八號橋作為上海代表性創意產業園區，其成功運營帶來了經濟效益和社會效益的雙贏。本文通過介紹上海八號橋項目的基本情況和商業模式，分析了該項目成功運營的原因，對欲走存量改造路子的房地產企業具有一定的借鑑意義。
一、引言
上海作為中國工業文明的搖籃，擁有一批具有藝術風格和科學價值的老廠房、老倉庫等歷史建築。通過對這些老建築的創意設計與改造，整合了上海待轉型或正在轉型的工業廠房資源，實現了資金轉移、盤活、建立特色創意產業集聚區和共享服務平臺，繼承和發揚了城市工業文明，提升了產業內涵。同時，設計師運用新的設計理念，將老建築中許多錯綜複雜的設計元素交織在一起，融入新的創意理念，創造出充滿現代、藝術、時尚氣息的創意空間。目前，這些創意空間已形成了相當數量的創意產業園區，有些已成為享譽海內外的創意經濟“高地”，如莫干山50 號、X2 創意空間、老四行倉庫、2577 創意大院、田子坊、八號橋等。其中，橫空出世的八號橋引起了國內外的關注。作為一個都市品牌，八號橋先後獲得上海首批創意產業區、全國工業旅遊示範點等榮譽，成為遊客喜聞樂見的城市風光。八號橋的成功運作使停產廢棄的老廠房起死回生，創造了可觀的經濟價值。另外，作為一個公共場所，它可以吸引人們來這裡互動，或餐飲休憩，或感受藝術氛圍，其社會價值也不容忽視。可以說，八號橋以“創意產業”為導向的開發經營是成功的，實現了經濟效益和社會效益的雙贏。
二、項目簡介
八號橋特色創意園區目前共有四期。一期位於上海市中心城區盧灣區建國中路8~10號，由建造於20世紀70年代的上海汽車制動器廠的老廠房改造建設而成，佔地7000多平方米，總建築面積12000平方米。二、三、四期為一期成功運營的後續成果。二期：佔地2400平方米，建築面積約8400平方米，由熊貓電池廠改造而成；三期：佔地7000多平方米，建築面積13500平方米，由上海白象天鵝電池廠改造而成；四期：佔地7000多平方米，建築面積13700平方米，由某舊廠房改造而成。園區的經營業態以影視製作、建築設計、設計諮詢、時尚商鋪以及休閒餐飲為主。目前,園區的入駐率已達到100%，就一期而言，其中80%為辦公樓出租，20%為餐飲、休閒等配套服務，園區內租戶彙集了來自國內外的各類知名創意、藝術、時尚類企業，包括設計金茂大廈的S.O.M、設計新上海國際大廈的B＋H、英國著名設計師事務所ALSOP、吳思遠電影后期製作室、法國F-emotion公關公司等。
三、八號橋商業模式
（一）開發模式
2003 年下半年，在上海市經濟委員會和盧灣區政府的支持下，由上海華輕投資管理有限公司、香港時尚生活策劃諮詢（上海）有限公司對上海汽車制動器廠的舊廠房實施改造，在保留廠房空曠的空間和工業感的基礎上,給這些舊廠房賦予了現代色彩與造型，人們很容易被這些極具視覺衝擊力的建築群落所吸引。如今,八號橋已開發成為建築設計、時裝設計、廣告設計、設計諮詢、影業製作、軟件開發等創意產業的彙集中心，吸引了眾多國際知名的創意機構入駐其中。
（二）運營模式
在招商管理上，八號橋對入駐企業進行了嚴格的篩選，通過對園區裝修的控制，有效把握內部租戶的結構。在前期園區改造時，就讓入駐企業上報裝修方案，再根據園區整體設計風格進行審核，從而在保證經濟利益的同時，使區域內的辦公氛圍協調一致。
此外，在管理模式上也體現了創意。比如，與入駐企業共同建立園區管委會，企業實行自我管理、自我服務、自我發展。
通過一期項目的開發運營，公司形成了一套行之有效的運營管理模式，並以此為基礎，陸續開發了八號橋二期、三期、四期項目。
（三）營利模式
1.直接收益
直接收益主要包括租金差價、物業管理費和其他收益。
（1）租金差價。早期空置廠房的租金約為1~2元/平方米·天，目前租金平均價大概是8~9元/平方米·天,以此來賺取租金差價。據瞭解，目前廠房的改造成本普遍為2000元/平方米，高檔物業的改造成本為3000~4000元/平方米。八號橋一期於2003年進行改造，假設其改造成本為2000元/平方米（實際上，2003年改造成本應遠低於2000元/平方米），成本投資約為2400萬元，2017年租金定為8元/平方米·天，2017年的租金收入為3504萬元。
（2）物業管理費。目前物業管理費為24元/平方米·月。
（3）其他收益。主要包括能耗、停車位、廣告位等直接收益來源。
2.增值服務
增值服務主要包括：（1）為入駐企業提供註冊、財務管理等服務；（2）通過幫助園區裡的高科技企業上市，獲取股權投資收入；（3）以合作（簽約）的藝術家為主線，以投資帶收藏，寓收藏於投資，立足藝術品投資與收藏、藝術基金運作、藝術活動推廣與策劃、藝術衍生品開發等業務；（4）憑藉其運營園區的經驗及影響力（累計運營園區約20個，近100萬平方米），通過品牌和管理輸出提供營運顧問服務；（5）為政府、機構、園區及企業提供決策研究和信息諮詢等服務；（6）依託集團產業地產、文化藝術、研究諮詢、工業旅遊等板塊，集聚旗下各平臺、載體資源，開展多元化投資。
四、對八號橋成功運營的思考
（一）區域
選擇在上海最繁華的商業中心旁邊打造這樣一個創意地產項目，正是藉助周邊成熟的商業氛圍、海派的建築風格、國際化的商業體驗，為該創意地產項目的成功運營提供了得天獨厚的條件。
八號橋彙集了來自國內外的多家知名創意企業，這類企業需要開放的辦公環境和多樣化的辦公條件，而八號橋的地理位置和園區定位正是與企業的差異性需求相吻合。
（二）建築風格
以“留”為主的保護性開發模式，其特點體現在“三不變”，即用地性質不變、產權關係不變和房屋框架結構不變。對於房地產產品，新建是一種模式，改造是另一種模式，改造模式往往比新建模式更復雜，八號橋的改造翻新使建築結構呈現出一種新的形態。八號橋以創意為概念，以環境為賣點，通過良好的設計理念，提升了創意地產產品的價值。
（三）商業服務
除了必要的園區服務外，八號橋還在園區運營中不斷樹立自己的品牌形象，注重自我品牌的表達。比如，藉助媒體舉辦米其林F1媒介見面會，或進行時尚品牌的發佈，傳播八號橋內在的品牌精神元素，使八號橋的產品逐步脫離了同類市場中寫字樓的同質化競爭格局。
五、結語
八號橋的成功運營，從某種程度上講，有點被“逼”的感覺，項目不能出售的特殊背景決定了運營企業無法與房地產大佬們在房地產黃金年代裡分得“可銷售物業”的一杯羹，但由此也導致決策者清晰而堅定地走定位好、改造好、運作好存量產品的窄路子。在目前存量盛行的新形勢下，八號橋因其先行十多年的經驗，在一群姍姍學步的欲走存量改造路子的孩童面前成為當之無愧的老師。
參考文獻：
[1]上海8號橋[EB/OL]. https://baike.baidu.com/.
[2]吉慧，曾欣慰.城市更新中的工業遺產再利用探討——以上海八號橋為例[J].城市發展研究，2017，24（12）：117~118.
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