276%的平均水平，同期美國、日本、英國、法國、加拿大的比重分別高達251%、373%、283%、301%、290%。
2.1.2 住房金融體系：商業按揭為主、輔以獨特的住房儲蓄，居民合理加槓桿
在貨幣政策長期穩定的基礎上，德國的住房金融也保持中性穩健，引導居民理性加槓桿。
德國的首付比例在國際處於相對較高水平。德國的住房貸款理論上可以零首付，但審核條件嚴苛，通常首付比例在20-30%。美國在08年次貸危機之前也有零首付，危機後有所提高，通過交納額外抵押貸款保險金最低3%首付，使用FHA貸款、FICO信用評分達到580的購房者可以3.5%首付，目前首套房平均首付比例6%；日本仍可零首付，但銀行建議的財務安全的首付水平是20%，目前首套房平均首付比例在0-20%；新加坡組屋購房者，可以申請政府貸款，首付比例10%，條件較為寬鬆；香港居民購買首套私人住宅，繳納額外抵押貸款保險金，可以享受10%首付。通過國際比較可以發現，德國居民購買商品房的首付比例在國際尚處於較高水平，與美日等國的實際可操作的零首付還有一定差距，居民購買商品房槓桿並不高，基本處於合理水平，槓桿總體可控。
德國住房貸款以固定利率合同為主。德國是少數提供中長期固定利率住房貸款合同的國家。貸款機構不提供標準利率報價，而是在審核貸款申請時，根據房產價值、貸款者收入穩定性、首付比例和貸款年限進行風險評估，對每個貸款申請提供相應的利率報價。德國80%的新發放住房貸款都採用固定利率，有助於穩定居民與金融機構預期，促進居民槓桿保持平穩。首先，利率一經確定，居民在貸款期間的還款壓力完全確定，合理安排支出和還款計劃；其次，對於金融機構而言，存量合同的未來現金流也完全確定，經營風險降低；更重要的是，由於利率報價掛鉤風險指標，利率與首付比例自然形成逆對沖，居民槓桿水平和槓桿風險平穩化。
德國住房金融體系以商業按揭貸款為主，同時還運行著獨特的住房儲蓄模式。住房儲蓄與商業按揭、住房公積金共同構成世界上三大個人住房金融模式。
住房儲蓄在歐洲，特別是德國的住房金融體系中發展良好，具有重要地位。最初的住房儲蓄起源於英國，採取互助社團的形式，一旦社團中最後一個人擁有住房，組織即宣告解散。1885年，德國成立了第一家持續經營的住房儲蓄機構“全民住房儲蓄社”，標誌著住房儲蓄成為不斷服務更多居民、專業機構專業經營的住房融資模式。二戰結束後，德國在面臨住房短缺的同時，也面臨著嚴峻的資金短缺，政府資金幾乎都被投放於工商業投資以復甦經濟，難以為住房建設提供足量資金，因此自給自足的住房儲蓄模式得到廣泛、快速發展。大供給階段，住房儲蓄佔住房貸款存量比重可達15%，目前仍保持在10%左右，新發放住房貸款中，住房儲蓄貸款的佔比19%。目前全球有10個國家已在成熟運行住房儲蓄模式，德國住房儲蓄合同存量超過3000萬份、全球第一，奧地利人均住房儲蓄合同數超過0.5份，捷克、匈牙利新增住房貸款中住房儲蓄貸款佔比均超過20%；還有中國等3個國家也已進入起步嘗試階段。
（1）住房儲蓄：先存後貸、專業經營、固定低息、廣泛參與
先存後貸，公平配貸。首先，居民與住房儲蓄機構簽訂住房儲蓄合同，約定合同額、存款期限和貸款期限，合同額約為計劃貸款額的2倍，存款期限8年左右，貸款期限10-11年。依據合同約定，申請者先按月存款（約為合同額的0.48%），存款期限截止時，加上利息後的存款總額達到合同額的50%，滿足配貸條件，進入配貸輪候序列。
住房儲蓄機構依據存款期限、還款貢獻、利率等指標，對達到配貸條件的申請者進行配貸評價，評價值高的優先配貸。貸款發放後，申請者按月還款，月還款額約為合同額的0.5-0.6%。
專業經營，資金封閉循環，提供長期穩定的固定低利率。德國的住房儲蓄機構實行專業經營，除住房儲蓄外不能從事其他風險性金融業務，可以購買國債等低風險證券，但信貸資金只能用於為參加住房儲蓄的居民提供購房、建房、改建等貸款，2017年德國住房儲蓄機構的貸款存量中98%以上為住房貸款。德國現有20家住房儲蓄機構，其中12家為私營機構、全國經營甚至跨國經營，另外8家為州立機構、負責地區經營。由於住房儲蓄資金僅在機構和參與的居民之間循環，
