雲南省開遠市一角
居民小區應按規模大小分門別類
本人籌備所在小區業主大會成功召開選舉產生了業主委員會，又被選為業委會主任以來近三年中，實踐中發現城市居民小區裡存在著大量的問題，而且，很多問題是不可能僅靠一個小區或者一座城市就能解決的。為此，從今年2月22日註冊頭條號“銳眼說小區”併發布第一篇原創文章以來，本人將其嚴格定位於研究、總結、探討城市居民小區的治理經驗、治理模式、失誤總結、政策法規漏洞探析、政策發展方向建議等，以期在中國快速城市化進程中，對井噴式增長的城市居民小區的治理提供一個討論交流平臺。
在此過程中，發現各地都有大量網友對小區物業服務均有大量的指責、抨擊等，並且小區裡業主與物業服務公司間的矛盾都極為普遍。討論中，對居民小區是否需要物業服務也是仁者見仁，智者見智，並且出現了兩面倒的分化。有的舉例證明小區沒有物業服務公司的服務，業主採取自治自管的方式同樣可以治理好；另一方也同樣舉了更多的例子證明：小區沒有了物業服務公司的服務，必然是一團糟。那麼，究竟是哪一種正確呢？
一座小城市裡交房三年多的小區
本人認為，不管是小區業主自治自管也好，還是聘請物業服務公司也好，關鍵要分清小區的規模、居民結構以及住宅類型、還有小區內設施設備的配置等的具體情況，才有可能考慮是選擇業主自管還是聘請物業服務公司。但是，當本人搜索中國城市居民小區的規模劃分時，卻發現目前我國對居民小區的規模還沒有一個統一的劃分標準，這可不是小問題，它牽涉到將來在對城市居民小區的治理中，所需要配套的政策、制度、法規規則的制定等，沒有小區規模的劃分標準，而全國一刀切地只用一把尺子來衡量，在中國如此之大，各地差距又極為懸殊的情況下，那是根本行不通的。
昆明市一高層小區一角
我國城市規模劃分標準是五類七檔
2014年10月29日，國務院發佈了我國新的城市規模劃分標準。按新的標準，以城區常住人口為統計口徑，將城市劃分為五類七檔。城區常住人口50萬以下的城市為小城市，其中20萬以上50萬以下的城市為Ⅰ型小城市，20萬以下的城市為Ⅱ型小城市；城區常住人口50萬以上100萬以下的城市為中等城市；城區常住人口100萬以上500萬以下的城市為大城市，其中300萬以上500萬以下的城市為Ⅰ型大城市，100萬以上300萬以下的城市為Ⅱ型大城市；城區常住人口500萬以上1000萬以下的城市為特大城市；城區常住人口1000萬以上的城市為超大城市。
蒙自市一商住混合小區
居民小區竟然沒有規模等級劃分標準
本人反覆搜索發現，從後續治理分類的角度看，城市居民小區竟然沒有一個以居住戶數規模為類型的劃分標準。而居住在小區裡的絕大多數人都能體會到，一個小區里居民人口的不同，自己獲得的體驗、感受、以及鄰里關係融洽程度包括物業管理模式、小區自治的難易程度等等，都是截然不同的。
經過搜索查問，發現目前只有一個《城市居住區規劃設計規範》GB 50180-93(2016年版），但它僅僅是從規劃的角度，對居住區根據居住人口規模進行一個規劃的基本原則劃分，而且也是沒有標準的，只是針對全國大中小城市已建居住區的調查分析，根據與居住人口規模相對應的配套關係，將居住區劃分為居住區、居住小區和居住組團三級，其中：
一新建小區
(一)居住區
居住區指不同居住人口規模的居住生活聚居地，也可特指被城市幹道或自然分界線所圍合，並與居住人口規模(30000～50000人，或10000～15000戶)相對應，配建有一整套較為完善、能滿足該區居民基本的物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。一般說來，它由若干居住小區或若干居住組團組成。
(二)居住小區
居住小區指被居住區級道路或自然分界線所圍合，並與居住人口規模(7000～15000人，或2000～4000戶)相對應，配建有一套能滿足該區居民基本的物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。它由若干居住組團組成，是居住區的組成單位。
(三)居住組團
居住組團指被小區道路分隔，並與居住人口規模(1000～3000人，或300～700戶)相對應，配建有居民所需的基本公共服務設施的居住生活聚居地。它是構成居住小區的基本單位。
一新建小區
雖然有人認為三級規模劃分法是科學合理，符合國情的。但該規劃設計規範中也承認：城市居民的一生中，約有三分之二以上的時間是在居住區內度過，因而居住區的規劃設計必須研究居民的行為軌跡與活動要求，綜合考慮居民對物質與文化、生理和心理的需求及確保居民安全的防災、避災措施等，以便為居民創造良好的居住生活環境。也就是說，
