在“健康中國”大背景下，越來越多的房地產商涉足大健康產業。2017年，房地產企業在醫療健康領域投入逾3000億元（數據來源：動脈網）。在後地產時代，健康地產已然成為了傳統地產企業、健康產業上下游企業的轉型升級重要方向。
目前市場上探索的健康地產模式已經很豐富了，東灘顧問在專著《健康產業與健康地產——商機與實務》（2016年出版）中，系統地闡述了健康地產的六大開發模式。在此，結合我們最新的研究，對受市場熱捧的Medical Mall、健康商業中心、社區健康管理中心以及國際高端養護中心等產品模式逐個展開分析。本文主要對Medical Mall的開發要點、案例做個精要分析，希望為企業投資相關健康項目提供參考。
Medical Mall誕生於美國，已經有20多年的歷史。由於經營不善、消費增長乏力以及電商衝擊，美國購物中心開始尋求新方向，由 “一站式就醫”Medical Mall由此誕生，且商場獲得租金利潤、醫生則能更貼近患者。目前，國際medical mall開發模式主要有三種：診所集群、醫療+醫學研究、醫療+商業綜合體。
圖：國內外medical mall開發運營概況
在中國，2017年9月，國內第一家Medical Mall在杭州501城市廣場正式開業；2018年6月，成都鵬瑞利國際醫療健康中心正式投運；隨即，上海也將新建兩家Medical Mall……國內Medical Mall興起，主要有三大背景：一是高端醫療需求，公立醫院就醫體驗差和公眾對高端優質的醫療資源需求的供需矛盾；二是醫療體制改革、醫生多點執業為medical mall的運營提供了保障；三是相較於傳統的商業，醫療服務機構具有較強的租金支付能力、門店黏性，並且符合政府的需求，是地產商轉型的有利載體。
Medical Mall是一種集中提供醫療服務的商業模式，也可被理解為“共享醫院”，其發展經歷了三個階段。
1.0版本——醫療機構扎堆，是一個單純的醫療機構集群；
2.0版本——項目共享機制，共享手術室、共享檢測中心、共享客群等；
3.0版本——抱團發展，在專科選擇、業態設計、流線動向、統一規劃和營銷等方面形成發展合力。
區別於傳統醫院，Medical Mall主要有四大特點：
在經營管理上，Medical Mall分為兩種，一種是小型醫療集市，業態為零售加醫療，各類專科診所在商場內集中開設，如同不同商店般實現醫療業務互補；另一種是醫療綜合體，業態為純醫療，在綜合體內實現科室完備的綜合型醫院。
在客群定位上，Medical Mall大多提供世界領先的醫療健康服務，面向高端消費客群，大多采用自費或商業醫療保險的消費形式。
在業態選擇上，入駐Medical Mall的醫療機構多選擇消費屬性較重、非急性專科的醫療領域，如口腔、整形美容、耳鼻喉科等，它們在外科上皆為二級以下的日間手術，而非危重症的大型手術。
在項目選址上 ，Medical Mall需考慮醫療和商業、辦公的結合，因此多選取交通方便的商業地段，靠近CBD或商圈，以輻射廣泛消費客群。
杭州大廈501生活廣場
案例概況：杭州大廈501生活廣場是全國首家Medical Mall的所在地，總建面5萬平方米。Medical Mall位於T3B樓，1至5層為購物區域，6至20層為醫療商場，擁有高端體檢中心、醫美與抗衰老中心、高端門診及名醫專科中心、健康管理中心四大板塊。其他樓棟以商業休閒、商務辦公、高端公寓為主。
開發主體：501生活廣場由杭州大廈、綠城集團、解百集團聯合開發；Medical Mall由邵逸夫醫院與全程國際（杭州解百、迪安診斷、百大集團合資於2015年成立）聯合打造。
醫療資源：邵逸夫醫院的醫療精英團隊和核心技術，以及全程國際健康管理中心背後擁有近20萬VIP客群的新解百集團、強大零售背景的百大集團和擁有優質醫療資源的迪安診斷。
抱團發展：全程國際不是簡單地將零售和醫療兩個業態裝在一個空間裡，而是從一開始就以互為依存、互相促進的方式將兩種業態深度融合。通過統一規劃、招租運營的方式，全程國際探索出一種醫生獨立診療和醫技共享服務相配合、診所獨立運營和商場統一管理相結合的醫療服務經營管理模式。
成都鵬瑞利國際醫療健康中心
項目概況：成都鵬瑞利國際醫療健康中心位於成都東客站西廣場，由A1、A2兩棟樓體構成，建築面積28萬平方米，是輻射周邊居民、商務圈及整個西南地區，為近百萬醫療健康消費客群提供多元完善醫療配套服務的項目。
開發主體：新加坡鵬瑞利置地集團是一家集持有、開發和管理於一體的綜合性房地產公司（涵蓋購物中心、寫字樓、住宅等多種業態），地產業務覆蓋新加坡、中國、馬來西亞和加納等多個國家。在未來的三到五年裡，鵬瑞利還將在北京、西安、珠海等城市開發類似醫療商業項目，通過標準化管理打造集團品牌，建設供應鏈產業平臺。
業態構成：成都鵬瑞利主要分醫療健康服務、相關健康商業和周邊輔助商業三個業態。最為核心的醫療健康服務業態包含中醫、康復、整形、母嬰等八大醫療健康機構；相關健康商業業態則包含養生餐飲、水療SPA等；周邊輔助商業業態包含養老公寓、星級酒店等。
共享醫院：位於A2棟的鵬瑞利國際名醫館可以讓知名醫生租賃面積不等的房間開辦獨立執業診所，並提供全面的醫療設備、護理服務、藥房服務、醫護人員僱傭等服務，還可為醫生提供多點執業手續辦理、醫療機構執業許可證辦理等協助服務，為名醫多點執業實現“拎包入駐、診療無憂”的全方位配置和服務。
專業分工，保障醫療級物業開發。Medical Mall需要具備同時適合醫療、商業、辦公三種業態發展的開發能力，要對醫療機構設置和對醫療級物業進行專業規劃。借鑑美國經驗，國內地產商可以從兩種模式切入Medical Mall的開發：一是直接委託經驗豐富的醫療專業開發商，複製應用已經過市場驗證的運營管理模式；二是地產商自主開發商業、辦公等普通業態物業，與擁有一站式解決方案的專業機構合作開發涉及日間手術室、醫技科室等醫療業態的專業醫療物業。
資源開放，推進共享型醫療進程。Medical Mall作為一個醫療服務開放平臺，需要在專業醫生、人員設備、醫療數據三個方面建立起共享機制：一是專業醫生共享，各診所間以聯合會診等形式開展的醫療業務合作；二是人員設備共享，醫療檢查設備、層流手術室、醫技科室、醫助人員（護士藥師等）等基礎醫療設備服務的共享；三是醫療數據共享，入駐診所間打通客戶診前、診中、診後、康復等過程的醫療數據，形成客戶個人健康檔案的建立和全程醫療服務的實現。
政策滯後，謹防地方醫療體制瓶頸。現有醫療領域的政策制定，無論從醫療消費支付方式或是醫療機構審批要求等方面，都仍以傳統醫療機構為依據，難以適用於Medical Mall這類新興醫療業態。支付方式未納入醫保所產生的高昂花費，以及舊有政策導致的機構審批阻礙等問題，都限制著medical mall的開發，開發商選定城市之前要對當地的政策進行深入瞭解。
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