因此利率不受外界資本市場的干擾，得以施行長期穩定的低存低貸固定利率制度，存貸款利差保持在2個百分點。低息貸款結合政府獎勵，鼓勵居民自願參與住房儲蓄。德國最大的住房儲蓄機構施威比豪爾銀行提供的8年儲蓄期、10年還款期的標準產品的貸款利率只要2.15%。為了支持低收入居民也參與到住房儲蓄體系中，政府給予兩種儲蓄補貼。第一種是住房獎勵，對於年收入不超過25600歐元（51200歐元）的單身（雙職工）住房儲蓄家庭，月存款額不超過512歐元（1024歐元）的部分，給予8.8%的配套獎勵，最多獎勵45歐元/月（90歐元/月）。第二種是職工儲蓄津貼，對於年收入不超過17000歐元（35800歐元）的單身（雙職工）住房儲蓄家庭，對其住房儲蓄給予9%的配套獎勵，最多津貼43歐元/月（86歐元/月）。低貸款利率結合政府獎勵，使得低存款利率的住房儲蓄合同成為德國居民的重要投資工具，超過1/3的居民參與到住房儲蓄中，為住房儲蓄模式的發展提供了充沛的低成本資金。
（2）德國的住房儲蓄制度，有效限制居民加槓桿
住房儲蓄制度保守穩健，居民違約風險低。與按揭貸款模式最高100%的按揭比例相比，住房儲蓄模式的槓桿率明顯更低，通常50%，在組合使用其他住房金融產品情況下，一般是80%的貸款上限。通過8年左右的儲蓄，居民實現了一定程度的自有資產積累，同時證明了具有與還款壓力相匹配的持續支付能力（存款期每月存款額佔合同額比重0.48%，還款期每月還款額佔比0.5-0.6%）。貸款額度、貸款利率、月還款額、還款期限等關鍵債務負擔情況，在合同簽署階段即可準確預期，因此，居民可以根據家庭的真實經濟狀況，理性選擇合同金額和槓桿水平，有效降低違約風險。
德國居民部門槓桿在發達國家中處於顯著偏低水平。2017年，德國居民房貸餘額1.2萬億歐元，佔GDP比重36%，在主要可比發達經濟體中處於中等偏下水平。2017年，德國居民部門負債佔GDP比重僅為53%，明顯低於發達國家76%的平均水平，同期美國、英國、法國的比重分別達到79%、87%、59%。
2.2 稅收制度：重交易輕保有，鼓勵居民長期持有房屋，打擊投機需求
德國稅收制度中，與居民住房相關的稅種主要包括土地稅、不動產交易稅、租金收入所得稅、差價盈利所得稅、二套住房稅、遺產稅和贈與稅等。稅率設置和徵稅條件上，德國對保有環節稅率較輕，對交易環節徵收重稅，鼓勵居民長期持有房屋，打擊投機需求。
住房相關稅收佔財政收入比重僅2%，居民稅收負擔較低。不動產交易稅和土地稅是最主要的兩項稅種，2017年這兩項稅收總額271億歐元，佔全國稅收收入7345億歐元的比重3.7%，佔全國財政收入1.4萬億歐元的比重僅1.9%。
保有環節實際稅率低，靠稅基廣以貢獻稅收。土地稅由於稅基估值標準出臺很早，個人承擔的實際稅率較低，但面向所有存量土地進行徵收，2017年貢獻稅收140億歐元，佔財政收入比重0.98%，是兩大住房稅種之一。
使用環節設有獨特的二套住房稅，以登記使用而非所有權為納稅基礎，增加了居民佔用多套住房的成本，有助於引導居民家庭不超額佔用住房，提高住房的流動性、降低空置率，2017年德國住房空置率只有3.2%。
交易環節稅率高，稅收可觀。差價盈利所得稅，對長期自用或出租的住房轉讓予以免稅，對短期持有的交易行為徵稅，鼓勵居民長期持有住房；不動產交易稅稅率高達3.5-6.5%，疊加公證費等各類交易費用，交易成本可達10%甚至更高，2017年不動產交易稅稅收總額131億歐元，與以全國存量為基數的土地稅相當，貢獻可觀。
2.2.1 土地稅
土地稅是政府依據《土地稅法》，針對土地向所有者進行徵稅，屬於保有環節稅種，稅負較輕。土地稅一季一繳，也可申請半年一繳或一年一繳。稅收徵管由州政府和地方政府共同承擔，但收入歸地方政府所有，屬於鄉鎮稅。對於公共用途的土地予以豁免，用地對象主要包括政府、軍隊、宗教、非盈利機構、醫院、學校、學生宿舍、政府擁有的科研機構、公園、墓地、公路、鐵路等。
