最近一週，成都近郊、遠郊、周邊縣市以及省內二級城市土地市場接連曝出冷門。
8月14日，南充土拍爆冷！3宗共596畝土地全部流拍。
8月14日，視高三宗地塊因未達到出讓底價，最終流拍！
8月16日，成都遠郊都江堰一宗地塊拍賣，起始樓面價約為2283元/㎡。最終也因無人應價流拍。
（圖片來自於地產全說）
從近期接連曝出土地流拍、降價等事件。我認為去年成都遠郊及周邊二級城市這一輪樓市上漲的週期，基本可以宣告結束了。
遠郊及周邊城市在收割市場最後的“韭菜”
地方政府賣地，開發商買地，誰都不想做虧本買賣。
截止目前，眉山視高區域最高的樓面價為6264元/㎡，在去年9月被新城競得。其餘大部分樓盤拿地價都在4000元/㎡上下。
而目前視高區域的住宅均價基本達到了13000-15000元/㎡，從外界來看，這種地價與房價的巨大反差，開發利潤較高。
相關部門當然希望出讓地價再高一點，可以理解。
但是，從開發商的角度來看，成都市區整體市場遇冷，外溢需求驟減，視高市場受挫。雖然價格受影響不大，但樓盤去化速度受到了極大的影響。再加上整體處於下行的市場行情，開發商不願再冒險高價拿地。
各大二級城市都是一個道理，在樓市上行期，除了希望地價賣得更高，還在出讓地塊中捆綁大量苛刻的公共配建要求，進一步壓榨開發商的利潤。
但是從不斷流拍的土地中可以看到，開發商已經嗅到了風險，“韭菜”已經不好割了。
賣不出去的地，大概率會降價賣
今年初，成都主城區土地市場就開始有逐漸降溫的趨勢，大量地塊低溢價成交、流拍。
4月9日，我們曾發文。政策趨嚴，購房熱情降低，開發商融資困難。土地市場遇冷後，國土局有可能會降價賣地。市場不斷證實了我們的判斷。
7月24日，天府新區在今年4月流拍的兩宗地塊再次出讓。相較於第一次出讓，宗地取消了無償移交固定住房比例的條件，並且出讓底價的限制也有所降低，最終成交。
8月初，龍泉十陵一宗回鍋肉地塊再上市。2018年6月12日，龍泉十陵一宗地塊以9200元/㎡的樓面地價拍賣，結果慘遭流拍。8月再入市起拍樓面地價降了2000元/㎡。
由此可見，這些流拍的地塊在未來大概率會再次降價銷售。
樓市下半場，警惕市場風險
開發商害怕高價買地，購房者也怕高價接盤。截至目前，去年成都各區域產生的地王項目到現在沒有一個能順利開盤，地王項目營銷壓力巨大。地價下降後，給未來新項目留出了降價的空間，地王價格失去參考價值，購房者千萬不要用地王的標準來預判未來房價趨勢。
從目前政策的趨勢來看，成都主城區大部分樓盤嚴格限價，還不具備風險問題。但是成都遠郊區域，本身市場需求及規模不大，在限價條件下，這些區域二手房價格與新盤產生倒掛。購買高價二手房風險較大。對於成都周邊二級城市，雖不限購、不限價，但是在土地流拍後，現在的市價是否虛高，也需要購房者警惕。
最後提醒一句話，現在不管在任何區域，還在追高買房的人，有極高的風險在高位站崗！
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