躲得過高房價，卻躲不過高房租。
近期部分熱點一線城市不斷上漲的房租，引發了關注。中原地產首席張大偉直言不諱的調侃稱，樓市在用租金暴漲懲罰不買房的人！
對於房租暴漲的現象，有專業觀點分析指出，除了畢業季引發的供需因素外，與資本的推波助瀾關係密不可分。有專家就呼籲，不僅要防止炒房子，更要避免炒房租。
據央廣經濟之聲《天下財經》報道，7月以來，在全國住房租賃市場保持整體穩定的情況下，也有一些城市尤其是一線城市房租明顯上漲。
報道引述機構統計數據稱，儘管北京、上海、深圳的租金環比漲幅分別為2.4%，2.1%和3.1%，看起來似乎不大，實際壓力要比數據平均值更大。某房產中介稱，目前北京房租整體漲幅同比超過10%，特別是五六環附近。
《天下財經》報道稱，根據統計，一線城市去年高校畢業生的起薪平均5000元出頭，而吸納就業比較多的幾大職業中，快遞員平均工資在6000元左右，司機、廚師平均工資都在5000元以下。而北京的平均房租接近5000元，即使合租，單間價格也高達兩三千元甚至更高，佔這些群體收入的一半以上。
如果以“2018年中國大學畢業生薪酬水平排行榜”作為參考的話，即使清華、北大這樣頂尖名校的畢業生，平均月薪也就9000多元。
也就是說僅僅租房，就要花掉其中相當大的一部分。因此對於其他一線城市普通大學畢業生來說，恐怕都不太幸福。
（2018年中國大學畢業生薪酬水平排行榜）
畢業生們期望租金多少合適？
那麼畢業生們期望的租金多少才合適呢？58安居客房產研究院針對15個一線及新一線城市的調研報告顯示，近八成畢業生希望每月租金低於2000元。以在上海工作的高校畢業生為例，平均期望租金為2258元/月。
房租佔收入多大比例才比較合理呢？根據上述報告，46.32%畢業生表示願意花30%的工資用於租房。此外，53.75%畢業生還傾向於通過合租的方式，追求更高的租房性價比和更優的租房體驗。
58安居客房產研究院首席分析師張波表示，通常來講，房租收入比有著‘黃金分割’點，即房租佔收入比值30%以下處於幸福區間範圍，若佔比超過30%，租金帶來的經濟壓力對於生活的幸福感會有所影響。
租金上漲或與資本推波助瀾有關
對於房租猛烈上漲的原因，除了畢業季引發的供需矛盾因素外，有專家觀點指出，這與介入其中的資本推波助瀾有關。
中原地產張大偉表示，現在很多城市的房租在非常非常明顯的快速上漲。
張大偉引用了貝殼研究院(原鏈家研究院)的最新數據顯示，北京多個小區的租金價格環比漲幅驚人。
張大偉表示，租金上漲其實不是新聞，最近幾年租金一直在上漲，但為什麼最近突然翻天覆地的新聞出現？和一個網貼非常有關係：
清華水木論壇近日有名為“仙翩”的網友發帖稱，他掛出的位於天通苑的120平三居室，預期價位原本在每月7500元，但自如和蛋殼兩家中介在經過三輪抬價之後，房租原地暴漲3300，高達10800元，每年漲2%。
有網友跟帖說：“我家周圍，正常7500到7800一個月，中介現在9500元×11個月大規模收。”
張大偉點評稱，一套本來市場租金7500的民宅，在中介機構自如包裝後，對於租房者來說，將需要承擔1.3萬左右，大約相當於租金上漲了70%。
當然，自如也冤枉，經常說自己不賺錢，這是什麼原因：其實很簡單，因為自如的裝修、運營等成本。
張大偉表示，按照自如宣傳的內容，60萬間房，已經有1萬名員工，我們按照平均每位員工各種成本一個月1萬元計算。（包括社保等）光人員成本，就需要一個月上億的支出。這些成本當然都出在了租金差價上。
所以才出現了，自如等資本喊不賺錢，而租房者已經要崩潰的局面。
而另據華夏時報報道稱，賺轉租差價的錢或許只是房產中介“宏偉事業版圖”的其中一小部分，他們更大的意圖在於收割資本市場的“韭菜”。
該報報道援引上述網友“仙翩”的話稱，蛋殼公寓的中介對他說過，他們融了一筆錢可以高價代理和運營租房，已經掌握的多少套房源數據，以後可以拿著這些數據再去講故事融資，上市。
房住不炒，更要避免炒房租
而恆大研究院副院長、房地產行業首席研究員夏磊則表示，在政策風口驅動下，租賃市場湧入很多專業租賃機構。這些機構以“二房東模式”運營，面對政策鼓勵和市場前景，有很強的搶佔賽道和市場份額衝動。在巨大的房源競爭壓力下，激進地拓展房源、搶佔市場。
夏磊引用某公寓創始人的話稱，公司即將完成新一輪融資，而這些錢將全部用於公司在全國範圍內的擴張，甚至不計成本。
如此激進的房源獲取方式，必然推升全市場房租價格。而各家品牌方為了競爭市場份額，大概率會選擇“融資-獲取項目-再融資-再獲取項目”的以規模為導向的加槓桿發展模式。瘋狂融資，瘋狂搶佔房源，不惜一切代價搶佔市場份額，爭取房租的定價權。資本急切想從燒錢模式運轉到賺錢模式，房租上漲是必然結果。
夏磊認為，這就是本次北京房租上漲的資本推動邏輯。
夏磊表示，房價是經濟問題，房租是社會問題。房價上漲影響經濟穩定，而房租上漲在悄無聲息間，損害著人們的生活品質、消費意願，減少著一個城市的競爭活力，弱化著一個城市居住群體的多樣性，給一個城市的競爭力埋下了隱患。房租上漲比房價更可怕。
在“房子是用來住的，不是用來炒的”指引下，不僅要防止炒房子，更要避免炒房租。在租賃市場上，還有很多信息不對稱、不透明，需要法律、制度規範，更需要監管的強介入，對資本要有約束，政策的導向是民生。而不是在資本的叢林中，資本為王。
" 若不調控，短期上漲或只是開始"
對於房租未來的走勢，張大偉認為，如果不調控，當下的短期上漲很可能只是開始。
張大偉表示，按照當下的租售比，從修正的角度看，正常的市場租售比是會超過資金成本的，而國內資金成本現在最便宜在5-6%，租售比只有1-2，也就是，如果按照資本市場的獠牙，租金需要暴漲2-3倍，他們才有穩定的長期市場利潤。
張大偉表示，如果不調控，當下的短期上漲很可能只是開始。考慮到出租房源的結構性變化，部分地方的房租還會漲。很多租賃企業特別是長租公寓，把一些中低端的租賃房源收購之後做升級改造。過去有可能是中低端房源，現在變成了中高端房源，所以租金有一個明顯的上行。
添加Choice小秘書微信（Choice8848），加入東方財富Choice數據機構交流群，與金融圈人士親切交流；點擊“閱讀原文”可免費註冊Choice金融終端，查詢更多相關數據。
閱讀更多 東方財富Choice數據 的文章