土地稅計算方式較為複雜，各地區稅負差異大。原東西德地區之間、不同聯邦州之間、不同人口的市鎮之間、不同建築物年份之間的稅負都存在較大差異。
土地稅=稅基×基準稅率×稽徵率。其中，稅基由土地登記處和公證處等相關部門根據政府估值標準、產權登記價值等綜合確定。東德西德現行估值標準不同，西德估值標準是1964年出臺，東德是1935年。由於估值標準出臺較早，所以土地稅實際稅負較輕。基準稅率由聯邦政府規定，東西德地區適用不同稅率表。
稽徵率由各市政府自行確定，目前最低只有150%、最高達1142%。稽徵率並沒有上限，各市可根據自身支出情況來確定，同時兼顧招商引資吸引力，也可將稅率制定權限下放鄉鎮。不同類型土地的市稽徵率不同，通常情況下，農業用地和林地的稽徵率低於其他類型建設用地。
2.2.2 租金收入所得稅
房屋租金收入計入個人年收入所得，依據《所得稅法》規定繳納，屬於保有環節稅種。個人所得稅為聯邦、州和鄉鎮三級政府共享稅，應稅所得主要包括農業和林業收入、營業收入、自由職業收入、就業收入、資產收入、租金收入、其他收入等，綜合後按超額累進稅制徵收，起徵點為9000歐元，稅率在14-45%之間。租金收入所得稅的應稅金額為扣掉房屋折舊、維修等成本後的淨租金收入。
2.2.3 二套住房稅
二套住房稅是地方政府對居民登記使用的第二套及以上住房（無論自有還是租住）進行徵稅，屬於消費環節稅收，為鄉鎮稅。也就是說，無論居民是否擁有所佔用的第二套房屋的產權，均應納稅，有別於國際慣例而言的基於所有權的房產稅。
二套住房稅是否徵收，取決於房屋使用目的和使用者收入情況。通常情況下，居民由於工作調動等原因而必須使用第二套住房，或是二套住房使用者無收入，則可免稅。二套住房稅的立法權歸屬地方政府，地方政府一般又將立法權交給鄉鎮，因此各地區具體細則會有不同。例如，聯邦基本法法院規定，使用與第一套住房註冊地相同的第二套房屋，在無適當理由的情形下，需繳納二套住房稅；萊茵蘭-普法爾茨州高級行政法院規定學生免徵二套住房稅，對於因工作原因住所在另一地點的已婚夫婦，也予以免徵；公共或非營利組織為治療或教育目的提供的住房免徵稅；二套房屋房主不滿16歲，予以免稅。
目前德國越來越多的城鎮開始設立二套住房稅，
稅基通常為房屋所在區域平均租金，稅率由當地政府依據本地消費標準制定，多數城鎮稅率在5-20%之間。二套住房稅稅負較輕，2013年全國二套住房稅稅收總額僅1.37億歐元，佔全年各級政府財政收入比重僅0.01%。但在一定程度上增加了居民佔用多套住房的成本，有助於提高住房的流動性、降低空置率。
2.2.4 差價盈利所得稅
居民出售房地產所獲差價盈利也計入個人年收入所得，依據《所得稅法》規定進行納稅，為聯邦、州和鄉鎮三級政府共享稅。差價盈利所得稅屬於交易環節稅種，但不在交易發生時繳納，而是與其他個人收入所得一起，按年進行綜合徵收。應稅金額為售價扣除建設成本（或購置成本）、維修成本、交易費用等各類可抵扣成本後的差價盈利。
為鼓勵居民將住房用於自住或出租，減少短期、投機性需求，政府對三種情形，予以免徵差價盈利所得稅：（1）買房時房屋自帶租客，買房後未與租客解約，持有10年後出售；（2）買房時房屋自帶租客，與租戶解約後，自住滿3個完整日曆年；（3）買房時不帶租客，用於自住。
2.2.5 不動產交易稅
不動產交易稅是州政府依據《不動產交易稅法》，向不動產交易的買賣其中一方徵收的以交易價格為稅基的交易環節稅收，屬於州稅。繳稅主體為土地出讓方或購買方，財政部門會先向購買方發出納稅通知，如果購買方拒絕，則會要求土地出讓方納稅，一般會在土地交易協議中明確由購買方繳納。目前稅率由各州政府自定，最低3.5%、最高達6.5%：1983-1996年，全國範圍內不動產交易稅率統一為2%；1997年聯邦政府將稅率統一上調至3.5%；2006年9月1日開始，聯邦政府將不動產交易稅立法權下方給州政府；2007年以來，除拜恩州外的所有州政府都上調過稅率。
