本文作者系挖財錢堂社區達人：清姝小棧
前一陣子寫了一篇關於房貸的文章，粉絲表示比較失望，覺得沒有數據做支持不像是清姝的風格，來理科數據來了，調出excel算了好幾天的結果。
清姝前一陣子買了套天津的學區房，這套房子沒有太多投資的想法，給孩子上學用剛需，其實投資價值一般，租售比比較低，等3年後入學籍就要出手賣了的，所以選擇貸款的時候就要為了能提前還款。
具體是選擇等額本息還是等額本金好呢？
一、兩種還款方式
我們先說房貸兩種還款方式，等額本息是每個月還款金額都一樣，在剛開始還款時每月還款額可能會低於等額本金還款方式的額度，但是最終所還利息會高於等額本金還款方式。
等額本金是每個月還款本金一樣，由於本金已經還了，所以需要還得利息在逐漸減少，前期還款金額多後期少，總金額要比等額本息低。
我們用貸款100萬，4.9%標準商業房貸，還款20年舉例子：
我們發現兩種還款方式，最終還款金額差距了7.8萬。選擇哪種方式還是看個人的理財能力還有資金壓力了。
二、提前還款哪種方式好
我們發現兩種還款方式，第一個月還款利息是一樣多的，之後由於還款本金速度不一樣，等額本金利息減少的快一些。相對來說等額本息前期還款的利息比重大一些本金比重小一些，如果我們提前還款哪種方式更省錢一點。
1直接計算累計金額
清姝以年為單位，將已償還金額+剩餘本金進行相加，就是我們如果提前還款需要支付的總金額做了一個列表。\
清姝做了一個折線圖可能看起來更直觀一些，等額本息始終要比等額本金多還那麼一點點。而且時間越長差別越大，也就是如果我們三五年內還款其實差別並不大。
2、差額投資
當然了，清姝知道你們會說，等額本息一開始比等額本金少得多，這部分可以進行投資，是不是好多了？
清姝用7%和8%分別進行計算。
值得注意一點，在第100個月也就是八年多的時候，等額本息比等額本金還要高，就沒法進行投資了，所以清姝在100期後面的利率都是房貸利率4.9%進行計算，畢竟差額也是要進行還貸款的。
我們發現如果用差額進行投資，保持年化8%還好，等額本息始終要比等額本金總還款金額少，但是一旦收益率下滑到7%，並且老老實實到20年還完，實際上還款金額是一樣多的。
那還不如直接等額本金呢，畢竟社會上安全穩定的無風險收益率只有5%，冒著很大風險最後效果一樣，還不如直接設定等額本金省心。
另外提醒一句，差額投資也是靠著現在低貸款利息，如果以後利息高了，但是又找不到安全的投資方式，就要考慮提前還款或者更換還款方式了。
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