XIAOSHUANGYUE
第115篇文章 蕭霜月
獨家策劃【終結篇】：
中國未來房價走勢的基本判斷
和上次談《中國房價確需潑一盆冷水》一樣，今天我們也從三方面入手分析：
1、還有新增加的人口支撐房價嗎？
答案無疑是肯定的，有！
雖然上次我說，未來大量農村人口進城是不可能的了，但人口的上升遷移空間還非常大。
什麼意思？
常言道，水往低處流，人往高處走。因為城市鄙視鏈的客觀存在，逆鄙視鏈的上升遷移動力巨大。十八線小縣城的往二三線城市走，區域中心城市的向國家中心城市跑，這是一種必然的趨勢和不可阻擋的力量。
即便現在身在城市，卻選擇在農村建房的，很多也不過是給自己留條退路。真到自己老了，有能力在買菜休閒、醫療健身更方便的城市頤養天年，就不大可能為了“落葉歸根”的情懷隻身回到鄉下。唯一的折衷方式，便是到老家所在的縣城買房養老。
您大概明白我的意思了，從縣城往上到京滬深的房子，都是有潛在購買人口的，按這個序列越往上人越多。
不知您注意沒有，我有意跳過了四線城市。我的看法是，不要以為四線城市（一般地級市所在地，比如四川的遂寧）比縣城高一個級別，如果不是區域中心城市（比如四川的綿陽、南充），
它的人口吸附能力與縣城就沒有本質區別。不要相信價值窪地，價格是由市場決定的，炒上天的概念都比不過一個地方天然的優勢！（比如重慶除了水路優勢，其他在成都面前都居於劣勢）但上升遷移的前提，是他們能夠賣得掉原來的房子，並且提升了家庭的收入水平，否則只是設想。
2、真正需要購房的人還有多少？
答案無疑還是肯定的，多！
雖然上次我說，很多是投資甚至投機性的需求，但它們正是瞄準了未來依然巨大的剛需。
上升遷移對一個城市來說是新增購買需求，但對全中國這個大盤子來說，本質只是從一個城市到另一個城市的置換。
真正的新增需求是未來長大，走出原生家庭，要新組建家庭的孩子們。比如同樣兩個3口之家，各有1套房子，現在住是足夠的，再假如它們恰好結成親家，都至少需要新買一套房子。
事實上，我們並不知道未來的兒媳在哪家養著，或者也不知道未來的女婿將身在何處，所以專家們都說，一個3口之家至少需要2套房子，一個4口之家至少需要3套房子，並以此類推，確實是有道理 。另外，港媒流出的房產稅草案，一個3口之家的基本套數也是按2套算的。
有人或許會說，孫子可以繼承爺爺的房子呀？但這在生活中是不具有可操作性的。一般的爺爺現在60歲左右，按現在中國人的平均壽命來看，如果孫子要等著繼承爺爺的房子來結婚，恐怕早已是可憐的大齡青年，何況隨著醫療水平的提升，很多爺爺八十九十也越來越常見，這是要把孫子等成康熙的太子嗎？
任大炮也說過，這些爺爺的房子多數是樓梯房，到他們七老八十的時候都不樂意住了，更不要指望孫子還會奉為喜結良緣的“新房”。所以，中老年人還有比較大的換電梯房改善性需求。
另外，現在市面上的2房又忽然不走俏，怎麼回事呢？小兩口要請老人來幫忙帶孩子，至少是需要3房的，不然另一個老人只能睡沙發，或者回老家。如果生2胎，考慮到兩個孩子有年齡差，勢必要4房才住得下。這部分的改善性需求更是非常巨大的。
當然，這一切必須建立在國家經濟向好，大家的收入水平提升的基礎上，反之這日子該將就也只能將就過。
3、支持購房的按揭貸款政策會變嗎？
答案無疑依然是肯定的，不變！
正如我上次所說，中國房地產自1998年房改後的突飛猛進，如果沒有金融的支持（即按揭貸款）是不可能實現的。
中國的城市化進程還有二三十年的時間，遠未達到發達國家的水平；廣大的中西部與東部還有很大的差距需要縮小；國家中心城市、區域中心城市還有很大的開發建設空間；因為外匯佔款等形成通貨膨脹的壓力依然高居不下。至少綜合以上因素，都不大可能從本質上改變，當前對剛需、剛改的信貸支持政策，更不可能讓能鎖在房地產裡面的大量貨幣，流到市面上加大通貨膨脹壓力！
所以，我們看到各大銀行的購房貸款手續，還在進一步從簡從快，我們看到公積金買房似乎也越來越方便，房子依然是最優質的資產。
不過，近幾十年的信貸政策也並非完全沒變。如果我們哪天發現，某個地方的房子不好貸款了，我們就應該知道這裡的房子不值錢了。
我覺得這房子，就像《平凡的世界》裡，孫少平讀高中吃的菜：現在農村的房子就像丙菜，幾乎沒有人稀奇了；四五線城市的房子如同乙菜，多數人吃得起或者勉強吃得起；二三線城市的房子好比甲菜，現在吃得起的人不多；至於一線城市的房子那就是孫少平去田書記家裡才能吃得到的菜了。
但您看，路遙寫的是在30年前的情況，隨著經濟水平的提升，現在至少都是吃乙菜，很多還吃甲菜，就是頓頓吃田書記家菜的也不鮮見了。
我的意思也就是說，從長遠來看，大中城市的房子肯定是看漲的。現在穩一穩，就是讓大家有時間提升購買力！
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