次貸危機以來，不動產交易稅成為各州抑制房價快速上漲的主要調控工具。2010年以前，稅率變化不大，但2011年之後，各州則頻繁加滿上調稅率，2011年平均稅率由3.7%升至4.2%，2015年升至5.3%，主要原因是房價加速上漲。德國房價指數在2010年之前增速不足1%，到2011年房價指數增速增至3.5%，2015年增至4.7%。
除了繳納不動產交易稅，在德國房地產交易過程中還涉及公證費、不動產登記費和中介服務費。公證費和不動產登記費根據《收費法》規定收取，公證費為交易額的1.5%，不動產登記費為交易額的0.5%；如使用中介服務，則還要支付中介服務費，通常為交易額的3.57-7.14％。加上不動產交易稅，稅費合共10%左右，交易成本高昂，有力遏制投機需求 。
2.2.6 遺產稅和贈與稅
遺產稅和贈與稅，為政府依據《遺產稅和贈與稅法》，對住房的繼承與贈與行為進行增稅，屬於交易環節的州稅。對於繼承或贈與給配偶或生活伴侶的予以免稅，無論面積大小；繼承給子女的自住房，200平以內的部分免稅。
2.3 租賃制度：保護租戶權益，鼓勵長期租房
德國的租賃市場非常發達、繁榮，一半以上人口租房住。2017年，德國住房自有率45%，55%的人口都是租房居住，遠高於其他歐盟國家的30%左右的平均水平。大城市的比例更高，柏林、漢堡2014年的住房自有率為14%、23%，對應著80%的居民都是租房住。德國如此之高的租賃比例得益於充分保障租戶權益、支持租賃需求的完善的租賃制度。
2.3.1 租戶的法律保障
德國對租賃市場予以全面規範、對租戶予以充分保障的關鍵法律，是《民法典》中的《住房租賃法》。德國政府關於租賃市場的法律，在二戰後的大管制階段即已出現，但當時推行的是嚴格的租金管制和政府分配，行政手段為主，並不是培育租賃市場長期、穩定、規範發展的制度設計。1960年，《關於減少住房統制經濟和關於社會租賃和租賃權的法律》出臺,考慮到社會住房大供給對住房供應的改善以及進一步促進住房供應的需要，部分地放鬆了管制措施，允許租金適度上調。1971年的第一部《住房解約保護法》，標誌著政府對於租賃市場的治理目標，從住房短缺時期的管制思想，向供需逐漸平衡時期的保障需求側思想和鼓勵供給側思想的轉變，並不斷地調整和豐富，形成了覆蓋解約保護、租金限制、當事人變更、改造升級等多項租賃雙方合同關係的較為完備的、市場化的《住房租賃法》體系。其中對於租戶保障，最重要的就是租約保障和租金限制。
租約保障。租約默認為無固定期限合同。房東若要簽訂固定期限合同，必須在出租時就向租客書面說明自己在租約到期時對住房另有所用，合理用途僅限於（1）希望將房屋用於自住或供其他家庭成員居住，（2）合理的拆除、改建或修復住房的需求，如果繼續出租將給這些措帶來巨大困難，（3）有義務將房屋租賃給其他需要服務的人。解約保護。房東不得隨意解除租約，僅在規定情況下基於合理權益才可以解除合同：（1）承租人違反合同規定；（2）房東擬將出租房屋用於自住或其他家庭成員居住；（3）通過對住房進行適當的開發可獲取重大經濟利益，如若繼續租賃，房東將遭受重大經濟損失。優先購買權。如果在承租人獲准使用租賃房後，現房東或未來的房東想要將住房出售給非家庭成員的第三方，則承租人享有優先購買權。
租金限制。《住房租賃法》最新規定，房東要上調租金，必須滿足租金15個月未變、且目標租金不超過市政當局或其他城市的大小、設施、質量、位置等條件相當的同類型住房的租金標準。租金在3年內漲幅不得超過20% ；在市政府判定的住房供應嚴峻的特殊區域，不得超過15%，特殊限制期最長5年。《刑法典》中的《經濟犯罪法》規定，在租戶面臨困境的前提下，如果房東目標租金超過當地租金標準的50％，則可判定房東違法，處以不超過3年的監禁或罰款，情節特別嚴重的，最高判處10年監禁；如果房東通過減少租客可利用空間而變相使得租金超過當地標準的20%，可處以最高五萬歐元的罰款。