規劃的劃分與居住後的治理劃分是完全不同的兩碼事。對住宅小區規模的劃分，也僅僅是從建築面積和工程等級來劃分的：3000平方米以下的為小型建築工程，3000平方米以上，10萬平方米以下的為中型建築工程；10萬平方米以上的為大型建築工程。但如果群體建築中的某個單體建築的工程等級，與按照總建築面積劃分的群體工程等級不一致時，則按較高的等級確定該群體工程的工程等級。例如，某住宅小區由多幢住宅樓房組成，總建築面積為98000平方米，按照群體建築的等級標準，該工程屬於中型工程，但如果該小區包括一幢30層的高層樓房，則按照單體建築的標準，該群體工程應該屬於大型工程。
也有從工程造價的角度劃分的。
但是，不管是從規劃角度、建築工程面積或者等級角度，還是按造價的角度來劃分，跟小區建成交付入住後的社會治理都是完全不同的兩個概念，應該有另一個標準進行劃分。為什麼呢？我們居住在小區裡的很多人已經發現，不同規模的居住區裡，有的秩序井然，有的卻是秩序混亂、衛生極差、業主與物業服務間的矛盾重重，甚至到了水火不容的境地。這是因為不同規模的人口居住量，其治理難易度是不同的。即使在同樣規模的小區裡，不同的居住人口成份，不同的治理模式，也會產生不同的效果，致使居住的居民感受完全不同。
錫都箇舊市一小區
本人的“城市居民小區規模劃分標準”（建議）六類七檔
本人認為，上述的劃分法，僅僅是從“物”的角度，從“規劃”的角度、從“工程”的角度，或者是從“投資數額”的角度來劃分，完全沒有考慮到從“人”的角度，從“社會治理”、“人文關係”的角度來劃分的 。或者可以這樣說：兩三年的時間可以建蓋好一個物理性能堅固的居民小區，但要建設好一個人文關係和諧穩固、小區居民親如一家的目標追求，那是需要幾十年甚至幾代人的努力才能完成的。就如同一個溫馨和諧的村寨，那是多少代人的努力才取得的。也就是說，城市居民小區入住後的社會治理和秩序建設，遠比工程建設複雜且重要得多。但小區人文關係的建設，又與小區的規模、居住人口有極大的關係。人口少的小區，人文關係建設要輕鬆一些，鄰里關係較為和睦。人口多的小區，其複雜程度和困難程度就要艱難得多。因此，從長期性的社會治理和小區秩序建設來看，對小區規劃進行劃分，並根據不同規模的小區，探索總結各自不同的治理模式、治理方案是十分必要的。為此，本人對居民小區的規模分類標準建議如下：
一在建小區
1、微型小區：100戶以下，平層樓房，無電梯房。
2、小型小區：100戶以上，500戶以下。如有電梯房，則為300戶以下。小區內有一定的商鋪。
3、中型小區：500戶（電梯房300戶）以上， 1000戶以下，無30層以上高層樓房。小區內有一定的商場。一層的地下停車場。
蒙自市一微型小區業主自治自管
4、大型小區：1000戶以上，5000戶以下，包括30層以上高層樓房或住商混合樓。有兩層或者以上的地下設施。其中，可把小於2500戶的分為大一型，大於2500戶的分為大二型。
5、超大型小區：包含大型小區的條件，5000戶以上，1萬戶以下。
6、特大型小區：包含超大型小區的條件，1萬戶以上。
從上述小區規模分類我們是否就可以看到，很多人爭論的小區自治也好、自管也好，以及召開業主大會、選舉產生業主委員會，還是小區後續制定的相關規章制度難易、執行等等，都跟小區規模是密不可分的。而對於不同規模類型的居民小區，國家的相關法規、政策制度等等，是否應該有不同的指導性規則呢？本人覺得，這是非常必要的。比如：一處微型小區、小型小區，召開業主大會的難度跟一處大型小區、超大型小區是不可同日而語的。
蒙自市一微型小區業主自管
同樣的，對於大型、超大型小區來說，不管是物業服務也好，還是召開業主大會、成立業主委員會也好，以及後續的社會治理、人文關係構建等等，如果僅僅靠物業公司那麼幾個管理層人員（物業服務公司普通工作人員是不會多管事的），以及業委會那麼幾個還是義務性質的委員，要達到小區的和諧建設長遠有序發展，那是根本不可能的事。因此，根據小區規模分類，對於不同類型的小區的社會組織體系建設，那是一條任重道遠的路子。
有興趣於中國城市居民小區社會治理研究、探討的朋友，如果你認同、或者需要對此分類進行補充、完善的，還是有其它建議的，請在評論區裡留言和我共同探討交流吧！
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