2.3.2 租戶的公共服務
寬鬆的戶籍制度：德國居民在地區間遷入遷出，自遷入兩週內，到遷入地的市民管理處登記註冊並報告住址即可。只要居民依法納稅，就可以享有當地醫療、養老、教育等公共資源與服務，不存在住房產權的門檻限制。
2.3.3 稅收優惠與補貼
促進租賃房供應。德國政府對用於出租的房屋提供融資支持、稅收優惠或者直接補貼，鼓勵私人資本更多地建設用於租賃的住房。如社會住房建設，由政府提供無息或低息貸款；對用於出租的住房，折舊率要高於普通住房，更高的折舊率降低了應納稅租金收入，節省了稅負。
對租賃群體提供住房補貼。住房補貼又分為一般性住房補貼和特殊性住房補貼。一般性住房補貼包括房租租金補貼和普通家庭住房花費補貼；特殊性住房補貼是指給予戰爭受害者及其他社會救助者的補貼，2005年之後取消。1991-2004年，全國平均每年有8.2%的家庭獲得了住房補貼，政府年均補貼金額達36.5億歐元；2005-2016年，全國平均每年有1.8%的家庭獲得住房補貼，政府年均補貼11.5億歐元。戶均補貼額不斷提升，保障了受補貼家庭的實際補貼水平與生活水平不受到物價上漲、租金上漲的損害，2016年戶均補貼金額1816歐元，是1991年的近3倍。
“房地產週期”系列研究
35、當前房地產融資渠道和形勢，2018年08月13日；
34、貨幣超發與資產價格：中國，2018年08月02日；
33、貨幣超發與資產價格：國際經驗，2018年08月01日；
32、棚改貨幣化即將落幕：去庫存任務完成，深刻改變三四線房地產，2018年07月20日；
31、中國人口大遷移，2018年07月10日；
30、房地產政策分析框架：工具、效果與反思，2018年06月19日；
29、房地產調控的城市遷移與博弈，2018年06月13日；
28、本輪房地產調控的回顧、反思和展望 (2014-2018)，2018年06月11日；
27、城市“搶人大戰”：高質量發展、大都市圈戰略和土地財政，2018年06月07日；
26、粵港澳大灣區：引領新一輪開放創新，打造國際一流灣區和世界級城市群，2018年06月06日；
25、住房租賃融資：渠道與風險，2018年04月08日；
24、《房地產週期》導論，2017年09月19日；
23、從春秋到戰國：房地產進入強者恆強的王者時代，2017年07月19日；
22、粵港澳大灣區：打造國際一流灣區和世界級城市群，2017年06月20日；
21、新首都 新北京，2017年05月16日；
20、從國內外新城建設經驗教訓展望雄安新區未來（國內篇），2017年04月23日；
19、從國內外新城建設經驗教訓展望雄安新區未來（國際篇），2017年04月23日；
18、雄安新區：大手筆打造新增長極和世界級城市群，2017年04月07日；
17、三四線城市地產銷量火爆：去庫存和擠出效應，2017年03月13日；
16、房地產調控二十年：回顧、反思與抉擇，2017年03月08日；
15、為什麼我們對2017年房地產投資不悲觀：兼論房地產投資增速的三種預測方法，2017年01月12日；
14、人地分離，供需錯配：一線高房價、三四線高庫存的根源，2017年01月05日；
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11、人口遷移的國際規律與中國展望：從齊增到分化 ，2016年10月24日；
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2、避免悲劇重演：日本房地產大泡沫的催生、瘋狂、破滅與教訓，2016年03月04日；
1、中國房地產週期研究，2016年02月25日
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